根据法律规定，定金合同是不能认定为买卖合同的，因为定金合同属于主债权债务的一种担保合同，不能成为主合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。1、定金合同的重要性不亚于买卖合同。签定金合同，是为了保障遇到违约情况，追究另一方责任。律师认为，之所以近来“竹篮打水一场空”的情况越来越多，正是与没有规范签订定金合同有密切关系。目前，二手房市场处于卖方市场，二手房价格涨幅快，上家随意涨价现象严重。一旦定金合同签得不规范，下家往往吃亏。
2、签订规范的定金合同是一种最有保障的方式。下家付了定金，与中介公司签订的协议，最好就是“定金合同”。即便在这份合同中没有任何条款涉及因一方原因导致房屋没有成交而产生的违约事项，也不影响向违约方追究违约责任，即双倍返还定金。
3、意向金或定金协议应签得越详细越好，各条违约事项都不能遗漏。通常情况下，中介公司出具的是意向金或定金协议而非定金合同。两者相比，前者不具备大定性质。因此，在签合同时一定要写入违约条款，以免造成无法追究责任的无奈结果。
定金如何退？
定金在合同条款达不成一致意见的情况下可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。
法律依据：《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
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