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2011年房地产市场展望

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_…… 考 201 1年房地产市场展望 2011年,随着大量供应的保障房对刚性需求的有效 弱化,商品房市场将出现“价跌但幅度有限,在市场观 望心理作用下价跌未必量增”的软着陆态势。 发展研究中心统计数据显示,中国到2()2()年城镇化率将达到 56%,城镇人口将达8亿人;2030年城镇化率将达 ̄,163.6%,城镇人口将达 到9.34 ̄。若未来2()年城镇化率每年提高1个百分点,从现在起: ̄]2030年, 约有3亿农民将转为市民,将创造出一个巨大的市场空间。可见,即使着眼于 扩内需的经济增长方式的转型,未来中国经济的增长最大动力仍来自于城市 移民对住房的需求;即使密集的楼市不见松动,依然没有改变房 地产行业作为中国经济支柱产业的客观事实。 全国保障房增长示意图 保障房建设的黄金期即将来临 2010年经济工作会议上有关房地产行业的导向,延续、强化了 2010年楼市“抑制投机,增加供应”双管齐下的思路,也同时把房 地产的增长功能与民生功能被等量齐观。未来,房地产的不会松 动,同时保降陛住房的大力推进,房地产行业的“普遍暴利”时代或已告终 结。 从增加供应的角度看,2011年中国保降}生建设安居工程住房建设规模 高达】(1I}O75套,意味着2011年保障性安居工程投资将达1.4方亿元,达到全 国房地产投资规模的四分之一。相比2()1(】年的58027套,增长72.4%,计划新 增的42027套住房中,公共租赁房将占主要部分;100027套住房按5()平方米 2008年 2009年 2010年 2011年 均值计算,5亿平米的建设规模相当于2010年全国住宅新开工面积的42%, 保障房建设的黄金期即将来临,势必将对未来商品住宅市场供应构成巨大 冲击、 2010年11,Fj17日,财政部等三部委发布《关于保障性安居工程资金使用 管理有关问题的通知》,为保障房建设资金来源提供了制度保障,通过地 方、财政贴息引导社会从商行融资发展公租房,租金收入用于偿还公 租房贷款等,已转变自己建保障房的思路,改为通过财政贴息撬动社 会资金参与,通过土地出让、社保基金、银行信贷、企业年金、保险资金等 渠道筹集建设资金 .可以预期的是,在保障房资金问题上做出的积极 努力和探索,将因此大大保证和促进2011年保障房的建设取得跨越式增 长。 房产“弹性化” 今年房地产市场不会松绑,而且还会有更多的储备。 2010年12月29日,住建部姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确 表示,2011年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是“继续坚定不 移地加强房地产市场”,并首次提出将会同有关部委储备。 从面看,除了确定性的包括加息手段在内的货币收紧,未来房 产税、交易税、土地等仍可能出台。从政治角度来考虑,物价的上涨 叠加高房价,将加剧社会不稳定因素,同时也是对本届提出的房 价的承诺发起了挑战。从当前内外的流动胜格局看,扎紧楼市篱笆也利 于未来金融风险防控。 众多分析人士都认为,第三轮楼市可能出台 .即使不出台,1000万 套保降}生房本身就足够对商品房住宅市场造成重大冲击。在保降}生住房的 巨大供应下,在既有楼市前提下,商品房的大幅上涨几乎没有基 础 在2011#-内外经济形势高度不确定的宏观背景下'一方面,房产执 行力度和时间跨度存在松紧变化的反复,也符合“稳健性”货币的弹性 解读;另一方面,为应对防范未来经济可能遭遇的意外下行风险,过度打压 房市,以商品房价格的暴跌为标志获取房市成功的代价,并不符合最高 决策者的意愿,也不利于宏观经济的平稳发展。 未来市场化的进程,将逐步形成市场化商品房和保障房的两个体系。大 量供应的保障房在有效弱化刚性需求对商品房价格支撑的同时,2011年商 品房市场将出现“价跌但幅度有限,在市场观望心理作用下价跌未必量增” 的软着陆态势。长期看,制度化的重大改革有利于稳定市场预期,促进市场 与经济的平稳发展.、 什么样的房地产公司将脱颖而出 未来,那些认清形势、具有高度政治敏感度和社会责任感的、致力于 改善民生和社会人文和谐的房地产公司,将在新的历史时期和行业重塑 期,迎来飞跃式的发展,并最终脱颖而出。 所谓改善民生,一方面意味着能放弃暴利追逐而主动降价获取稳定 现金流以求自保的生存之道;另一方面也意味着专注于保障房建设。在包 O% 中国现在每年新建的房屋面 积占到世界总望A,95O%,而 建筑能耗占到中国全社会能 耗I ̄,040% 括信贷手段在内的国家支持下'较低毛利率和实际的较高投资回报率 并不矛盾 从“懂政治”角度考虑,在下届换届选举之前,能配合从 到地方的政治目的,积极做出契合“惠民生”实际努力的地产公司,必然 所谓注重社会人文和谐,意指大力推进节能绿色建筑的行业方向 从 哥本哈根会议释澉的信号,到当前中国经济结构转型的途径安排,节能减 ■■■.-~~~ 在未来的发展申赢得大众和资源的大力扶持  .排、低碳经济是未来 ,\国经济长远发展的必经之路.. 资料显示,人类从社会获得的50%的各种原料用来建筑。与建筑有关的 空气污染、光污染、电磁污染占环境总污染的34%,建筑垃圾占人类活动产 生垃圾的4(1%?中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的5(1%,而建筑 能耗占到中国全社会能耗的40呛发展低碳经济,盖低碳建筑,短期内可能 对企业成本造成一定影响;但从长远看,企业获得的是新一轮产业竞争和 技术竞争优势 囝 (此文由聚益投资提供) 201 1 O1 ZHESHANG 033 

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