企业破产基本的工作流程

总体步骤：

破产申请与受理→(一)破产申请→(二)立案审查→(三)案件受理→(四)案件受理后的工作→债权的申报与登记→债权人会议→破产和解→企业整顿→破产宣告→破产清算→裁定破产程序终结→企业注销登记。 每一步具体工作内容及注意事项：

第一步、债务人（拟破产企业名称）提出破产申请的应当提交如下材料： (1)破产申请书；见附件。

(2)企业主体资格证明；（营业执照）

(3)企业法定代表人与主要负责人名单；（写一份申请人企业的法定代表人、主要负责人的名单）

(4)企业职工情况和安置预案；（写一份报告）

(5)企业亏损情况的书面说明，并附审计报告；（写一份说明；委托审计部门进行审计并出具报告）

(6)企业至破产申请日的资产状况明细表，包括有形资产、无形资产和企业投资情况等；（会计账册）

(7)资产负债表等有关会计报表；（工商年检报表、会计账册报表）

(8)企业在金融机构开设账户的详细情况，包括开户审批材料、账号、资金等；（写一份说明）

(9)债权清册，应列明企业的债务人名称、住所(包括邮政编码、电话等)、债务数额、发生时间和催讨偿还情况；（按项目列表）

(10)债务清册，应列明债权人的名称、住所(包括邮政编码、电话等)、债权人债权数额、发生时间和偿还情况；（按项目要求列表） (11)企业涉及的担保情况；（提供担保合同）

(12)企业已发生的诉讼情况。（提供对被破产企业破产以前做出的判决或起诉文书）

附申请书文本格式： 企业法人破产还债申请书

________________________________________ 申请人：（基本情况）

请求事项：（写明请求人民裁决申请人破产还债）

事实与理由：

（应当写明申请人企业成立时间至申请时间形成的债务，注册资金数额，经审计达到资不抵债的地步，主要原因，并证明债务数额，包括有关的合同文本、公正文书、担保协议、往来帐目以及债务人不能清偿债务的事实等）

此致

人民

申请人： 年 月 日

注：1、国有企业向申请破产时，还应当提交其上级主管部门同意其破产的文件；其他企业应当提供其开办人或者股东会议决定企业破产的文件。

2、申请破产的债务人系三资企业、有限责任公司、股份有限公司，无上级主管部门的，应提交股东大会或董事会决定申请破产的决议。

3、被申请破产企业的资产涉及房产、土地使用权的，还应提交部门颁发的房产证明、土地使用权证明。

4、被申请破产企业对外有财产抵押的，应提交有关抵押合同、抵押登记等有关材料。

5、被申请破产企业设有分支机构或全资子公司的，应提交分支机构或全资子公司的会计报表、资产情况、债权债务清册等。

6、被申请破产的企业投资，与其他企业开办联营企业、三资企业、有限责任公司、股份有限公司的，应提交其在上述企业的投资情况，包括投资数额、所持股份、收益等情况。

破产申请人所提供材料符合规定的，应依据被申请破产企业的所有制性质，即全民所有制企业依据破产法第三条的规定、非全民所有制企业依据民事诉讼法第一百九十九条的规定，审查是否符合破产条件，决定是否立案受理。

第二步、受理中的工作：

1、符合受理条件的，负责立案人员填写立案审批表，附有关材料报庭长、院长审批、立案。 案号为“(××××)×民破字第×号”。

2、决定受理企业破产案件的，制作案件受理通知书。通知书作出时间为破产案件受理时间。

3、立案后，负责立案部门应于二日内将案件移交审判业务庭，由审判业务庭立即向申请人和债务人发送受理案件通知书。

4、受理破产案件可以预收案件受理费。案件受理费为按破产企业财产评估总值，依照财产案件收费标准减半收取，但最高不超过100000元。不预收案件受理费的，待破产财产变现后，从破产财产中优先拨付。

5、债务人为破产申请人的破产案件，破产宣告前的必要支出由债务人负担。

6、受理破产案件后在公告栏张贴受理企业破产案件公告。公告应包括下列内容： (1)立案时间； (2)破产案件的债务人； (3)申报债权的期限、地点和逾期未报的法律后果； (4)第一次债权人会议召开的日期、地点等。

7、受理破产案件后，通知债务人停止清偿债务，债务人正常生产经营所必须偿付的和职工生活所必需的费用，在清算组成立之前应当经审查批准。 8、债务人收到关于停止清偿债务的通知后，仍然对部分债权人清偿债务或有破产法第三十五条第一款所列行为的，裁定该行为无效，追回破产企业财产。

9、受理破产案件后，立即向企业全体职工发布公告，要求保护好企业财产，不得非法处理企业的账册、文书、资料和印章，不得隐匿、私分、无偿转让、非正常压价出售企业的财产。

10、受理破产案件后，会告知其法定代表人在破产程序终结前，不得擅离职守或以其他方式逃避，并负责或指定专人负责保管好企业印章、账册、文书、资料及企业财产。

11、企业法定代表人在破产程序终结以前，擅离职守或以其他方式逃避的，或拒绝向清算组办理交接手续的，或有民事诉讼法第一百零二条所列行为之一的，有权根据情节轻重，予以罚款、拘留。

12、受理破产案件后，立即通知债务人所有的开户银行，停止办理债务人清偿债务的结算业务，如需支付维持债务人正常生产经营和职工生活所必需的费用，需经许可。

13、债务人的开户银行收到的通知，不得扣划债务人的既存款和汇入款抵还贷款及利息。扣划的无效，应当退还扣划的款项。拒不退回的，应当裁定其退回并向其开户银行发出协助执行通知书予以强制执行，并可依照民事诉讼法第一百零二条的规定、第一百零四条的规定，对有关人员和直接责任者予以处罚。 第三步、审理破产案件中的工作：

1、书面通知已知债权人申报债权。书面通知申报债权应包括下列内容：

(1)申报债权的期限、地点；(2)所申报债权的债权数额、发生时间及有无财产担保情况，并附相应的证据材料；(3)逾期未申报债权的法律后果；(4)第一次债权人会议召开的时间、地点等。 书面通知的已知债权人，其申报债权的期限为收到通知后一个月；公告通知债权人申报债权，其申报期限为公告之日起三个月。逾期未申报债权的，视为自动放弃债权。

2、指定企业监管组成员（从企业上级主管部门或者股东会议代表、企业原管理人员、主要债权人中产生，也可以聘请会计师、律师等中介机构参加）。 企业监管组主要负责处理以下事务：

(1)清点、保管企业财产；(2)核查企业债权；(3)为企业利益而进行的必要的经营活动；(4)支付许可的必要支出；(5)许可的其他工作。企业监管组向负责，接受的指导、监督

3、受理企业破产案件后，以债务人为原告的其他民事纠纷案件尚在一审程序的，受诉应当将案件移送受理破产案件的；受理破产案件的应按照贯彻意见第四十五条、第四十六条，本规程有关规定处理。案件已进行到二审程序的，受诉应当继续审理。受诉审理的结果作为受理破产案件通知申请(被申请)破产企业的债务人偿还债务的依据。受理企业破产案件后，以债务人为原告的其他民事纠纷案件已经审结但未执行完毕的，受理破产案件的应通知执行，有关应在三个月内执行完毕；不能执行完毕的，执行应及时移交受理破产案件的处理。受理破产案件的收到上述案件后，应按照贯彻意见第四十五条、第四十六条有关规定处理。

4、受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。 以债务人为被告的其他债务纠纷案件，根据下列不同情况分别处理： (1)已经审结但未执行完毕的，受理破产案件的应当通知有关中止执行，告知债权人凭生效的法律文书向受理破产案件的申报债权。(2)尚未审结且无其他被告和无请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的法

院申报债权。如受理破产案件的经审查驳回申请人的破产申请，有关应恢复审理；如企业被宣告破产，有关应终结诉讼。(3)尚未审结并有其他被告或者无请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的申报债权。待破产程序终结或驳回破产申请人的申请后，有关恢复审理。(4)债务人是从债务人的，债务纠纷案件继续审理。案件审结后债权人经申请可加入破产程序参加分配。受理破产案件的依据该审理结果确定债权人的债权数额。继续审理的案件在破产财产分配前不能审结的，受理破产案件的应根据案件情况，按照清偿比率预留应有的份额。

5、受理破产案件发布公告后，债权人只能申报债权，不能就该债权提起新的诉讼

第四步、债权人申报债权工作：

1、债权人申报债权应提交债权证明。登记债权时对债权证明应从形式上审查其真实性。债权人提交复印件的，应与原件核对无误后收存，并在相应的证据材料上记明。有财产担保的债权也应申报，但不受债权申报期限的。

2、在破产财产分配前有财产担保的债权人向清算组或提出申请的，均可享受优先权。

3、债权人未在法定债权申报期限内申报，其债权数额超过担保标的物价款未能充分受偿的部分，不能在破产程序中得到受偿。

4、申报债权为有财产担保的债权的，申报人应提交相应的证据。应从形式上审查其财产担保(抵押、留置等)是否合法有效，如抵押是否登记，留置是否属法律规定留置范畴等；涉及房地产抵押的，应审查有无房屋所有权证书、土地使用权证书等。

第五步、债权人会议工作：

1、债权人会议是依法设立，由申报债权的全体债权人参加，代表债权人行使权利的临时性决议机构。

2、债权人会议在的指导下，对有关法定事项作出决议，听取破产企业法定代表人的必要说明和破产清算组的各类报告，对是否与债务人和解、是否通过清算组提出的清偿分配方案进行表决，并对企业破产的有关事项、清算组的有关工作进行监督，维护债权人的合法权益。

3、债权人会议成员享有表决权，但有财产担保的债权人未放弃优先受偿权的除外。债务人的保证人代替债务人清偿后，可以作为债权人享有表决权。预先行使追偿权的保证人享有追偿权。

4、第一次债权人会议应在受理破产案件公告三个月期满后召开。 除因破产财产不足以支付破产费用，破产程序提前终结外，不得以一般债权的清偿率为零或其他理由取消债权人会议或提前召开债权人会议。 5、第一次债权人会议由召集，应在债权申报期限届满之日起十五日内召开。以后的债权人会议的召开一般由决定。债权人会议认为有必要召开，或清算组要求召开，或占无财产担保债权总额四分之一以上的债权人要求召开时，均可以向提出，征得同意召开，并在发出通知前三日报告。

召开债权人会议，召集人(或债权人会议)应在开会前十五日将会议的时间、地点、内容、目的等事项通知债权人。债权人可以委托代理人出席债权人会议，行使表决权。代理人应向或债权人会议提交由委托人签名盖章的授权委托书。第一次债权人会议由主持召开。会上，应从有表决权的债权

人中指定债权人会议。必要时，也可以指定多名债权人会议，成立债权人会议委员会。

6、债权人会议期间，破产企业的法定代表人或主要负责人有义务接受债权人的质询和解答问题。 第六步、破产宣告： 受理破产案件后，应认真审查债务人是否具备宣告破产条件。对符合破产条件的，应及时宣告企业破产。 1、宣告企业破产的条件是：

(1)全民所有制企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务的； (2)非全民所有制企业因严重亏损，无力清偿到期债务的。

不能清偿或无力清偿到期债务是指：(1)债务的清偿期限已经届满；(2)债务人明显缺乏清偿债务的能力。债务人停止清偿到期债务并呈连续状态，如无相反证据，可推定为不能清偿到期债务。

2、属下列情况之一的，可在破产案件受理同时，裁定宣告企业破产： (1)债务人申请破产且不能清偿到期债务的证据明显的；(2)被申请破产的全民所有制企业的上级主管部门明确表示不申请对该企业进行整顿的；(3)债权人申请破产的非全民所有制企业明确表示不要求和解的；(4)债务人因在民事诉讼程序或民事执行程序中不能清偿到期债务而申请破产的。 第七步、破产清算： 1、清算组

清算组是由指定有关人员成立的，在破产程序中专门负责破产财产的管理、清理、处理、分配和清偿的临时性职能机构。应当自裁定宣告企业破产之日起十五日内成立破产清算组。如条件允许，应在作出破产宣告的同时成立清算组。成立破产清算组前，应组织有关部门、中介机构做好清算组的筹备工作。案件受理后成立企业监管组的，宣告企业破产后，有关成员除债权人成员外，可转为清算组成员。

清算组成员可以从破产企业上级主管部门、清算中介机构以及会计、律师中产生，也可以从财政、工商管理、审计、税务、物价、劳动、社会保险、土地管理、国有资产管理、人事等部门中指定。人民银行分(支)行可以按照有关规定派人参加清算组。清算组成员名单由破产申请人提供，指定。需要有关行政部门、人民银行派员参加清算组的，以公函形式商请有关部门，协商确定人员名单后指定。

2、以决定书形式指定清算组组长和清算组成员。 清算组一经指定，有关单位和人员不得借故推脱或擅离职守。确因客观情况不能执行职务的，应向说明情况，可以另行指定。 第八步、破产裁定： 经过清算还债后，根据清算组的申请和工作报告，由审查后裁定终结破产程序，由清算组持裁定向工商局注销企业。

北京市正浩律师事务所张生贵律师整理汇总

地产开发公司的设立程序

（一）内资房地产开发企业设立

1、凭工商行政管理部门核发的《企业名称预先核准通知书》到市开发办领

取《房地产开发公司资质申报表》。

2、待相关资质审查证明文件准备完善后，再到市开发办办理房地产开发企业资质审查，领取《房地产开发企业资质证书》。

3、持相关资料到工商行政管理部门办理企业法人登记注册手续。 4、持工商营业执照到市开发办领取《房地产开发企业资质证书》 （二）内资房地产开发企业应当具备的条件

1、有健全的组织管理机构，经济上能够经营，自负盈亏，并依法承担经济责任； 2、有明确的章程；

3、有董事会任命的专职经理，并配备有同企业资质等级相适应的专职技术、财务、经营管理人员；

4、有不少于资质等级规定、与经营规模和经济责任相适应的企业自有流动资金（不含银行贷款）；

5、有符合国家规定的财务管理制度； 6、在本市有固定的办公地点；

7、符合《中华人民共和国公司法》有关公司设立的规定。 （三）内资房地产开发企业申请资质审查应提交的证明文件： 1、申请报告;

2、公司合同及章程;

3、法定代表人任命书及身份证复印件; 4、投资各方营业执照复印件; 5、注册资本验资报告;

6、法定地址租赁协议（租赁期一年以上）及房屋产权证明;

7、房地产开发公司资质申报表（附专业技术人员职称证书复印件）; 8、根据公司性质不同需要提供的其他有关文件及证明。

程律师编

房地产开发过程中常见的风险

由于我国的房地产市场还出于起步阶段，各种开发与交易还不够规范，从项目立项到结束自始至终都伴随着风险，房地产纠纷和诉讼案件此起彼伏、接连不断。以下是房地产开发商在房地产开发（指商品房的开发建造阶段）过程中经常遇到的三种风险，以供警示：

一、征地与拆迁困难

有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛，一方面要做出双方都能接受的经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。 经验告诉我们，开发商的征地与拆迁工作不能离开和基

层组织的帮助，以为强有力的后盾，加上当地村或街道机构说服动员的配合，采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。首先应做细致的调查，摸清每一户的家庭情况，预测出潜在的钉子户，掌握他们的预期补偿额。其次，补偿合同是一个重要的法律文件，应当在法律专家的指导下，结合评估价依据法律，灵活适用奖励办法，化整为零逐户签订补偿合同。严堵各种漏洞，运用法律手段把被拆迁户和被征地户可能带来的潜在风险消灭掉。

选择优秀的拆迁实施单位也非常重要，开发商与拆迁实施单位应当签订一份权利义务分明的委托拆迁合同，尤其在进度和奖惩条款上要规定的明确无误，严格合同条款，将风险分担出去。 二、建设工期的风险

开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工，对开发商以后的商品房销售起着重要作用。但事实上，大多数建设工程都不能按期完工，有的拖延几个月，甚至几年。造成这种风险的原因多种多样，如来自开发商的自身原因，如资金不足、图纸更改、更换合作伙伴等；或者是来自建筑商的原因，如技术问题、违法转包分包等。

防范这种风险应以预防为主，在初期就应选择信誉技术过硬的设计单位、监理单位和施工单位。在建筑材料的选择和购买方面一定要认真谨慎。还有应当选择理想的合作伙伴，应落实资金来源渠道。所有这些都要用法律文件予以确认，用完备的合同来约束所有参与工程建设各方的行为。发达国家几乎所有的房地产项目初期，都有法律专家或律师介入，制作大量的法律文书或合同，以确认复杂的各种法律关系，明确各方的权利义务。 三、联建风险

在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资的情况。形成这种情况的原因主要有以下几种情况：某一家投资单位经济实力有限，需要与其他单位合作开发；或者是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方合作；或者有资金的一方没有土地，需要与有土地的一方合作；或者既有资金又有土地的一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。无论什么方式的合作，都是建立在利益基础上，这就埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”在合作之前，充分协商好各方的权利义务、利润分享及债务承担。在法律专家的参与下，制定各种法律文书及合同，视此为“小”严格履行。

房地产项目开发建设具有阶段性的特点，一个房地产项目经可行性研究立项后，一般可以分为四个阶段，即前期准备阶段、项目建设阶段、商品房销售阶段、交付验房和物业管理阶段。房地产专业律师应当深入分析并解决每个阶段中可能存在的法律问题。

前期准备阶段，开发企业的主要工作是获取土地使用权、征地拆迁、基础设施配套建设和规划设计等。相应的，律师在该阶段可以提供的法律服务包括： 一、审查、起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，协助开发企业获取项目用地土地使用权。

二、审查、起草征地、拆迁安置与补偿合同。 三、参与项目市政配套合同的洽谈、起草、审查。

四、协助开发企业获取《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。

五、协助开发企业通过招标或其他方式确定建设工程勘察企业，审查、起草建设工程勘察合同。

六、协助开发企业通过招标或其他方式确定建设工程设计企业，审查、起草建设工程设计合同。

七、协助开发企业完成项目建筑方案设计和建筑施工图设计的审查。 八、协助开发企业办理项目开发贷款。

九、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工前的各项准备工作。

一、房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批以前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院，对待建项目进行确定并制定报告书，应付有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 二、行政审批部份

根据当前的法律法规可分为六个阶段： 1、选址定点

2、规划总图审查及确定规划设计条件 3、初步设计及施工图审查 4、规划报建图审查 5、施工报建

6、建设工程竣工综合验收备案

（一）、选址定点阶段，以下应办事项 1、计委审查可行性报告和进行项目定项

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地的供应方式审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书

4、文划局、地震局、国林局、水利局、水利局对建设工程机关专业内容和范围进行审查

5、环保局办理生产性项目环保意见局（表） 6、规划部门办理项目选址意见书

（二）规划总图审查及确定规划设计条件，此阶段办理以下事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审

3、消防支队、交警支队，教育局、水利局、局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关事业内容和范围过行审查

4、规划部门对规划总图过行评审，发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件

（三）初步设计和施工图设计审查，须办理以下事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、交警支队对初步设计的交通条件过行审查 4、人防办对初步的人防设计方案进行审查 5、国土资源局进行用地预审

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关事业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复，并对落实设计批准文件的要求进得审查

8、建委对施工图设计文件进行性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图文件审查批准书》。 （四）规划报建图审查阶段，办理以下事项： 1、消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、按职能划分专业内容和范围进得审查

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位交纳有关费用后，核发《建设工程规划许可证》副本 （五）施工报建阶段，须办理如下事项： 1、建设单位办理施报建登记

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍，招标内工程，通过招标确定施工队，非招标类工程可直接发包

3、建委组织职能部门对工程开工条件过行审查核发《建筑工程施工许可证》 （六）商品房预售许可阶段，办理以下事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》须提交以下资料 1、证明材料

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 2）持有《建设工程规划许可证》《施工许可证》

3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期 2、开发企业《营业执照》和资质等级证书 3、工程施工合同

4、商品房预售方案（应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售平面图、分层平面图） （七）建设工程竣工综合验收备案等阶段：

1、建筑工程质量监督机构，对建设单位提供的竣工验收报告，进行备案审查 2、财政部门对建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门，按照法律、法规对相关专业和内容进行验收，规划部门根据上述部门和本部门验收情况，核发《建设工程规划许可证》正本

4、建委综合各部门验收审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，不符合标准和要求的作退件处理，并要求限期整改 三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记 2、开发商提交以下材料： 1）、申请书

2）、企业营业执照

3）、用地证明文件本土地使用权证 4）、建设用地规划许可证 5）、建设工程规划许可证 6）、建设工程施工许可证 7）、房屋竣工验收资料 8）、房屋测绘结果

9）、根据有关规定应当提交的其它文件、资料

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，根据各实际情况，各有不同差异，各程序的办理时间绝大部分都少于15天，一般在于7天，所属事项以实际标准为准。

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。

3、消防支队、交警支队、教育局、水利局、局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣 工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对

相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

第一步房地产开发公司的设立

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序：1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报规划要点；4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告。

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费：1、可行性研究费；2、建设工程规划许可证执照费。

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计：1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套：14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线。综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费。 第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序：

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请：2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；4、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案；6、区（县）房地局审核各项协议；7、市下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转居工作；13、办理超转人员安置工作；14、地上物作价补偿工作；15、征地结案。

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税。

第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序：1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费 第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标

会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：1、办理质量监督注册登记手续；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖使用费；5、办理开工前审计；6、交纳投资方向调节税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；12、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工；13、施工场地的“三通一平”；14、施工单位进场和施工暂设；15、工程的基础、结构施工与设备安装；16、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收；17、办理单项工程验收手续；18、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；19、商品住宅性能认定；20、竣工统计登记；21、办理竣工房屋测绘；22、办理产权登记。

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序：

一、销售：1、办理《商品房预售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续

二、房地产出租的综合管理：1、房屋出租权的确认；2、申请房屋租赁许可证；3、出租人与承租人签订书面承租协议；4、租赁当事人办理租赁登记手续；5、租赁房屋的转租；6、房屋租赁关系的终止。 第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序：1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费：1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费