公司股票投资分析报告
企管101王斯敏03
王欢欢105
一、公司股票基本面分析
（一）宏观分析
房地产市场目前正处于加速恶化阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是4季度的主流。在房地产调控政策持续的前提下，20__年1季度房地产将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落的调整。但本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。因此不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起中国经济的硬着陆。不过，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，20__年2季度地方政府可能采取大量的松动策略，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是20__年房地产调整的基本模式。
随着房地产市场的恶化、国际金融市场动荡的加剧、地方投融资平台还债高峰期的到来，20__年所显现的金融扭曲和金融风险进一步显化，资金流动速度将进一步减缓。但由于中国XX、银行、企业以及个体的资产负债状况依然良好，经济泡沫的治理、中国金融扭曲的纠正以及金融风险的释放，不会引发系统性的风险危机。
20__年中国宏观经济面临的另一个挑战就是中国房地产市场经过2年的调控之后，将迎来包括交易额、价格以及投资等多方面的深度调整。该调整的幅度不仅决定了本轮房地产调控的成败，而且会通过对房地产投资、消费、资金链以及土地财政的影响，决定中国宏观经济回缓的幅度。
从目前房地产行业各类参数判断，虽然4季度的房地产销售、库存、资金链、资产负债等指标都出现明显恶化，但还没有超过20__年1季度的状况，20__年末将以结构性调整和局部调整为主，中国房地产市场依然处于深度僵持的阶段。但随着偏紧的房地产政策的持续，20__年1季度房地产市场将出现全面调整。整体性的价格下滑、投资回落、交易下滑以及部分企业倒闭现象将出现。但由于中国房地产企业的资产负债并没有整体性恶化、杠杆率不高、实际潜在需求依然强劲以及地方政府和中央政府对房地产高度的依赖，中国房地产不会出现崩溃性下滑，整体价格回落不会超过25%。按照对地方政府对于土地财政需求和中央政府对于宏观经济速度需求的分析，地方政府无法承受超过20%的房地产价格的下滑，宏观经济难以承受30%房地产价格的回落。这将决定明年2季度地方政府将有可能使用“暗渡陈仓”的手法放松房地产市场的政策监管，3季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策，并逐步采取一系列对冲政策，最终放松“限购”政策。但由于房地产下滑的惯性已经形成，20__年房地产低迷的状况不会马上得到扭转。
1.房地产虽然在市场疲软的打压下投资有所下滑，但由于政府加大了对土地开发和房地产建设进度的监管以及资金快速回笼的压力，导致大量囤地必须开工，从而导致投资参数回落比其他参数要低得多，开发投资的资金需求持续上扬，资金链开始全面紧张。
2.在销售下滑、贷款收紧、其他融资途径紧张、在建项目资金需求依然庞大、还贷压力高涨等因素的作用下，房地产企业的资金链全面收紧，但由于以往结余资金存量很大、前期销售正常并没有恶化等原因，目前房地产企业的现金状况、资产负债状况比20__年1季度的状况要好，20__年4季度资金压力带来的更大可能，是房地产局部市场的调整和结构性调整，20__年1季度将出现资金的全面恶化。
3.虽然目前各类参数出现快速恶化的局面，房地产将在20__年1季度出现深度调整，但是本轮房地产调整不会出现崩溃性下滑，从资金缺口、潜在需求以及政府财政可容忍的幅度来看，20__年房地产价格回落25%以上的概率不大，房地产不会出现硬着陆。政策的调整将从根本上逆转房地产下滑的趋势。
4.在房地产全面回落的冲击链中，承受能力最差的是地方政府，地方财政收入明年的下滑以及地方投融资平台的清理，使地方收支缺口将大幅度扩大，这将从根本上改变20__年中国地方政府对于房地产价格下滑的容忍度。从地方财政可持续的角度，20__年地方财政难以忍受房地产价格超过25%的下滑。因此，在20__年2季度，地方政府对于房地产政策的监控将出现大幅度放松，甚至出现大规模“暗渡陈仓”的操作手法。
5.从整体宏观经济来看，由于房地产投资占全社会固定资产投资20%左右，房地产贷款占全社会贷款20%，房地产所涉及的行业超过总体行业1/3，房地产存量价值占居民财富的70%。因此，20__年要使经济增速不跌破9%，宏观经济可承受的价格回落在20%左右。
通过前面5个方面的分析，我们可以得出以下结论：
结论1：房地产市场目前正处于加速恶化阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是目前的主流。
结论2：在房地产调控政策持续的前提下，20__年1季度房地产将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落的调整。
结论3：本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，属于以经营策略与价格调整为核心，它不属于资产负债恶化型的调整，因此不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起中国经济的硬着陆。
结论4：地方财政对于土地的依赖以及9%经济增长的社会约束线，决定了使本轮房地产调整的幅度不会超过25%，20__年2季度地方政府可能采取大量的松动策略，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是20__年房地产调整的基本模式。
（二）行业分析
20__年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，
房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。20__年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。
(1)房地产政策调整
20__年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
(2)土地供应量走势
土地供应量走势为：20__年土地供应总量会适度增加，但不会超过20__年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
(3)房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五
个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。所以，20__年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
(4)保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，
参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市:第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到20__年启动。
(5)政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
(6)商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。20__年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。
四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
(7)商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和20__年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，
二线城市价格:将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格:将上涨空间3%—5%。
四线城市价格:将上涨空间4%—8%。
(8)房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
20__年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；
2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
(9)20__年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。
2、20__年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
20__年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
（三）公司分析
1、公司基本情况及背景：
公司系经浙江省股份制试点协调小组浙股[1992]55号文批准，以公司为基础，联合公司和联社共同发起设立的股份有限公司，成立于19__年7月。公司于19__年4月15日发行3500万股票在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600052，公司简称：浙江XX。公司的现总股本为871,789,093股，其中有限售条件的流通股为565,155,493股，无限售条件流通股为306,633,600股。截止20__年3月31日，公司总资产达89.42亿元，净资产16.29亿元。公司现第一大股东为公司，持有本公司股份占公司总股本的38.67%。
公司的经营范围为房地产开发、经营，实业投资，建筑材料、建筑机械的制造、销售，水电开发。房地产投资为公司的主业，同时涉足宾馆旅游和水电开发等。公司下辖10多家成员企业，在职员工近900人，其中大专以上人员占公司员工总数的65%以上。公司拥有多家房地产开发子公司，分布在杭州、南京、重庆、西安等大中城市。已开发的项目有杭州“万安西苑”、“西湖时代XX”项目、上海“福楼望邸”项目、重庆“广厦经典”项目、南京“四季经典”项目、东阳市城南XX项目等，正在开发的项目有重庆“广厦城”项目、杭州“天都城”项目、南京“邓府巷”、西安“水岸东方”项目等。由于公司开发的楼盘市场定位准确、设计理念新颖别致、工程质量优良、物业服务完善而深受市民的欢迎。如公司在杭州开发的“万安西苑”项目，获杭州市房管局颁发的“住在杭州”代表楼盘，分社、浙江经济报、新消费周刊抽样调查评选的消费者最满意房产，浙江省十大热销楼盘和省消协“金承诺”奖。重庆“广厦经典”项目则名列重庆市“十大放心楼盘”榜首。而公司正在开发的杭州“天都城”项目，总占地面积达6500亩，总共可容纳十几万人居住，她的起动，揭开了广厦“造城运动”的帷幕。
3、公司财务状况分析
从这五张图中我们可以看出，该公司的股票还在持续盈利，虽然20__年相比09年有所下滑，但基本还是处于盈利状态中的。该公司的负债率一直处于比较平衡的状态没有较大的起伏，并且持续走低，证明该公司的偿债能力还是在不断提升的。该公司整体财务情况上还是比较稳定的。
二、公司股票技术分析
1、K线分析
2、趋势分析
由2月~3月有明显的上升趋势，到3月10号左右涨至最高点，一直处于趋势线的上方，在三月15号左右开始跌破趋势线，而后开始持续下跌，这个时候应该果断卖出。
3、形态分析
该走势图呈现圆弧底形态，弧形左边价格不断的小幅度下降，成交量一直很小，弧形的右边加个不断升高，成交量开始放大，而后股价突破了横向整理区域，价格开始出现了较大的涨幅，此时是买入的信号，而涨到5.04最高点时，成交量开始减少，走势不断下跌，在图的最后我们看到成交量开始突然加大，有回涨的趋势，开始呈V型反转形态，此时可以考虑在转折处逢低买进。
4、指标分析
MACD
从三月中旬开始，DIF与DEA指标同时开始下跌，但是依然处于零轴线以上，大势属于多头市场，而DIF线在此时也就是在3月16日左右的时候向下跌破了DEA的平滑线，可以卖出。
我们可以看到，在4月10号的时候，DIF线有向上突破DEA平滑线的趋势，在未来的几天里，有望突破DEA平滑线，可以看成是买入的讯号，可以考虑买入。