商品房市场营销策划问题 李 雪 （吉林警察学院【摘要】一个完整的房地产销售过程中，公开销售期，包括产品管理， 销售队伍和推广期的持续时间。房地产定价策略是只在二维空间的有 机安排，可操作的对应点的价格。底价是计划与市场的接触点首选，价 １３０１１７） 其销售额达到巨大的成功，开发商获得了可观的利润。１９９９年后， 随着大量涌入的外国资本和政府的自由化的房地产开发，房地产 开发企业进入市场是比较容易的，各种形式的房地产开发企业纷 格在今后的实践基准修正，，及其刺备总是会得到更彻底的执行。 纷涌现，有国有，外资“资”，合资，中外合作，以及国内合资企业， 开发的项目是别墅，公寓，普通住宅等，据统计，２００３年年底，北京 发展不同形式的的一万多家企业，总建筑面积超过６５万平方米， 而继续消化前期市场的需求，已经形成，市场竞争变得非常激烈。 【关键词】商品房；市场营销；营销策略 随着房地产市场的不断变化，缺乏整体的书面价格计划或实 施全面或完整流于形式，计划和开放市场定价首选的接触点的做 法是对未来价格的校正基准制定总是得到更彻底的执行。因此， 在这一点上，如果它使用的是成本加利润的定价方法将高于当时 的市场价格，自然不会被市场所接受。市场竞争中立于不败之地， 除了产品质量，促销等方面的竞争力，但也必须有竞争力的价格优 势。然后，你应该利用市场定价的方法。为了确保强劲的销售业 绩和一定比例的利润空间，在大多数情况下，所采取的策略是稍低 于现行市场价格，多少降低了开发成本，投资回收期及其他因素而 定。这是最成功的销售案例，北京亚运花园。 二、商品房销售价格在调整策略 在整个的定价策略，开盘价是第一个，也是最关键的一步。事实证 明，往往意味着一个良好的开端是成功的一半。可分为低开和高 开。低开是指消费者在一楼，当价格低于公开市场的销售。如果 遗产正面临着一个或多个下列情形之一的，低成本的推出将是一 个更明智的选择高开。高价房地产首次开通给消费者时，价格高 于市场价格公开销售。如果遗产正面临着一个或多个下列情形之 一的，不昂贵的投放策略主要是由于一些非销售部门的考虑。 一与一般商品相比，除了作商业用途功能，有保值和增值功能， 所以过一段时间没有特殊情况，一般商品价格具有刚性性质，它可 、房地产定价策略 １．商品的定价方法是成本加成法，市场价格法和差别定价三 种方法 以只涨不跌。在一次向公众开放其价格对于一个特定的项目，那 么它只能增加不能减少销售。一旦切断，一方面对客户谁购买房 地产保值和增值的作用没有发挥。另一方面，目前的客户降低购 买欲望，想购买这种较低的价格。一个房地产项目上市后，面临着 两个销售业绩：旺销和滞销，由于这两个营销策略采取不一样的价 在一般情况下，房地产定价方法是成本加成法，市场价格法和 三种差别定价。成本加成法是基于标的额所得利润的价格计算的 全部成本加利润率；自己的位置，设施，装饰及其他相关因素，如住 房销售价格为市场价格的方法是基于销售市场参考标准和价格； 格调整。旺销价格调整的条件。旺销是指商业发射，客户踊跃购 买，市场反映良好，在很短的一段时间推出市场的单位已售出，并 买了很多潜在客户。在旺销的情况，开发人员可以大大提高价格， 但幅度不会太高，通常在４．５％左右，减少的客户群，很多具体比 例，主要是基于最初的定价和潜在客户群可能是过高，但有一个原 而差别定价方法是基于建筑物的方位，楼层，视野，景观，内外销， 付款方式及其他因素的影响而有所不同给予不同的定价。至于在 何种情况下定价的方式被采纳，以及如何调整课程的销售价格，直 接关系到开发商的营销业绩和投资回报。因此，作为一个重要的 营销策略，定价策略，不少开发商已经成为最关心的问题之一。 ２．竞争条件下，不同的定价策略 则：这是必要的，以赚取更多的利润达到开发商的利润最大化，但 也能保持强劲的销售的销售情况。当然，在旺销状况，而且在较长 一市场经济通常是不同的类型，根据他们的竞争程度分为四类： 安全竞争，垄断竞争，寡头垄断和垄断。北京房地产市场开始形 成，从１９９５年至今，已经经历了两个阶段，以１９９９年为界，前者不 是很多房地产开发企业，开发项目并不多，原国有房地产开发企业 开发项目是不能完全以市场为导向，因此不考虑 目标市场尚未 段时间内保持价格不变，以吸引更多的客户，及时购买，在最短 的时间内将出售的所有商业，北京国际友谊花园是一个成功的例 子在公寓的销售刚刚推出一个星期，共售出５３套，客户买盘依然 不减，那么该项目开发了全面提价８％，取得一个良好的销售和收 入的同步增长的局面。价格调整的滞销状况。滞销主要是指供出 售的房地产，市场反应一般情况下，客户买的是不是积极的，没有 达到预期的销售目标，那么开发商不能简单地降低价格，在销售业 绩不佳的原因分析，价格可能保持不变或价格小幅上升 采取一些 促销手段。 形成，类似于寡头垄断市场，占主导地位的几家大企业生产和销售 的整个产业的产品很大一部分在这种情况下，开发企业利用商品 价格成本加利润的方法，我们可以得到最大的利润，如罗马花园， 城市广场，万通新世界广场等项目基本上都是采用这种定价方法， 一１１４—
