合同要约失效的情形及要约不可撤销的情形。要约失效包括要约被拒绝、依法撤销、承诺期限届满未作承诺等情况。要约不可撤销的情形包括明示不可撤销和受要约人已做准备工作等。要约必须能够特定化，合同双方都可以作为要约人。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十八条。
法律分析
一、合同订立中要约失效的情形是什么
1、要约被拒绝；
2、拒绝要约，包括明确表示拒绝，或对要约进行了修改、限制或扩张。要约人一旦收到受要约人不接受或不完全接受要约的通知，要约即因被拒绝而终止效力。受要约人拒绝要约后即使在承诺期限内又表示同意的，其意思表示也为发出的新要约；
3、要约被依法撤销；
4、只要撤销符合法律规定条件，要约即失效；
5、承诺期限届满，受要约人未作出承诺；
6、要约的有效期限也就是受要约人可以承诺的有效期限。在该期限届满时，受要约人未为承诺的，要约就失去效力。在该期限届满后，受要约人又表示接受要约的，该意思表示不为承诺，只能看作是一种新要约；
7、受要约人对要约的内容作出实质性变更；
8、对要约修改后的“承诺”视为受要约人对要约人发出的新的要约，是对原有要约的拒绝。
9、法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十八条。
二、要约不可撤销情形都有哪些
1、要约撤销是一项使生效的要约归于无效的重要的单方法律行为，要约一旦被撤销，已经生效的要约将归于无效，要约人将不再受要约内容的约束。不同于要约撤回的是，要约撤销发生于要约生效之后，其通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人，也就是说要约撤销的通知到达受要约人的期间应是在要约到达受要约人之后，受要约人发出承诺之前；
2、要约可以撤销，但是有下列情形之一的除外：
(1)要约人以确定承诺期限或者其他形式明示要约不可撤销；
(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了合理准备工作。
3、要约是特定合同当事人的意思表示发出要约的目的在于订立合同，要约人必须使接收要约的相对方能够明白是谁发出了要约以便作出承诺。因此，发出要约的人必须能够确定，必须能够特定化。虽然合同双方都可以作为要约人，但作为要约人的必须是特定的合同当事人。
结语
要约失效的情形包括：要约被拒绝；拒绝要约，包括明确表示拒绝，或对要约进行了修改、限制或扩张；要约被依法撤销；撤销符合法律规定条件；承诺期限届满，受要约人未作出承诺；要约的有效期限届满，受要约人未为承诺；受要约人对要约的内容作出实质性变更；对要约修改后的承诺视为受要约人对要约人发出的新的要约；根据中华人民共和国民法典第四百七十八条。要约不可撤销的情形包括：要约人以确定承诺期限或其他形式明示要约不可撤销；受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了合理准备工作；要约人必须使接收要约的相对方能够明白是谁发出了要约以便作出承诺。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。