龙湖地产景观设计剖析

一、 二、

前言................................................................................................................... 2 龙湖地产企业背景综述及企业文化 ..................................................................... 2 1. 企业背景综述..................................................................................................... 2 2. 龙湖开发部分开发项目表 ................................................................................... 3 3. 企业文化............................................................................................................ 5 三、 业界眼中的龙湖地产 .......................................................................................... 5 四、 龙湖景观阶段性成果管理体系 ............................................................................ 6 五、

 

龙湖景观设计施工全过程剖析 ............................................................................ 9 项目选择............................................................................................................ 9 龙湖郦江项目分析.............................................................................................. 9 1. 龙湖郦江项目信息....................................................................................... 9

2. 规划设计分析.............................................................................................11

2.1 项目总平面图及技术经济指标 ..............................................................11 2.2 规划分区分析 ......................................................................................11 2.3 景观空间类型分析 .............................................................................. 13 2.4 车行及人行系统分析 ........................................................................... 13 2.5 地块水系分析 ..................................................................................... 14 3. 成本分析及经济技术指标分析 ................................................................... 15

3.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表 .............................................. 15 3.2 景观面积分析指标 ............................................................................. 16 3.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表 .............................................. 18 3.4 景观工程造价分析表 .......................................................................... 20 4. 施工合同要点及施工过程控制 ................................................................... 20

4.1 施工分判............................................................................................ 20 4.2 龙湖施工合同附件及附表 ................................................................... 20 4.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结 ........................................... 21 5. 实景效果分析............................................................................................ 23

5.1 典型花园洋房区域景观 ...................................................................... 23

六、

1

5.2景观细节分析 ..................................................................................... 25 研究成果.......................................................................................................... 26 对我司景观专业发展的建议 ............................................................................. 26 1.1 增进各地区公司交流 ................................................................................. 26 1.2 景观标准化建设 ........................................................................................ 27 1.3 苗圃的建立及植物专项研发 ...................................................................... 27 1.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例 ........................................................ 28 1.5 努力培养景观方面的人才 .......................................................................... 29 1.6 完善园林工程的管理制度、后期维护中加强物业公司参与力度.................. 30 2 3 4

景观设计实施各阶段成本控制要点 ................................................................... 30 龙湖项目实景................................................................................................... 33 结语..................................................................................... 错误！未定义书签。

一、 前言

龙湖地产从一个豪不起眼的重庆本土企业到一个广受业界好评的全国知名地产品牌，龙湖有着许多的独到之处。经过10多年的探索与总结，景观已成为龙湖重要的卖点，甚至已成为它的核心竞争力之一。可以说在众多的开发商中，真正懂得景观的重要性并把它当一项事业在做的恐怕首先要数龙湖地产，事实证明龙湖的景观牌是正确的。曾经听到一个商人这样对我说过：“我到了龙湖的江与城就不想

走了，环境实在是太舒服了。”小区鸟语花香的优美环境几乎是所有龙湖业主的共

同感受。

在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习各公司的操作模式、去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。下文中我们将从景观设计施工的全过程对龙湖进行剖析，不尽之处望批评指正。

二、 龙湖地产企业背景综述及企业文化 1. 企业背景综述

龙湖创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，龙湖已经进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。2007-2008年，龙湖地产销售连续两年超过100亿元人民币。

1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。

2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。 2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005和2006年度，龙湖三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。龙湖集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳税五百强”，并被发展研究中心等权威机构授予“中国房地产公司品牌价值TOP10”及“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”称号。

配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从2004年起，龙湖在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。

龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。

2. 龙湖开发部分开发项目表

3. 企业文化

 龙湖使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，

成为卓越的企业并为员工创造机会。

 核心价值观：追求卓越 人文精神 研究精神 信任/共赢 企业家精神  经营管理原则：

长期利益原则 员工成长原则 科学决策原则 简单直接原则 客户至上原则

同路人原则 改进创新原则 先外后内原则 团队原则 精英原则

三、 业界眼中的龙湖地产

 摩根士丹利的常务董事 Kenny Tse：

第一， 是龙湖多样化的高品质产品，并为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二， 是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，

这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；

第三， 是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍； 第四， 是龙湖地产赢得了重庆市的支持，当然，这种支持也是这家企业为

重庆所作的贡献分不开的。

 置地亚太区首席代表 郭建豪

龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批优质的高端客户。

 万科集团董事长 王石

\"龙湖是一个可怕的企业。\"王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展10年，始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。

 著名城市经营与发展战略专家 王志纲

龙湖地产也许不是中国最大的地产企业，但肯定是最好的企业。

 著名建筑美学专家 王受之教授

水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标

四、 龙湖景观阶段性成果管理体系

序阶号 段 阶 段 成果名称 成果定义 1、根据以下内容形成《项目概念设计任务书》 《项目投资分析模型（土地版）》 概念 《项目概念设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》 设计 阶段 项目预案 公司战略意图 2、研发部对项目概念设计阶段的市场敏感点、概念设计成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点进行分析 3、根据《项目概念设计任务书》，通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定概念设计合同（转入合同管理程序），并形成《项目建筑深度和进度管理表(概念版)》 合同签订前 区域公司研发专员 研发部经理 设计总监 研发副总 完成 时间 承办 岗位 审批流程 批准人 审批完成通知人 各审核人、承办人 集团：正副董事长 阶段性成果管理主管 区域公司： 项目负责人 区域公司 计划发展副总/发展部经理 总经理 工程副总/工程总监/工程部经理设计总监/研发总监/研发部经理设计总监/研发副总/研发部经理 造价采购部经理 营销总监/营销部经理 各审核人、承办人 集团：正副董事长 概念 设计 阶段 《项目概念设计成果》 项目概念设计完成后，提交以下设计成果 概念设计汇报会议纪要 图纸（只交总图，其他图纸可只链接文件地址）体现概念设计意图的相关资料（模型相片、渲染图、设计说明）链接同步提交的《项目投资分析模型(概念版)》 概念设计完成后10日内 区域公司 研发部经理/设计研发专员 总监/研发副总 阶段性成果管理主管 区域公司： 区域公司 项目负责人 总经理 计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理 营销总监/营销部经理 1、根据以下内容形成《项目景观设计任务书》 《项目投资分析模型（概念版）》中景观部分 《项目概念设计成果》中景观部分 方案《项目景观设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》 设计阶段 方案设计阶段确定的总图 公司战略意图 研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告(方案版)》 2、项目景观研发敏感点分析 3、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观概念设计合同（转入合同管理程序），并形成《项目景观设计深度和进度管理表(概念版)》 景观概念设计合同签订前 区域公司研发部经理/设计区域总经理 各审核人、承办人 集团： 正副董事长 阶段性成果管理主管 区域公司： 项目负责人 工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理 营销总监/营销部经理 研发专员 总监/研发副总 各审核人、承办人 集团： 正副董事长 初步设计阶段 《景观方案设计成果》 景观方案设计完成后，提交以下设计成果，审批通过之后则进入初步设计阶段： 图纸部分（彩色总图、其他相关资料链接） 私家花园面积统计数据及图纸（方案版） 景观成本测算及技术经济分析报告(方案版) 阶段性成果管理主管 景观方案设计完成后15个工作日 区域公司研发部经理/设计区域总经理 研发专员 总监/研发副总 区域公司： 项目负责人 计划发展副总/发展部经理 工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理 营销总监/营销部经理 计财部经理/财务总监 施工《景观施工图1、根据以下内容形成《景观施工图设计任务景观施工图合同签区域公司研发部经理/设计区域总经理 各审核人、承办人 集团： 设计任务书》 书》 研发专员 总监/研发副总 图设计阶段 研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告》营销部完成的阶段性市场调查报告 公司战略意图 《项目技术经济分析报告（初设版）》 2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观施工合同的签订（转入合同管理程序），并形成《景观设计深度和进度管理表(施工图设计版)》 根据以下内容形成《施工单位、监理单位筛选和评估报告》： 《公司对施工单位、监理单位调研筛选及答辩、初选入库、评估分级、入围及答辩、招标、《施工单位、监理单位筛选中标、管理、中间反馈、中间结果入库和级别调整、合同版本修订的工作流程》，从调研到调研考察报告》《施工单位、监理单位对我司确定的工作内容及标准的承诺书》造价采购部提供的《招投标及计价方案》《施工单位、监理单位管理团队的答辩结果》 订前 阶段性成果管理主管 区域公司： 项目负责人 计划发展副总/发展部经理 工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理 营销总监/营销部经理 计财部经理/财务总监 各审核人、承办人 集团： 阶段性成果管理主管 区域公司： 施工准备阶段 项目招标文件发出前 区域公司工程副总/工程总区域公司总经理 项目负责人 造价采购部经理 和评估报告》 中标的全部工作内容《施工单位、监理单位的工程经理 监/工程部经理 项目后续阶段 项目工程管理总结（工程部）、项目成本计划控制总结（财务部）、项目造价管理工作总结《项目总结》 （造价部）、项目营销工作总结（营销部）、项目研发工作总结（研发部）、商营、物业 项目交房后30天 各部门经理 项目负责人 区域总经理 各审核人、承办人 集团： 正副董事长 阶段性成果管理主管 五、 龙湖景观设计施工全过程剖析

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项目选择

本次调研选择以龙湖郦江、龙湖紫都城项目为例进行剖析。选择以上项目的出发点在于龙湖郦江紧邻我司弹子石国际社区项目，现花园洋房部分已交房，高层部分在建，部分景观实景效果已呈现，深入分析竞争项目有助于我司项目的开发。龙湖紫都城项目现已比较成熟，且有沃尔玛超市等配套，本次着重分析其社区商业景观的设计。

 龙湖郦江项目分析 1. 龙湖郦江项目信息

1.1 开发商:重庆龙湖宜恒地产发展有限公司

1.2 景观设计单位：EKISTICS Town Planning Inc（EKISTICS设计公司是加

拿大最重要的设计公司之一，擅长低密度园区的规划设计，在中国为多个项目提供设计服务：北京温哥华森林、怀柔新城、上海枫泾新镇、南京仑山湖、武汉金银湖高尔夫、万科深圳、华侨城、南京佛手湖、重庆海棠晓月•蓝滨城、龙湖蓝湖郡、龙湖翠微清波、成都龙湖·三千里） 1.3 施工图设计单位: 重庆纬图景观设计有限公司 1.4 产品口号：把南滨还给生活

1.5 物业管理公司:龙湖物业管理分公司 1.6 整合推广单位:HBB高戈广告

1.7 交通状况：龙湖郦江位于南岸区南滨路，介于大佛寺大桥和朝天门大桥

之间，距离朝天门大桥仅需要1分钟，距离长江大桥仅需要10分钟，15分钟就可到达碑和江北，未来交通比较便利。（现状：只有两路公交车可以到达，道路未修通须原路返回。实有不便。） 1.8 物业安保:保安24小时巡逻、红外监控 1.9 智能化设施:电脑监控、背景音乐、门禁系统 1.10 供水系统:市政供水、二次加压供水

1.11 楼层状况：花园洋房（6+1层）、高层住宅（30层） 1.12 停车位:洋房配比1：1，高层配比1：0.6 1.13 开盘时间 2008-12 ； 入住时间 2009-08 。

2. 规划设计分析

2.1 项目总平面图及技术经济指标

占地面积: 总建筑面积: 绿化率 123334平方米 410000平方米 31% 建筑占地面积： 总户数: 地面容积率： 330000平方米 2598户 3.0（花园洋房1.0）

2.2 规划分区分析

龙湖郦江规划分区分析表

编号 1 2 3 物业类型 花园洋房 全江景楼王 江景板楼 规划要点 位于地块核心地带，噪音、污染等不利因素被周边建筑遮挡，并以水系与高层区域分隔。 位于次核心地带，临水且处于较大面积的绿地中，观江视野开阔，三面均有高层遮挡。 背靠我司公园，但与公园有约30米的高差，10楼以下采光有影响。 旁边为正在修建的腾滨路，宽24米，紧邻我司别墅用地，且该处有一规划加油站。龙湖规划时我司项目规划还没出来，龙湖以为我司会在此处出现高层住宅，因此低价出售了该高层住宅。 此处紧邻高速大佛寺大桥，噪音污染等都较大。目前小户跃层在重庆销售情况较好，多是年轻人比较喜欢，缺乏理性，冲动购买的情况较多。 沿街的商业与我司商业联通，也会形成商业竞争。因此我司项目沿街商业的设计非常重要。 4 好望岭滨江高层住宅 5 高层townhouse 小户跃层 水岸商业大街 6 结论：从以上分析能充分体现龙湖在规划前期对地块优劣势、市场需求情况、业主心理、景观要点布局等因素做了深入的分析，规避不利环境，把最优势的资源留给最大价值的客户，也最大程度上保证了产品的品质。

2.3 景观空间类型分析

景观的设计上周边均以绿带隔离和围合，水景与集中绿地集中在较高档次物业类型区

域。为避免人的随意穿行，主要道路集中在景观轴线上，便捷的连接各区域。车行系统全部处理在外围，保证中部大面积的区域无车辆通行，且全部采用集中地下车库的形式，最大程度上实现了人车分流，提升了小区品质。

2.4 车行及人行系统分析

2.5 地块水系分析

整个水系统可以分为 起－展－终三个部分： 1) 2) 3)

起：水体起始于主景观轴线的终点处，既是视线的终点，也是水体的起点， 与主入口遥相呼应。

展：做为水景的主要部分， 水体从起始位置开展为较开阔的水面，从东北向高处逐渐跌落至西南向。

终：水体终止于主入口处的样板房四周。

3. 成本分析及经济技术指标分析

3.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表

工程名称：龙湖·弹子石一期花园洋房景观工程 序分部工程清单 金额(元) 暂估变更金额 (元) 甲供材料 金额(元) 合同金额(元) 2,049,817 （45%） 1,729,659 （38%） 183,000 （4%） 面积 （㎡） 21,000 （78%） 5,843 （22%） 183 单方 造价（元） 175 296 其中汀步面积873m2 水电安装单项工程原目标成本控制值23元景观水电工程 600,062 （13%） /m2，本次花园26,843 26 洋房部分已经超成本，将在高层部分平衡。请灯具选型严格控制成本。 4,562,538 （100%） 26,843 （100%） 合同签订暂估219.52 总金额455万元整 备注 号 名称 1 软景工程 3,379,817 300,000 1,630,000 2 硬景工程 1,629,659 100,000 0 3 围墙工程（暂估） 183,000 0 0 1,000 4 700,061 0 100,000 5 合 计 5,2,538 400,000 1,730,000 数据分析 1 根据以上表格数据，龙湖郦江花园洋房景观工程总造价为5,2,538元，景观面积为26,843平方米，单方造价为219.52元/㎡ 龙湖景观给我们的直观感受是主要以植物造景为主。从花园洋房景观面积比列来看，软景占78%，硬景占22%，充分应证了这一点。且从该表明显看出，软景的造价比硬景低接近一倍，减少硬景比例不仅能打造更宜人的景观效果，也能更好的控制成本。 3 龙湖成本控制中对每个单项都有明确的目标，例如水电安装目标成本23元/m2，实际达到了26元/m2。一旦超出成本，造价合同部会给出提醒，设计师根据成本降低灯具选型的标准。保证工程每一项成本费用不超标。 4 软景的变更金额高于硬景3倍，充分说明了龙湖对软景的重视，由于植物造景的随意性比较大，为植物的必要调整留足了空间。 龙湖植物甲供的比例很高，郦江花园洋房景观乔木几乎全部甲供，部分灌木也甲供，施5 工单位只供少量小乔木和部分灌木。水电方面灯具和配电箱采取甲供。龙湖通过品牌吸引使施工单位接受较低的单价。龙湖规定如邀请投标的施工单位不积极回应，5年内都没有机会做龙湖的项目。 2

3.2 景观面积分析指标

业项分组态 目期 团 名称 软 硬 容景 积比 率 例 地块技术指标 覆盖率 道路率 绿地率 绿化率 景观规模相对比例指标（％） 硬景率 软 景 率 水体率 游泳池率 运动场率 别墅 蓝湖郡 蓝湖郡 蓝湖郡 香樟林 蓝湖郡 一期 二组团 三组团 四组团 15：1 0.73 0.30 0.10 0.60 0.60 0.06 0.94 0.00 0.00 0.00 13：1 0.70 0.29 0.08 0.63 0.66 0.07 0.91 0.02 0.00 0.00 15：1 0.52 0.27 0.09 0. 0. 0.06 0. 0.05 0.00 0.00 别墅 一期 别墅 一期 别墅 总体 32：1 0.48 0.23 0.12 0.65 0.68 0.03 0.96 0.01 0.00 0.00 体公园 一育园 期 公3：1 0.32 0.20 0.05 0.75 0.75 0.26 0.60 0.01 0.04 0.09 水公晶城 水高晶城 水高晶城 水高晶城 水高晶城 水高晶城 高层 小高层 小高层 商业 枫香庭 西一二期 层 郦二期 层 郦二期 层 郦一期 层 郦一期 层 郦一园 郦动步园 一组团 二组团 三组团 四组团 五组团 住6：1 2.59 0.36 0.08 0.56 0.72 0.14 0.81 0.04 0.01 0.00 7：1 2.48 0.31 0.09 0.60 0.76 0.12 0.84 0.02 0.02 0.00 5：1 2.72 0.37 0.12 0.51 0.69 0.15 0.79 0.05 0.02 0.00 7：1 2.79 0.27 0.09 0.63 0.90 0.12 0.84 0.02 0.03 0.00 3：1 2.79 0.27 0.10 0.63 0.79 0.22 0.72 0.04 0.02 0.00 期 公5：1 0.15 0.05 0.21 0.74 0.74 0.14 0.72 0.06 0.00 0.08 期 区 一A组团 B组团 商6：1 6.82 0.38 0.06 0.56 0.72 0.12 0.75 0.09 0.02 0.02 苑 期 西一3：1 1.63 0.28 0.13 0.60 0. 0.23 0.71 0.01 0.01 0.04 苑 期 枫香庭 一9：1 2.34 0.50 0.04 0.46 0.78 0.10 0. 0.01 0.00 0.00 期 区 0 3.94 0.90 0.00 0.10 0.49 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 数据分析：不同物业类型的容积率及软硬景比例 1 2 3 4 别墅项目 高层项目 小高层项目 公园 容积率0.5—0.7，软景90%，硬景10% 容积率2.5—6.8，软景80%—85%，硬景15%—20% 容积率1.6—2.4，软景80%，硬景20% 容积率0.15—0.32，软景60%—70%，硬景15%—25%，运动场地比率9% 3.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表

弹子石一期花园洋房景观合同成本经济与技术指标分析表 081022 项目名称 项目类型 项目建筑面积 费项代码 弹子石.一期 花园洋房 48362 费项名称 含挡墙和市政环境费用环境绿化工程费 其中:环境绿化工程费 其中:挡墙工程费用 各 分 项 硬景工程费 金额 目标成本单价 景观总面积 其中:硬景面积 硬景占景观面积比例 391.00元/m2 26575 4970 0.19 项目总占地面积 项目容积率 项目可售面积 景观总面积 按景观面积总单方造价 325 1.33 48362 26575 建筑占地面积 其中:软景面积 软景占景观面积比例 工程施工时间 按建筑面积单方造价 按建筑面积单方造价 按建筑面积单方造价 实物量单方造价 348 9140 21605 0.81 0810-0903 硬景软景水电合计单方造价 可售面积单方造价 可售面积单方造价 可售面积单方造价 可售面积单方造价 35.76 248.元/m2 199 171 98046 363 199 171 8268046 不含挡墙环境绿化工程单方造价 挡墙工程费用按景观面积的单方造价 计量单位 m2 311 1380000 52 29 按景观总面积单方造价 65.09 29 01-06-01 金额 实物量 4970.00 备注 1729659.09 01-06-02 软景工程费 4175284.25 m2 21605.00 193.26 157.11 86.33 软景总价中包括了种植土 各 分 项 金额 计量单位 实物量 实物量单方造价 按景观总面积单方造价 可售面积单方造价 备注 水电安装单项工程原目标成本控制值23元/m2，本次花园洋房部分已经超成本，将在高层部分平衡。请灯具选型严格控制成本。 按原测算单价计入 本次无光彩工程，按照目标成本测算金额8元/m2进行分摊回顾 本次实施183米，将原测算围墙成本按照本次实施面积比例分摊而来 按原测算单价计入 本次不实施，将原测算的游泳池总成本按照本次实施面积比例分摊而来 按照花园洋房范围已经完成的工程量进行回顾：单项超目标成本 01-06-03 环境水、电工程费 700061.82 m2 26575 26.34 26.34 14.48 01-06-04 01-06-05 01-06-06 01-06-07 导示(信报箱)系统费 光彩工程费 降噪环保工程费 广告位、灯箱工程费 小区围墙工程费 体育健身游乐设施工程费 运动场地工程费 室外游泳池工程费 挡墙工程费 265750.00 212600.00 0.00 0.00 m2 栋 m 项 26575 26575 0.00 0.00 10.00 8.00 10.00 8.00 0.00 0.00 5.50 4.40 0.00 0.00 01-06-09 663577.62 米 1391.00 1385.00 24.97 13.72 01-06-10 01-06-11 01-06-12 159450.00 0.00 361663.04 1380000.00 项 ㎡ ㎡ ｍ3 26575 0 800.00 6000.00 6.00 0.00 1312.50 230.00 6.00 0.00 13.61 51.93 3.30 0.00 7.48 28.53 01-06-8

3.4 景观工程造价分析表

类型 下木 上木 草坪 地被灌木 乔木 造价（元/㎡） 15元/㎡ 60元/㎡ 120元/㎡ 250元/㎡ 20元/㎡ 20-23元/㎡ 10元/㎡ 6元/㎡ 250元/m 草坪：地被灌木 软景：硬景 (不计入景观成本) 2:1 4:1 250元/㎡-300元/㎡ 20元/㎡ 20-23元/㎡ 10元/㎡ 6元/㎡ 250元/m 220~250元/㎡ 170元/㎡-200元/㎡ 比例 面积比 单方造价 软景 硬景 土方 水电 导视（信报箱）系统 体育健身游乐设施 小区围墙 综合单方 4. 施工合同要点及施工过程控制

4.1 施工分判



龙湖会对施工单位进行筛选和评估，形成调研考察评估报告。龙湖邀请投标的单位如不积极回应参与投标，规定5年之内没有机会接龙湖的工程。 

入围的各单位采取合同主要条件承诺议定的方式进行施工单位的确定。对合同主要条款认定回复承诺可保证双方对正式合同细节条款的认可度，避免反复。（具体内容详见附件：合同议标条件） 

采取项目经理谈话、施工团队答辩的方式确定具体施工团队。把对施工单位的选择延伸到真正落实到做事的人，确保施工队伍质量。

4.2 龙湖施工合同附件及附表

合同的附件与附表与合同具有同等效力,在合同签订后承包人须将此部分附件和附表打印下发,并组织学习,施工过程严格、如实、及时按此执行。工程结算时发现过程资料不完整，未真实填写的不得办理工程结算。

 合同附件

合同附件一 经双方审定的工程量清单价格表及主要材料核价表(认质认价通知书) 合同附件二 :承包人承揽工程项目一览表图纸清单及景观工程施工内容及界面 合同附件三 园林绿化工程施工管理办法（试行）2003年6月 合同附件四 绿化施工验收标准 合同附件五 植物养护管理标准

合同附件六 景观工程项目部文明施工管理办法

合同附件七 设计变更、现场签证、竣工图结算书编制的协议 合同附件八 项目部施工现场管理规定(现场管理办法)

 合同附表

合同附表一 苗木到场验收表 合同附表二 苗木栽植验收表 合同附表三 灌木草花统计表

合同附表四 植物种植措施材料验收表 合同附表五 软景苗木收方及结算汇总辅助表 合同附表六 景观水电系统数量移交表 合同附表七 景观工程进度付款工程量报批表 合同附表八 经济签证样张 合同附表九 回填场地移交表

合同附表十 工程预结算资料提供通知书 合同附表十一 增加补充苗木报价表

4.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结

我司有30年的地产开发经验，景观设计合同也已非常完备，然而充分分析竞争对手合同条款，去其糟粕取其精华，不断自我更新和完善也是企业发展的有效途径。下表对龙湖合同条款进行了分析和归纳，仅供参考。

序号 合同要点 承包人认为工程师指令不合理，应在收到指令后24小该合同条款优势分析 对指令有异议时施工单位应提出书面报告，说明原因及修1 时内向工程师提出修改指令的书面报告，工程师在收到承包人报告后24小时内作出修改指令或继续执行原指改要求。不得以此为借口不执令的决定，并以书面形式通知承包人。 承包人根据发包人委托，在其设计资质等级和业务允许2 经工程师确认后使用；承包人参加图纸会审后五天内对现有施工图纸提出优化方案报发包方审批。 本合同工程实行样板带路，承包人在单项工程进行大规模施工以前，必须先做好样板（硬景、软景）通知发包3 图纸，也能有效减少施工单位以图纸为借口拖延工期。 在合同中约束样板区范围，要求在样板区中体现施工工艺、行指令，以免影响进度。 充分利用和发挥施工单位的的范围内，完成施工图和与工程配套的深化、细化设计，经验优势，此做法不仅能优化人现场工程师及相关人员确认质量效果后方能进行大景观效果等，报甲方确认。这面积施工； 也体现了我司一直强调的样板先行的理念。 补栽补种：在对植物进行保活、养护过程中，出现植物长势不良等，在接到发包方或发包方委托的物管公司的发挥物业公司绿化主管的作通知24小时内，承包人应及时回复，并在一周内采取用，发现植物问题及时通知施4 相关措施，对植物进行补栽补种、修枝整形或喷药杀虫工单位，对施工单位进行直接等，每次完成上述工作后均要请物管公司人员签字确认并作为退还植物保活金的依据。新补栽补种的苗木保活期从补栽之日起按第4条标准重新计算保活期； 双方约定隐蔽工程和中间验收部位为：样板段验收、植物到场验收、埋地部分隐蔽前验收、技术措施使用的材5 料到场验收；工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收。 发包人供应的材料设备使用前，由承包人负责检验或试动报验、否则如不经过报验造成返工的后果自行承担。 无论甲供或乙供材料都要求在合同中明确约定验收工序和验收部位，要求施工单位主管理，保证植物的良好生长和开放区的展示效果。 验，不合格的不得使用，不合格检验或试验费用由发包必须到场验收，共同确认。特人承担。 发包人供应的苗木未达到合同约定的标准承6 包人有权拒收（但应经发包人现场工程师确认）。 别是苗木到场验收。明确未经过到场验收的苗木不得办理承包人负责采购材料，应对材料质量负责。承包人在材结算。承包人应在项目施工前料到货前24小时通知工程师清点。承包人的苗木到场主动安排甲方选苗。如不执行必须通知发包人苗木专职验收人员到场进行验收，否则不允许在工程使用。 景观工程的效果调整不再另行计算费用。（软景清单中景观工程效果调整费经协商可按3元/ M2包干，此项费植物造景的随意性比较大，施用包括全部植物栽植效果调整、项目中间开园和完工开工单位往往抢工时栽植的植物效果不好，层次不够，但又此过程，我司项目就会成为次苗的堆积场，影响景观效果。 7 园交房的道路环境冲洗清洁，施工垃圾外运处理等全部费用，按景观施工结算面积计算收取，收取此项费用后不愿意按甲方要求进行调整。 甲方不再办理包干范围内的任何经济签证。） 工程具备通用条款约定的竣工全部验收条件后，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供二套完整竣工资料及竣工验收报告。工程竣工验收通过，承包人8 送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收通过的日期，也是计算工程保修期开始的日期。工程验收通过后20天内由发包方委托规定竣工验收的详细细节，并规定物业与专业管理人员一起进行收方，保证竣工图的真实性。 的物业公司（工程接收单位）和发包方专业管理人员进行收方，并按合同附件的表格按实填写收方记录。 景观工程的种植土由其他单位完成,因此由承包方(景观工程施工单位)对场地进行验收,不合格场地要求种9 植土施工单位整改合格,双方按场地移交表格（详合同附表）正式的书面签字形式进行场地移交，景观工程单位对接收的场地不能再因场地不合格整改而要求签证。 较大的土方签证。 软景中的灌木种植密度标准，严格按照清单中核定的标10 准进行种植（或按照现场点评发包人签字确认的样板栽植密度），如施工中承包人任意超标准种植，其超过部分结算时不予认可。 龙湖通过一系列合同附件将一些合同中未尽的细节在附件中进行补充，并不断修改完善，大大增强了对施工单位的约束，并使其施工管理有据可依，也减少了施工单位扯皮的情况。建议我司参考并结合具体情况进行优化及提炼，补充附件内容，更好的加强工程的管理力度。

标。 施工单位如随意调整植物密度很容易造成成本的大大超针对性的对部分良好的种植土进行收集，用于今后的种植土回填。由总包种植土回填到位的方式避免景观工程出现在场地平整阶段龙湖就会有序号 1 2 3 4 5 建议我司合同增加附件内容 园林绿化工程施工管理办法 绿化施工验收标准 植物养护管理标准 苗木到场验收表 软景苗木收方及结算汇总辅助表 详见附件 详见附件 详见附件 详见附件 详见附件 备注 备注：通过查阅相关规范、参照以上管理办法及标准、以及参照重庆市场其他开发商相关管理办法，我部形成了附件：中海园林绿化工程标准及管理办法（草案）。 5. 实景效果分析

5.1 典型花园洋房区域景观

位置标识图及剖面关系详图：

平面标识详图：

景观施工平面图： 7116 实景图片：

效果及造价分析：

从该方案及实景效果可以看出，景观实施充分尊重了概念设计方案。成本控制也非常明显，造景元素较少，仅阵列植物、园路、小挡墙、点状小水景、入户小景等。龙湖郦江主要通过植物造景及入户景观的打造营造一种归家的效果。

 

路面：小区内道路多采用透水砖，综合单价80元/㎡。

入户路面：花园洋房入户主要采用锈石黄花岗石，综合单价130元/㎡。也有部分采用透水砖铺装。  

小挡墙：芝麻灰烧面花岗石，综合单价100元/㎡。

草皮：靠挡墙区域均采用草皮，效果干净整洁，也使入户前区的空间感觉宽敞一些。细叶结缕草，综合单价14元/㎡。 

植物：乔木均为较小规格，通过阵列布置形成气势感，入户一侧灌木搭配丰富，形成较强的入户感觉。

5.2景观细节分析

户前小型水景，简洁美观，入户的小路被一个条形绿地分

水池小，易清理，给业主带隔。隔而不断。关系和谐。很来了超值享受的满足感。 有趣味。

业主由院外经过青石板町步入户庭院，建筑外有约5m宽，围合的庭院绿化区域。主要以草坪为主，有低矮景观树。院外，有木质栅栏，绿篱，中等高度的乔木如：红叶李，杨梅等 及灌木，整齐，温馨，恬静。

两户院落用方格式木格栅分隔。 过度自然，柔和，有亲和力。又为环境增添了几分田园的宁静和朴实。

嵌入草坡的条形石材（小挡墙）给无水岸设休闲设施。条形形的地貌，增加有形的线条，使之延木质地板，和木质休闲伸，有序，富有现代感，是现代园林座椅，一把遮阳伞。看造景的常见手法。该处理方式增加了春风拂柳，听鸟语蝉鸣。 景观的趣味，

六、 研究成果

龙湖地产是重庆地产的龙头企业，立足重庆10年，在重庆已有众多的长期合作伙伴、当地资源熟悉、管理流程制度清晰。而在景观方面纵观全国龙湖也是首屈一指的。总结起来龙湖的模式就是：“重设计、低成本、严格管理” 。对龙湖在景观方面的规划设计、施工管理进行深入剖析，去其糟粕取其精华，不断发展与规范我司景观设计及管理，将景观打造成我司的又一个核心竞争力是本次课题研究的重要目的。经过深入的考察研究，我们初步得出以下研究成果。 1 对我司景观专业发展的建议

1.1 增进各地区公司交流

经常组织员工进行实地考察，增进各地区公司交流，进行优秀项目考察学习。在不便于实地考察的情况下，也应规定定期进行资料的交流和共享（例如当地楼盘的考察资料、地区公司成功设计资料案例总结等），特别是一些成熟的地区公司，充分利用各公司的工作成果可以明显降低管理成本以及效果风险。

举个简单的例子，集合我司各地区公司的标识系统设计资料及实景照片，我们就有很多可参考的案例，且风格基本与建筑风格是能吻合的。部分相当优秀的作品甚至是可以直接沿用的。我们在进行国际社区的标识系统设计时就出现过这样的情况，深圳博澳标识设计公司直接将深圳西岸华府的标识系统更改名字后就作为新的设计方案发过来。而我们却要为同一个方案再次付设计费给对方。（当然后来我们发现后没有付设计费就终止了合约。）通过此事我们也更加觉得加强我们内部的交流非常重要。

我们也看到，龙湖其他地区公司的项目与重庆的部分成功项目有很多的相似之处，

有很多沿用的细节，这也是龙湖充分利用设计资源的体现。

1.2 景观标准化建设

包括工艺标准图片化、合同文本附件化、优秀实例做法标准化、流程标准化等。标准化成果要求是可操作性非常强的，能真正运用到工作中。中海30年的积淀，在景观方面也有很多优秀的东西，中海各地区公司建筑风格相似较多，景观很多风格也较类似，有很多东西其实是可以通用的，但我们缺乏整理、归纳和充分运用，没有有效的整合资源。龙湖目前也在进行景观装饰部的部门建设以及景观标准化的梳理，现在龙湖地产对各种档次的物业类型有固定的景观单方造价标准，严格按照标准执行，凡是超出标准的东西一律不批准，严格控制成本。凡是变更一律上会讨论解决，而且造价合同部必须参加，避免了施工中的变更超标。而我们相信中海如果做标准化会比龙湖更有优势，因为我们有更丰富的开发经验，有更多的优秀项目，我们有更多可总结可归纳的东西。

景观标准化的建设应该是一个长期的过程，而不是一蹴而就的。各个地区公司员工每月的工作都非常的繁忙而紧张，我们比较建议的是每月或每季度作为一个节点，确定一个明确的主题和提纲，各地区公司以该主题进行单项研究，再进行汇总形成最终结果。我们相信这样的方式更加有针对性，形成的成果也更加的实用，较小的一个课题大家也更有时间和精力去完成。例如龙湖在概念设计阶段进行的市场敏感点、成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点等分析我们就可以作为一个标准化过程的景观课题来研究，相信我们的分析结合了各地区公司的分析成果，会更加贴近市场、更全面、也更有指导性。

1.3 苗圃的建立及植物专项研发

龙湖设专人负责苗木采购、管理，对苗木市场价格和资源分布等情况相当熟悉，2000年左右龙湖开始成立苗圃，目前已有几千亩的苗圃用地，有稳定的重点供应商。现大乔木基本都是甲供。少量乙供的植物核价也相当的低，龙湖的品牌吸引使施工单位接受较低的单价。苗木采购采取找地区代理人的方式，分布在湖南、广西、成都、重庆周边、安徽、浙江等地。

在技术方面与科研院校合作。进行土壤检测分析，提出最适宜的改良措施。植物引种及种植技术的研究。例如研究胸径大于15厘米乔木的具体种植措施并针对易死亡树木如香樟、马褂木、栾树、枫香等分析其最适宜的生长条件及具体的种植措施。结合重庆的土壤和气候特点，找出能在重庆生长发育良好的苗木品种作为以后工程使用的替代品种。筛选适合重庆地区生长发育的多年生草花和观赏草、花灌木。异地树种通过小范围试种试验再行扩大栽植。苗圃规划及管理方面的理论知识指导及现场指导工作。

目前龙湖正在进行植物控根繁殖技术的研发（将植物生长的根系控制在较小的范围内，移植时不损伤根系，完全保证开盘的即时效果）。另外他们的一个重要课题是立体绿化技术的研发运用（将植物的生长控制在一定的可移动的范围内，开盘时直接移入，

特别是运用在挡墙的处理中，效果非常好）。

（植物立体绿化技术）

（植物立体绿化技术）

重庆公司自成立以来一直在进行建立苗圃的探索与实践。目前正筹划在南川黎香湖建立园林花木苗圃，我们也在着力探索苗圃的采购与管理制度。

1.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例

注重设计前期，在规划阶段景观公司就提前介入，减少建筑后期与景观的冲突。从策划新项目到概念方案确定历经多轮反复论证。特别是示范区的景观设计要非常慎重，在前期要进行多方案多角度的比较，以选择效果最优化的方案，这过程中的每一轮方案都是有价值的，我们相信每一轮方案都会让我们离完美更进一步，方案一旦确定就尽量

不做调整。

下图是泛亚国际在上海的一个项目实景鸟瞰图，我们看到为了追求构图的形式，实际上做了很多无用的空间，或许平面的图面效果非常漂亮，但盲目追求景观的风格或是构图，都会让我们丧失人性化这一最基本的出发点。

有很繁琐的构图，没有大量的特色硬景铺地，整个项目的景观效果是非常宜人的。

下图是龙湖水晶俪城的鸟瞰和实景照片，软景面积占80%，硬景面积占20%。没

参观过我司一些项目、看过一些项目实景照片，中海大山地这样的精品项目着实让我们感到自豪不已。但我司多数项目给人的感受是硬景量太大，我们总是强调一些轴线、对景、风格之类的元素，却忽视了景观的舒适度、忽视了景观是给人使用和参与的。其结果是我们往往用高成本来打造景观，花了很多钱，也花了很多心思，却没有营造出居家的感觉、没有形成舒适的景观氛围！我想这是我们应该反思的。我们认为在入口或是重要节点的位置有一些气势恢宏的硬景来烘托氛围没有问题，但内部的组团空间就应该做的舒适自然一些。适当的调整软硬景比例对我司项目应该有较好的优化作用。

设计阶段对成本的控制也是最有效的，对景观工程成本事前控制阶段要点我们在后文中有所归纳，在此不再赘述。

1.5 努力培养景观方面的人才

龙湖也一直着力于景观方面人才的培养，在公司成长的同时关注员工的成长。景观专员都要安排本地考察、异地、出国考察学习，回来后进行讲座。在做香樟林别墅时不仅到境外进行考察，还多次到江浙一带考察顶级别墅。丁吉强在龙湖8年，目前辞职后自己创办了吉盛园林。负责景观工程的何格、苏理明，负责苗木采购的蒙青等也都是龙湖多年培养起来的老员工，目前都担当着非常重要的岗位。可以说龙湖现在的景观也就是这样一帮老员工经过不断的摸索走出的一条新路，最终使龙湖的景观成为其核心竞争力之一。现在他们也还在不断的探索，以保证他们景观的投入与产出比达到第一，也不断的在市场中带来不一样的产品。产品都是人做出来的，只有注重创新、注重人才的培养才能为企业注入新鲜的血液。

现重庆公司在推行景观设计施工一体化，该做法能够更好的控制效果和成本，减少管理中的交叉环节，是一条非常值得走下去的道路。设计施工一体化对员工的综合素质及专业能力要求都更高，而景观本身就是一个涉及面很广的专业，现景观从业人员一般都有所偏向，有的侧重施工方面，有的侧重设计方面，目前市场上能够既懂设计又精通工程的人非常少。我们最好的办法就是努力培养景观方面的人才，走出一条我们自己的路。

1.6 完善园林工程的管理制度、后期维护中加强物业公司参与力度

2 景观设计实施各阶段成本控制要点

2.1 景观工程成本事前控制阶段

一个项目的景观工程成本是在方案设计阶段形成的，是通过方案成本进行测算并上报批准，在此过程中景观工程师参与方案的讨论和确定，景观造价师参与方案讨论配合完成成本测算。经批准的景观方案成本作为施工图设计(或方案深化版)成本控制的依据。方案阶段的成本是景观工程成本控制最重要的前控制阶段也是决定性阶段，占景观工程成本控制的80%以上，做好此阶段的控制是起着决定性和事半功倍作用。为此相关人员应做到；



在此阶段景观工程师：积极主动配合景观设计师对方案进行分析包括：效果与项目的匹配性、项目的实际现状性、可实施性、可优化性、特别对景观面积数据准确性复核(项目红线内景观面积：其中重点注意车行道面积和消防车道面积的变化情况、灰空间面积漏计、双层景观面积、平面面积与实际地形面积差额、项目红线外景观面积如市政绿化带、小区周围市政人行道面积、屋顶绿化等),软、硬景的面积比例调整、竖向关系等等。 

在此阶段景观造价师：积极主动配合景观设计师对方案进行技术经济分析,提供相同方案成本数据，配合不同方案的成本性价比测算，以帮助选择性价比最优方案，最终达到效果与成本平衡。

 在此阶段景观苗木、材料采购师：提供材料苗木资源,及市场价格行情，供景观设计师选择比较或替代。一旦方案确定采购师立即落实方案中主要苗木及材料资源,做到兵马未动粮草先行,使景观工程主要效果得到物质保证及实施顺利，同时使成本得到控制。

 项目部：在平基平场时要注意对地表土的收集储存并选择合理位置堆放(避免多次搬运)。有条件的项目要在场地规划时考虑项目主要乔木的临时种植储备区，项目部对景观工程施工工期要进行合理安排,尽量错开不利于苗木种植的高温季节，合理规划实体样板区等，从前端做好成本控制。

 物业管理相关部分：需要物业参加对方案进行确定，从管理方面提供意见，建议会前组织基层员工讨论形成意见，如围墙、垃圾桶的使用等,避免如围墙高度不够及易翻越造成成本增加的事情发生。

2.2 景观工程实施阶段成本控制

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合同签订前的控制重点：

2.2.1 景观工程施工图完成后一周左右，由设计组织工程、造价等相关人员对施工图进行图纸会审,将施工图中存在的问题清理出来进行优化和变更，通过事前变更减少实施过程的变更控制工程成本。图纸会审审核重点：硬景专业审核重点是：核对现场标高与景观标高一致、景观结构体量与环境关系、水体方式、设计的施工工艺可操作度、主要材料的规格或材料代用等。软景专业审核重点是：苗木配置标准与效果统一性,图纸的完善和可操作性,苗木品种、规格、数量的确定。做好图纸会审这项工作能够提前控制5-10%左右的成本。景观水电专业审核重点是：景观场地排水的顺畅，

2.2.2 景观工程施工图完成及图纸会审完毕后十天周内，景观工程师、采购师配合造价师完成工程量清单编制造价师根据有效的历吏数据及适时市场价格编制成出本阶段成本控制依据(目标成本分解)：施工图预算此此预算也可作为招标的标底。

2.2.3 景观工程施工图完成后只要有条件,尽量采用招投标方式通过市场竞争方式来获得合理的低价及好的施工资源。一般来说通过竞争能够降低3%左右的成本。

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施工过程成本控制重点

2.2.4 景观工程实施中要避免对图纸进行较大的方案调整变更,因为此时景观工程成本已经下达，如此时调整的方案是要增加成本则不可避免的要超成本，从紫都城三期超成本的案例就是典型。如必须进行方案调整则要按新调的方案测算出成本,并对照目标成本进行比较,对增加的成本部分进行专项资金申请,报请批准后方可进行方案调整变更，并及时调整目标成本。

2.2.5 景观工程中的软景观工程是成本控制的难点,原因之一是为保证开园效果,增加苗木而造成成本增加,其中有因乔木形态不好而影响景观观感效果问题；软景效果往往是苗木(乔木)的形态决定,在施工中苗木形态不好往往是采用增加和替换苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生,从而引起成本失控。要控制因乔木木形态不好引起成本

增加,景观工程师与设计师在骨架树、景点树、主入口、主要场景的乔木种植前必须到场进行确认后才允许种植。另外绿量不足增加乔木也是引起成本增加的原因之一,如何确定绿量标准如何控制还是一个需要深入研究的问题。

2.2.6 软景成本控制难点之二是灌木种植标准与效果问题：灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善引起随意性大等等,造成现场控制难度大容易超成本。为了控制灌木超成本的问题,一定要在工程实施前由景观工程工程师与设计师对不完善的图纸,充分结合苗木采购师寻找的资源针对性的对图纸进行完善,在施工图上明确灌木的品种、规格及种植标准,从源头上解决问题。另外在造价师在编制施工图预算时(或工程量清单)要计算准确并充分考虑,同时在景观工程施工合同条款中(或清单中)对灌木种植的配置标准有专门条款明确约束,不许超过标准和数量。在工程实施中对需要新增加的灌木品种及数量,事前必须经设计师同意，报苗木采购师核价,并由造价师计算增加成本金额后方可增加。

2.2.7 硬景工程施工过程的成本控制：在景观施工过程中因总包单位、综合管网施工单位、水电气施工单位等到因场地、工序原因造成苗木损失和增加景观工程成本等也不可忽视，此部分是签证量最多的。

2.2.8 竣工资料过程准备：施工过程变更资料及时完善,对施工单位竣工图电子版本过程资料定期进度检查,以保证资料的真实性，不能完工后再算总帐做回忆录。工程师对竣工图的审查重点是对有变更部分如材料变化、增加项目、减少或取消项目的检查核对。目前在施工合同中已有专门条款对竣工图的质量要求。

2.3 景观工程竣工后成本控制及总结

2.3.1 竣工结算：工程竣工后工程结算最主要的依据是合同及竣工资料,合同是事前已签订的,而竣工资料却是由施工单位在过程积累后完工后汇总编制和相关工程师审核后形成的。因此竣工资料的准确性、完整性直接影响工程结算的的准确及速度。

造价师收到竣工资料和结算资料(在合同附表中有表格要求)，依据资料首先进行工程内容和工程量审核。对于资料不完整、不清楚、有疑问的内容及数量景观工程师应予配合,或共同到现场查实后确定。完成工程内容和数量审核后,再依据合同确定的单价依据(如合同清单价格表,认质认价通知书等)完成结算金额审定，最后办理财务结算。

2.3.2 竣工结算分析、数据沉淀：工程结算办理完毕后,要对照目标成本费项进行比较,对超支的费项进行重点分析找出原因、寻找对策。同时对结算的各种子项内容的单方造价进行整理形成数据进入知识沉淀，作为公司今后相同工程成本测算的基础数据依据。

2.3.3 工程总结：工程竣工后要按项目组织工程总结,这个总结分二部分进行,一是组织景观工程施工单位进行总结，二是内部景观专业进行总结，总结内容按工程部的管理办法进行。通过总结提练出需要沉淀的知识,以指导今后的工作。

2.3.4 后续成本总结：工程竣工移交后会因各种原因发生一些整改、维修、返工等,此时发生不仅成本高、对利润有影响,尤其是因工程质量问题发生的整改、维修、返工会对公司的形象、声誉造成负面影响。因此要对竣工后发生的后续成本进行总结形成案例。

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龙湖项目实景

（江与城）

（江与城）

（江与城·原山）

（江与城·原山）

（悠山郡）

（蓝湖郡）

（蓝湖香颂）

（紫都城）

（翠微清波）

（艳澜山）