物业移交及业主入住管理程序

1 目的

为业主方便办理入住手续，能够顺利搬入新居，利用公司完善的服务使品牌得到延伸。

2 适用范围

本程序适用于项目竣工后的物业移交及业主入住过程的控制。 3 职责

3.1 工程部负责与物业部进行工程移交；

3.2 物业部负责编制《业户手册》、《管理公约》等资料； 3.3 物业部负责办理业主入住工作；

3.4 综合部负责办理《房屋交付使用许可证》和《房地产证》。

4 工作程序 4.1 工程移交

4.1.1 工程项目竣工验收后，工程部负责成品房屋及配套设施及所有竣工资料移交给物

业部；

4.1.2 成立物业接管验收小组

a）物业部经理负责接管物业的工程、配套、设备的验收移交指导工作； b）物业部项目档案资料员负责接管物业的证件、工程、配套、设备等资料的验收移交工作；

c）物业部项目档案资料员负责工程资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

d）物业部维修工作人员负责房屋主体、配套公共设施和机电设备的验收移交工

作。

4.1.3 物业接管验收前的准备

a）物业部与工程部联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； b）物业部派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； c）物业部提前参与工程部申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作； d）物业接管验收小组准备好接管验收记录表格： ➢ 《房屋验收单》 ➢ 《房屋建筑情况表》

➢ 《房屋初始设施情况表》 ➢ 《房屋设施验收清单》 ➢ 《楼内共用设备验收单》 ➢ 《楼外配套工程验收单》 ➢ 《房屋回修单》

➢ 《钥匙交接单》

4.1.4 物业硬件设施接管验收

物业硬件设施接管验收的验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。

一般来说物业硬件设施接管验收包括以下内容： 4.1.4.1 楼宇主体硬件设施的具体验收标准

1）主体结构验收 a） 外墙不渗水；

b） 房屋排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接

口严密、不渗漏。

2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 3）墙面

a） 抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污

渍；

b） 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色

泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 7）门、窗

a） 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

b） 门锁、窗锁连接牢固，开启灵活；

c） 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； d） 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； e） 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； f） 防盗门表面光亮，无刮花、变形； g） 高档装饰门装饰完整。 8）楼梯、扶手

a） 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； b） 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9）木装饰工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 13）有线电视已开通，收视良好。

14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

15）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 16）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

17）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，渗漏现象，无堵

塞，排水通常。

18）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 19）地漏、排水管道安装牢固，配套齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排

水通畅，完好无损。

20）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

21）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂

纹、折损。

22）其他配套设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 23）公共配套设施接管验收标准 4.1.4.2公共配套设施接管验收标准

1）天台

a） 天沟、落水口畅通完好；

b） 隔热层、防水层完好。

2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 3）屋面霹雷设施连接牢固。

4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。 5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 6）道路

a） 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； b） 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c） 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； d） 交通标识线、路牌清楚完好。 7）室外消防栓

a） 消防箱标识清楚，玻璃完好； b） 消防设施配件齐全；

c） 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。 10）保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 11）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。 13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，按防护和排水设施良好。 14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 15）雨水井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 16）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 17）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

18）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。 19）雕塑、小品牢固，完好，安全。

20）招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 4.1.4.3 机电设备的接管验收

1）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐 全，

标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 2）空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配套齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 3）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。

4）相关监控设备、运营设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固、运营正常，机房干燥、通风、采光良好。

5）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作性能良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

6）安全监控设备：同消防监控设备。

4.1.5 资料的验收

资料的接管验收：根据《安徽省住宅物业管理规定》，开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。 4.1.5.1技术资料验收接管

a、项目规划许可证 b、建筑施工许可证 c、图纸会审记录

d、设计变更通知与技术核定单 e、隐蔽工程验收凭证 f、主要材料质量保证书 g、设备检验合格证书与使用说明 h、沙浆、混凝土试压报告 i、供水试压报告 j、竣工图 k、竣工验收报告 l、住宅交付使用许可证 m、大产证

4.1.5.2业主资料

a） 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等

4.1.6 接管验收遗留问题的处理 4.1.6.1 遗留问题的登记确认：

a）对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，物业接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交工程部相关人员签字确认；

b）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，物业接管验收小组应当问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请工程部相关人员签字确认。

4.1.6.2 对资料遗留的问题，物业接管验收小组应当积极同工程部联系补齐，必要时项

目总经理应当协助进行。

4.1.6.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题物业接管验收小组应当要求工程部

在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求工程部在一个月内解决。必要时项目主管应当协助进行。

4.1.6.4 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式

4.2 业主入住条件 4.2.1 项目本身的条件：

经过有关部门验收合格并取得项目竣工验收证书和准用证，水、电、煤气、电话到位，环境绿化完成。 4.2.2 业主入住的条件：

付清全部楼款或办理完毕银行按揭手续、按揭款已经到位。 将问题登记后交给工程部进行备录。 b） 已购房业主的付款情况或付款方式

4.3 办理入住的准备

4.3.1 物业部应提前15天将《入住通知单》以邮递或电话的形式寄给业主；

4.3.2 物业部应准备相应的《住户须知》、《物业管理标准》等文件，并及时通知业主； 4.3.3 物业部负责连同其他相关部门集中办理入住手续。

4.4 入住办理过程

4.4.1 物业部在业主入住时，应通知业主带售房合同、入住通知单及相关有效证件，业

主办理入住手续时，向业主发放《住户须知》、《质量保证书》和《使用说明书》； 4.4.2 物业部接待核实业主的有关证件和手续后，为业主发放《入住办理情况表》、《物

业管理合同》、“业主资料卡”等资料；

4.4.3 业主与物业公司签订《物业管理合同》和填写“业主资料卡”等相关表格后，到

物业公司财务部交纳各种费用。

4.4.4 分配人员核实无误后开“房屋分配单”，由物业部人员陪同业主验房； 4.4.5 验房后由验房员与业主共同签订验房单，无质量问题领取钥匙和磁卡等，如有质

量问题登记有物业部认定并负责进行维修，并与业主预约下次验收时间。

4.5 《房地产证》的办理

4.5.1 项目初始登记在项目竣工验收后90天内完成，并1年内完成办理《房地产证》； 4.5.2 销售部通知业主在规定的时间内办理房地产证，公司配合业主办理房屋所有权的

转移登记。

5 质量记录 5.1 《房屋验收单》 5.2 《房屋建筑情况表》 5.3 《房屋初始设施情况表》 5.4 《房屋设施验收清单》 5.5 《楼内共用设备验收单》 5.6 《楼外配套工程验收单》 5.7 《房屋回修单》 6 交接资料 6.1 《钥匙交接单》 6.2 《入住通知单》 6.3 《房屋分配单》 6.4 《质量保证书》 6.5 《使用说明书》 6.6《住户须知》 6.7 《入住办理情况表》 6.8 《物业管理合同》

6.9 《业主资料卡》 6.10《收发登记表》