＿…… 考 ２０１ １年房地产市场展望 ２０１１年，随着大量供应的保障房对刚性需求的有效 弱化，商品房市场将出现“价跌但幅度有限，在市场观 望心理作用下价跌未必量增”的软着陆态势。 发展研究中心统计数据显示，中国到２（）２（）年城镇化率将达到 ５６％，城镇人口将达８亿人；２０３０年城镇化率将达￣，１６３．６％，城镇人口将达 到９．３４￣。若未来２（）年城镇化率每年提高１个百分点，从现在起：￣］２０３０年， 约有３亿农民将转为市民，将创造出一个巨大的市场空间。可见，即使着眼于 扩内需的经济增长方式的转型，未来中国经济的增长最大动力仍来自于城市 移民对住房的需求；即使密集的楼市不见松动，依然没有改变房 地产行业作为中国经济支柱产业的客观事实。 全国保障房增长示意图 保障房建设的黄金期即将来临 ２０１０年经济工作会议上有关房地产行业的导向，延续、强化了 ２０１０年楼市“抑制投机，增加供应”双管齐下的思路，也同时把房 地产的增长功能与民生功能被等量齐观。未来，房地产的不会松 动，同时保降陛住房的大力推进，房地产行业的“普遍暴利”时代或已告终 结。 从增加供应的角度看，２０１１年中国保降｝生建设安居工程住房建设规模 高达】（１Ｉ｝Ｏ７５套，意味着２０１１年保障性安居工程投资将达１．４方亿元，达到全 国房地产投资规模的四分之一。相比２（）１（】年的５８０２７套，增长７２．４％，计划新 增的４２０２７套住房中，公共租赁房将占主要部分；１０００２７套住房按５（）平方米 ２００８年 ２００９年 ２０１０年 ２０１１年 均值计算，５亿平米的建设规模相当于２０１０年全国住宅新开工面积的４２％， 保障房建设的黄金期即将来临，势必将对未来商品住宅市场供应构成巨大 冲击、 ２０１０年１１，Ｆｊ１７日，财政部等三部委发布《关于保障性安居工程资金使用 管理有关问题的通知》，为保障房建设资金来源提供了制度保障，通过地 方、财政贴息引导社会从商行融资发展公租房，租金收入用于偿还公 租房贷款等，已转变自己建保障房的思路，改为通过财政贴息撬动社 会资金参与，通过土地出让、社保基金、银行信贷、企业年金、保险资金等 渠道筹集建设资金 ．可以预期的是，在保障房资金问题上做出的积极 努力和探索，将因此大大保证和促进２０１１年保障房的建设取得跨越式增 长。 房产“弹性化” 今年房地产市场不会松绑，而且还会有更多的储备。 ２０１０年１２月２９日，住建部姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确 表示，２０１１年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是“继续坚定不 移地加强房地产市场”，并首次提出将会同有关部委储备。 从面看，除了确定性的包括加息手段在内的货币收紧，未来房 产税、交易税、土地等仍可能出台。从政治角度来考虑，物价的上涨 叠加高房价，将加剧社会不稳定因素，同时也是对本届提出的房 价的承诺发起了挑战。从当前内外的流动胜格局看，扎紧楼市篱笆也利 于未来金融风险防控。 众多分析人士都认为，第三轮楼市可能出台 ．即使不出台，１０００万 套保降｝生房本身就足够对商品房住宅市场造成重大冲击。在保降｝生住房的 巨大供应下，在既有楼市前提下，商品房的大幅上涨几乎没有基 础 在２０１１＃－内外经济形势高度不确定的宏观背景下＇一方面，房产执 行力度和时间跨度存在松紧变化的反复，也符合“稳健性”货币的弹性 解读；另一方面，为应对防范未来经济可能遭遇的意外下行风险，过度打压 房市，以商品房价格的暴跌为标志获取房市成功的代价，并不符合最高 决策者的意愿，也不利于宏观经济的平稳发展。 未来市场化的进程，将逐步形成市场化商品房和保障房的两个体系。大 量供应的保障房在有效弱化刚性需求对商品房价格支撑的同时，２０１１年商 品房市场将出现“价跌但幅度有限，在市场观望心理作用下价跌未必量增” 的软着陆态势。长期看，制度化的重大改革有利于稳定市场预期，促进市场 与经济的平稳发展．、 什么样的房地产公司将脱颖而出 未来，那些认清形势、具有高度政治敏感度和社会责任感的、致力于 改善民生和社会人文和谐的房地产公司，将在新的历史时期和行业重塑 期，迎来飞跃式的发展，并最终脱颖而出。 所谓改善民生，一方面意味着能放弃暴利追逐而主动降价获取稳定 现金流以求自保的生存之道；另一方面也意味着专注于保障房建设。在包 Ｏ％ 中国现在每年新建的房屋面 积占到世界总望Ａ，９５Ｏ％，而 建筑能耗占到中国全社会能 耗Ｉ￣，０４０％ 括信贷手段在内的国家支持下＇较低毛利率和实际的较高投资回报率 并不矛盾 从“懂政治”角度考虑，在下届换届选举之前，能配合从 到地方的政治目的，积极做出契合“惠民生”实际努力的地产公司，必然 所谓注重社会人文和谐，意指大力推进节能绿色建筑的行业方向 从 哥本哈根会议释澉的信号，到当前中国经济结构转型的途径安排，节能减 ■■■．－～～～ 在未来的发展申赢得大众和资源的大力扶持 ．排、低碳经济是未来 ，＼国经济长远发展的必经之路．． 资料显示，人类从社会获得的５０％的各种原料用来建筑。与建筑有关的 空气污染、光污染、电磁污染占环境总污染的３４％，建筑垃圾占人类活动产 生垃圾的４（１％？中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的５（１％，而建筑 能耗占到中国全社会能耗的４０呛发展低碳经济，盖低碳建筑，短期内可能 对企业成本造成一定影响；但从长远看，企业获得的是新一轮产业竞争和 技术竞争优势 囝 （此文由聚益投资提供） ２０１ １ Ｏ１ ＺＨＥＳＨＡＮＧ ０３３
