预测与决策

摘要：随着城镇化进程的不断加快，住宅产业作为房地产业中最重要的组成部分，不仅对整个国家或地区各相关产业的发展影响巨大、而且对于整个社会经济的增长、城市面貌的改观，投资和消费的增长等都起着举足轻重的作用。本文将太原市的住宅均价作为研究对象，首先研究了关于住宅市场、住宅市场需求的概念和理论，其次介绍了太原市住宅市场的发展现状；然后通过德尔菲法和移动平均法对太原市未来一年的住宅价格进行了预测；最后，针对住宅价格的现状和近期的发展趋势，对和房地产企业如何保持住宅产业的良好发展提出相关建议。

关键词：住宅需求、德尔菲法、移动平均法、价格预测

住宅是人类生存和发展最基本的生活资料之一，也是衡量国民经济和生活水平的重要标志。随着经济社会的发展，人们对住宅的追求愈来愈强，特别是进入21世纪以来，我国的城市化进程不断加快，城市人口急剧膨胀，人们不断扩大的住宅需求与日益短缺的城市住宅资源之间矛盾不断升级。近些年，我国住宅开发与建设中存在一定的盲目性，由于住宅开发建设投资大、周期长，因此解决好住宅需求问题十分重要，而住宅价格的变化又直接影响住宅需求的变化，所以只有对住宅价格做出正确的分析和准确的判断，掌握其发展规律和趋势，才能为部门制定相应的宏观提供借鉴，才能为房地产企业未来的发展提供帮助。对住宅价格的预测就是运用科学的方法和手段，根据市场提供的资料和数据，对影响住宅价格变化的各种因

素进行分析、估计与推断，并对预测的结果进行评价和应用的过程。

住宅市场是房地产市场体系中的重要组成部分，美国经济学家 Brugman Guardian 将住宅市场定义为城市住宅商品交换关系的总和，住宅市场与一般市场相同，住宅市场是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的[1]。中国学者许雷等人认为住宅市场是住宅商品交换的场所和领域，是住宅交换所形成的经济关系的总和[2]。我国学者刘宝铭、孙建广和檀润华等人在研究了国内外学者对需求的定义及分类之后，发现在经济学中，需求这个概念不同于人类无限多样化的需要，经济学中的需求总是同时涉及两个变量，一是该商品的销售价格，二是与该价格相应的人们愿意并且有能力购买的数量，它是主观偏好和客观能力的统一[3]

衡量一个地方经济好不好是以GDP总量来衡量的，一个地方的GDP越高，说明这个地方的经济越发达。有关研究表明，GDP 与房地产业发展有着非常密切的关系。而地方经济发展的好坏又影响着房地产业的发展，即为房地产业的发展的基础，当地方经济越发达，区们和投资环境越好，越能吸引房地产投资者的眼光，相比落后地区即便是盖好了高楼大厦，若没有相关产业支撑也是无济于事，所以说地方经济的发展为发展房地产业铺设了基础。

“十一五”时期是太原市发展史上极不平凡的五年，国民经济在此期间得到了增长飞快，人民生活水平得到了显著提高。2006 年太原市住宅供销比值达到 0.97，竣工面积弱小于销售面积，但在 2007年，供销比迅速下降到 0.61，竣工面积下滑近 1/3,但需求量却增加

了约 19%，2007 年之后供销比值逐年增大，这说明房地产商加大了对住宅产业的开发投资。这是由于市场需求量猛增的原因，人们对住宅房地产的追求空前高涨。“十五”期间，太原市住宅销售价格除 2002 年涨幅较大以外，其余几年基本处于平稳且有所回落；但进入“十一五”时期，商品住宅销售价格开始保持逐年较快增长态势。

2002—2008年，太原市商品住宅销售均价见下表： 年份 商品住宅3020 销售均价 针对以上数据，对太原市2009年商品住宅销售均价预测如下： 方法一：移动平均法：

分别取N=3和N=5，按预测公式： Xt+1(N=3)=Mt﹙3﹚=1/3*(Xt+Xt-1+Xt-2)

和Xt+1(N=5)=Mt(5)=1/5*(Xt+Xt-1+Xt-2+Xt-3+Xt-4)

计算3年和5年的移动平均预测值，见下表，预测图如下图 年份 Xt Xt+1(N=3) Xt+1 (N=5) 2002 2003 2004 2005 3020 4142 4157 3985 2006 4060 2007 2008 2009 4777 4952 4067.34274 459633 .333 4142 4157 3985 4060 4777 4952 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 3773 4094.667 3872.8 42244386.2 .2 由上图可以看出：实际价格随机波动较大，经过移动平均法计算

后，随机波动显著减少，而且求取平均值所用的年数越多，即N越大，修匀的程度越强，波动也越小。但是在这种情况下，对实际价格的变化趋势也越迟钝。反之，如果N取得越小，对价格变化趋势反应越灵敏但修匀性越差，容易把随机干扰作为趋势反应出来。因此，N的选择很重要，N应该取多大，应根据具体情况作出抉择。当N等于周期变动的周期时，则可以消除周期变化的影响。

太原市商品住宅销售均价及移动平均预测值销售均价 20000 10000012345678年份实际销售均价五期移动平均预测三期移动平均预测在实用上，一般对过去数据预测的均方误差S来作为选取N的准则。 当N=3时，S=2523.3 当N=5时，S=673635.2

计算结果表明：N=3时，S较小，所以选取N=3.预测下一年的住宅销售均价为4596.333. 方法二：德尔菲法：

2002—2008年，太原市商品住宅销售均价由小到大排列如下： 3020 3985 4060 4142 4157 4777 4952

太原市聘请了销售界一些专家以及预测者共10位，对2002

年太原市商品住宅销售均价进行了德尔菲法预测。在专家预测之前，将2002年到2008年太原市商品住宅销售均价以书面的形式发给专家参考，如下表:

2002-2008年太原市商品住宅销售均价

年份 销均价 占太原市场销售率 2002 3020 2003 4142 2004 4157 2005 3985 2006 4060 2007 4777 2008 4952 3.4% 5.3% 4.6% 4.2% 4.3% 5.0% 5.2% 而后采用德尔菲法，请专家各自做出判断。见过3次反馈之后，具体数据见下表。

专1 2 3 4 5 6 7 8 9 1家编 0 号 第4444444444一轮 000 350 800 650 500 900 750 450 500 600 第4444444444二轮 400 450 800 650 500 800 700 450 550 600 第4444444444三轮 450 500 700 600 550 750 700 450 500 600 第一轮征询值中，X中=（X5+X6）/2=4550

Xmax=4900， Xmin=4000 R= Xmax-Xmin=900 上四分位点为：X上=X8=4750， 下四分位点为：X下=X3=4450 上下四分位区间为[4750,4450]

同理，第二轮征询值中，X[4700,4450]

中=4575，R=400，上下四分位区间为

第三轮征询值中，X中=4525， R=300，上下四分位区间为[4700,4500] 用平均值法确认最终预测值：

（4450+4500+4700+4600+4550+4750+4700+4450+4500+4600）/10＝4580

房地产业在国民经济发展中的作用举足轻重，其持续、快速、健康的发展，不仅有利于地区经济的稳定增长，当地居民居住条件的改善，更有利于“资源节约型、环境友好型”社会的全面构建。房地产市场的良性运行可以牵引房地产业的稳定发展，而企业自身的严格管理、宏观与正确引导又为房地产业的发展保驾护航。针对上面的分析结果，从太原市和房地产企业两方面对其发展过程 提出相关建议：

一、对太原市住宅产业的建议：

目前国家正对住宅市场进行非常严格的宏观，在这个特殊的时期，太原市一方面需要积极地贯彻落实国家的；另一方面，针对自身的特殊情况制定一套符合自身发展状况的策略，保障太原市住宅市场的健康稳定发展：1、正确引导消费者的购房行为，转变住宅消费理念；2、严格控制土地价格，加强住宅开发用地售后监管；3、调整住宅供给结构，确保各个层次的需求。 二、对太原市房地产企业发展对策的建议：

1、根据企业自有的资金供应状况，适度调整发展战略；2、采取适当

销售策略，加快房款回收，促进企业资金链的周转；3、积极参与太原市经济转型跨越发展的城市建设[4]。

作为山西省的省会城市，太原市对住宅市场发展的研究还相对较少，国家对住宅产业的宏观力度不断加大，房地产企业面临着非常严重的挑战，太原市如何在贯彻执行国家的前提条件下，保证地区经济和房地产行业的稳定发展变得非常重要。因此，对太原市住宅市场需求进行研究，从而为当地和房地产企业提供相应的对策和建议，这将会变得意义重大。 参考文献：

[1] Brugman Guardian 著,费雪译.房地产融资与投资[M].北京:机械工业出版社,2003，134-139.

[2]许雷.住宅市场需求理论研究综述[J].当代经济，2011（4）:122-123. [3] 刘宝铭、孙建广、檀润华.需求理论及需求进化定律[J].科技管理 研究,2011(18):192-196.69

[4]赵金杯.基于循环经济的住宅产业可持续发展研究[D].硕士论文，2011:9-10.