【掌握的重点】
●物业管理的概念、特征； ●《物业管理条例》的指导思想； ●《物业管理条例》确立的基本法律关系。
第一节物业管理的概念
[要点一]关于物业管理概念的理解(P1)
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
[要点二]建筑物的管理方式(P1)
房屋等建筑物主要有三种管理方式： 第一，业主自己进行管理；
第二，业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司； 第三，业主选聘物业服务企业进行管理。
《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
[要点三]物业管理活动的基础(P2)
物业管理活动的基础是物业服务合同；物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
[要点四]物业管理的内容(P2)
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，主要有两个方面： 第一，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
第二，维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防
范、装饰装修等服务。
[要点五]《物业管理条例》调整的范围(P2)
《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的管理活动；既包括城市，也涵盖乡村。
[要点六]物业管理的市场化特征（P3-4）
物业管理市场化的特征主要包括：
第一，房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变； 第二，多元化的物业权属情况要求物业管理形式与此相适应； 第三，物业管理活动应当遵循市场原则； 第四，非市场性的房屋管理不属于物业管理。
[要点七]市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的（P4）
所谓必须通过市场原则来实现，也就是业主通过市场选聘物业管理企业，签订物业服务合同，建立业主与物业管理企业的服务于被服务的法律关系。
第一，强调业主在市场活动中的自主权； 第二，强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
[要点八]物业管理的基本特征（P5-6）
物业管理的三个基本特征（三化）：
社会化：业主要到社会上去选聘物业管理企业，而物业管理企业也要到社会上去寻找可以代管的物业。
专业化：实施专业化管理，专业的人员、专门的机构、专门的工具设备、科学规范的管理措施和工作程序，科学先进的维修养护技术。
市场化：提供的商品是劳务，实行双向选择和等价有偿。 第二节 我国物业管理的产生与发展
[要点九] 物业管理的起源与发展（P6-7）
物业管理起源与发展的标志性事件：
第一，19世纪60年代，英国奥克维亚·希尔，皇家特许屋宇经理学会。
第二，19世纪末20世纪初，美国芝加哥建筑管理人协会。
[要点十] 我国物业管理的发展背景(P7)
我国物业管理是在城市房地产综合开发和城镇住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
城镇住房制度主要包括：建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等。
[要点十一] 改革开放前城镇住房制度特征（P7）
我国改革开放前城镇住房制度的主要特征包括：
第一，住房投资由国家和国有企业统包；
第二，住房分配采取实物分配；
第三，住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
[要点十二] 我国物业管理的产生与发展(P6-11)
我国物业管理产生与发展的标志性事件主要有：
第一，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立；
第二，1993年，全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》颁布；
第三，1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》；
第四，1999年，建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验；
第五，2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用；
第六，2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统；
第七，2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。
[要点十三] 物业管理在社会经济中的地位与作用（12-14）
物业管理在社会经济中的地位与作用，主要表现为五个利于，即增长、质量、就业、稳定、发展。
第一，促进经济增长；
第二，提高居住质量；
第三，增加就业；
第四，维护社区稳定；
第五，推动房地产业发展。
第三节我国物业管理制度的历史沿革
[要点十四]《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设（P15-18）
《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设主要包括：
第一，1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件；
第二，1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》；
第三，1996年下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》；
第四，1996年颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》； 第五，1997年印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》； 第六，1998年颁布了《物业服务企业财务管理规定》；
第七，1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》； 第八，1999年印发了《物业服务企业资质管理试行办法》；
第九，2000年5月发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》；
第十，2002年3月发布了《住宅室内装饰装修管理办法》。 【提示】P14-15 原因（背景）：
转型期、城市管理以政府为主、民生问题。 特点：
◆ 借鉴性（如新加坡、香港）； ◆ 过渡性（传统模式根深蒂固）； ◆ 针对性（针对实践中出现的问题）。
[要点十五]《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设（P18-19）
《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设主要包括： 第一，2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布；
第二，2003年发布《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》；
第三，2004年制订了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、发布了《物业服务企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《临时管理规约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》；
第四，2005年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
[要点十六]《物业管理条例》颁布前、后物业管理法规的特点比较
颁布前：借鉴性、过渡性、针对性。（由国家法规政策和地方性法规政策共同组成）（P15） 颁布后：配套性、经验性、操作性。（P18）
[要点十七]《城市新建住宅小区管理办法》历史意义（P15）
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
【例题】
标志着我国物业管理法制建设进入新阶段的是（ D）的颁布。 A《业主大会规程》（业主大会、业主委员会制度规则） B《城市房地产管理法》 C《城市新建住宅小区管理办法》 D《物业管理条例》
[要点十八]政府在我国物业管理发展中的特殊地位（P14）
我国物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导，
以及监督管理。政府主要通过制定相关法规政策，并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。
政府在我国物业管理发展中的特殊地位主要体现在： 第一，转型期；
第二，城市管理是政府的主要职能； 第三，住房问题是民生问题。
第四节《物业管理条例》
[要点十九]《物业管理条例》的指导思想（P22目的、关系、手段）
《物业管理条例》坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
《物业管理条例》的指导思想，主要包括：
第一，强调保护业主的财产权益，协调共同利益关系；
第二，业主和物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系； 第三，强调业主与企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
[要点二十]《物业管理条例》的立法原则（P22）
《物业管理条例》的立法原则，主要包括： 第一，物业管理权利和财产权利相对应的原则； 第二，维护全体业主合法权益的原则； 第三，现实性与前瞻性有机结合； 第四，从实际出发，实事求是的原则。
[要点二十一]《物业管理条例》创设的法律制度（P23）
《物业管理条例》创设的法律制度，主要包括： 第一，业主大会制度； 第二，管理规约制度；
第三，前期物业管理招投标制度； 第四，物业承接查验制度； 第五，物业服务企业资质管理；
第六，物业管理从业人员职业资格； 第七，住宅专项维修资金制度。
[要点二十二]《物业管理条例》创设的法律制度的内涵（P23-25）
《物业管理条例》创设的法律制度的内涵，主要包括： 第一，尊重和维护业主的财产权利；
第二，建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制； 第三，《物业管理条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动； 第四，妥善处理政府和市场的关系。
[要点二十三]《物业管理条例》法律责任的特点（P30）
《物业管理条例》法律责任的特点，主要包括： 第一，行政责任、民事责任并存；
第二，凡能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担；(民事责任优先原则）
第三，体现了业主自我管理、自我监督的原则。
[要点二十四]《条例》确立的基本法律关系(P31)
下列选项中，不属于《物业管理条例》确定的基本法律关系的是（ D）。 A业主相互之间的关系
B物业管理企业和业主之间的关系 C开发企业与业主之间的关系 D施工企业与业主之间的关系 【提示】
◆ 业主－业主大会（既考虑单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，自治管理、自治关系）；
◆ 物企－业主（平等的民事主体关系）；
◆ 建设－业主－物企（前期物业管理制度的设计、两个合同）； ◆ 供水供电－业主－物企（合同关系、委托合同关系）；
◆ 社区居委会－业主、业主大会－物企（没有法律上的权利义务关系）； ◆ 各方主体－政府（行政法律关系）。
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