2008年上半年城区房地产市场分析报告

2008年上半年荆门城区 房地产市场分析报告

2008年上半年，国家及地方宏观效果的逐渐显现，我市房地产市场的主要经济指标运行情况与去年同期相比均有不同程度的变化。 一、2008年1-6月城区房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资完成情况

1-6月城区共完成开发投资2.3亿元，占年计划的25.5％，与去年同期相比下降30.7％，占全市固定资产投资的2.7％，同比下降2.5％，远低于15.8％的全省平均水平。

（二）商品房建设与供应情况

1-6月城区新开工商品房面积8.01万平方米，同比下降84.9%；竣工商品房3.29万平方米，比去年同期下降73.1％。

（三）商品房销售情况

1-6月城区商品房批准预售面积21.39万平方米，同比下降24.58%。其中住宅20.46万平方米，占批准预售面积的95.65%。

1-6月城区商品房登记销售面积16.43万平方米，同比下降33.32%。其中住宅15.29万平方米，占销售面积的93.06%。

（四）存量房市场情况

1-6月城区存量房交易1325起，同比下降21.2%；交易面积18万平方米，同比下降27.36%；交易金额1.74亿元，同比下降41%。

其中：存量住房交易10起，交易面积12.50万平方米，成交金额

1.3亿元，分别占城区存量房交易总量的82.19%，69.44%，74.71%。

（五）房地产价格情况

1-6月城区商品房综合物业平均价格为2140元／平方米，比去年增长29.8％。其中，商品住房平均价格为2068元/平方米，比去年增长34%；商品房非住宅平均售价为34.12元/平方米，同比下降18.6%。

1-6月城区存量房交易均价为1244元/㎡，比去年降低2.9%。 二、上半年市场运行特征

（一）宏观逐渐发力，开发建设总量下滑明显

国家自2005年开始出台的一系列宏观，从金融、税收、土地利用等方面全面房地产市场，国土资源部加大闲臵土地清理力度，对囤积土地开发商查处力度加大，规定开发商不付清全部土地出让金的，不得分期发放土地证，从而加大开发企业土地投入，也将一些中小房地产开发企业拒之门外。上半年银行连续5次提高存款准备金率，准备金率达到17.5%的历史高位，这种紧缩银根的货币抑制了房地产信贷，造成房地产企业融资困难。同时央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例与利率，造成市场购买力下降，开发企业资金回收困难。这些宏观开始对我市房地产市场的运行产生影响，房地产开发建设总量明显下滑，据统计，今年上半年城区开发投资仅为年计划的1/4，新开工项目和竣工项目多为06年下半年和07年上半年审批项目，新开工量与竣工量同比均有大幅缩减。

（二）商品住房价格涨幅较大，存量房价格趋于平稳

2008年上半年城区商品房综合物业均价比去年上涨近30％；商品住房最高成交价为5581元/平方米（精装修房），最低成交价为837元/平方米，

平均价格为2068元／平方米，增长34%。上半年西城区新开盘的楼盘价均在2300元/平方米以上，南城区的利民家园、景山花园自然生态村的房价也达到1900元/平方米，北城区的龙泉山庄、万豪国际三期等项目的销售均价也达到2100元/平方米。商品房价从去年4季度开始出现了较大涨幅，究其原因：一是土地价格的飞涨推动了房价的上涨。受土地资源稀缺性的影响和经营性土地招标拍卖挂牌出让制度的完善，土地市场竞争更加激烈，其价格日益高涨。据统计，2007年城区通过招拍挂方式出让用于房地产开发的土地10宗，同比减少74%，成交面积约16公顷，同比减少70%，土地交易均价增长了29.8%。今年上半年还没有拍卖一宗土地用于房地产开发。二是建安成本的上升带来开发成本的上涨。特别是高层小高层住宅的兴起和建筑材料价格的上涨、节能环保材料的推广导致房价水涨船高。三是住宅品质的提升促使房价上涨。随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正逐步从需求型向享受型转变，适应这一要求，我市住宅结构、内在质量、配套设施、小区环境投入加大，从而加大了住宅建造成本。四是财务费用和营销成本的增加迫使房价上涨。房地产业作为资金密集型产业，对银行贷款依存度较高，而去年以来央行多次调高贷款利率，无疑增加企业的财务费用。同时受我市规划管理调整和新出台的影响，建设周期延长，大大增加了财务开支。而随着房地产市场竞争日趋激烈，各种代理销售、广告策划等营销手段开始在我市得到推广，从而加大了经营成本。据了解，目前居住小区的各种营销费用支出大致占到销售总额的4%。总的来说，房地产开发经营成本的上升，直接拉动了商品房价格大幅上涨。

虽然商品房价格大幅上涨，但二手房因国家税收的调整，交易量

有较大幅度下降，其价格也较为平稳。

（三）交易市场降温明显，房地产投资信心不足

上半年商品房市场销售面积同比下降超过33％，存量房市场交易面积缩减达27％。房地产市场交易首次出现了较大幅度的下降，其主要原因：一是房屋量供应减少。从商品房市场看，随着国家宏观效应的初步显现，我市房地产开发市场呈现融资难、拆迁难、土地取得难、销售难的局面，加上在房地产开发建设中手续繁琐，行政审批从严，导致房地产开发的积极性受到挫伤，商品房供应量大幅缩减；从存量房市场看，2008年4月，市城区违建专项整治工作领导小组对中心城区的私房建设进行了清理整顿，共查处违规私房建设122处，并明确规定这些私房在整改合格以前不得进入房地产流通领域，这也在一定程度上减少了二手房市场的住房供应量。二是居民购买力下降。上半年由于受国际市场价格的带动、成本推动、经济快速增长等因素影响，物价出现较大幅度上涨，增加了居民对将来的担忧，家庭固定支出的加大，使得居民购房能力下降；我市实施的房地产税收一体化征收管理，使房地产购房成本增加了近10%，也在很大程度上抑制了居民的购房热情；而随着国家加息、提高存款准备金率等房贷新政的出台，购房者的资金压力增大，特别是家庭购买第二套住房的首付比例上调至40%，让购房者不敢轻易尝试，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费变得相对谨慎。三是市场观望气氛形成。目前由于上海、杭州、武汉等地的房价均出现不同程度的下调，社会导向出现偏差，社会上“房地产经济泡沫论”、“房价拐点论”波及我市，造成广大市民对于房价下降的心理预期过大，普遍出现了持币观望态度。

三、下半年发展趋势

上半年，我市城区的房地产开发经营情况下滑明显，房地产市场一直处于低迷状态，引起市的高度重视，并组织人员进行专题调研。通过这次调研，市可能会出台相关配套文件促进房地产业持续健康发展，按照荆门城区住房建设规划的要求，大力推行廉租住房和建设经济适用房为重点的新的积极的住房产业，通过增量发展、存量激活、市场培育，步入住房保障新阶段。预计下半年城区房地产投资和楼市回暖将成为房地产开发的主线。

（一）、房地产投资明显好于上半年。从下半年发展趋势来看，一方面由于受到今年国家宏观的影响，上半年审批项目减少，造成新开工的房地产开发项目比去年下半年下降明显，另一方面下半年除葡萄园二期、龙泉山庄、锦绣紫禁城等项目外，金色华府、帝豪大厦、佳誉福城、怡景新城等新开工项目将会陆续投放市场。再加上下半年进入房地产开发竣工期，后期投资将进一步加大，房地产投资总额也将于明显高于上半年。与此投资相适应，下半年商品住房的供应量也将会比较充足，除葡萄园城市花园、亿达城市花园、宝山学府花园等项目有现房出售，丁香园、万豪国际三期、龙泉山庄、锦绣紫禁城、祈福新村等项目有期房对外出售外，金地广场、佳誉福城和怡景新城等项目有望在下半年开盘，预计下半年市场供应量约为40万平方米。同时，从商品房销售的惯例看，下半年一般是商品房销售的黄金季节，素有“金九银十”之称，预计下半年我市商品房实际需求增幅将高于上半年，市场预、销售量将在20--25万平方米。

（二）、房价总体保持上扬，但增幅有限。虽然，近几年来我市尽管出台了一系列控制房价的措施，但房价从去年下半年开始仍然出现了较大的

涨幅。一是土地价格的飞涨推动了房价的上涨。二是建安成本的上升带来开发成本的上涨。三是住宅品质的提升促使房价上涨。四是财务费用和营销成本的增加迫使房价上涨。同时，行政审批速度过慢，建设周期人为延长也大大增加了财务开支。再加上由于市场供给有限导致下半年房价将会在小幅范围内上扬，但上扬幅度不会超过3％。

（三）、住房供应结构趋于合理。随着我市下半年加大保障性住房和中小户型普通商品房供应量，住房消费结构将会趋于合理。因此在今年下半年新开工的项目中，中小户型的住房将居多，尽管我市可能根据实际情况进行适当调整户型结构，但从总体上来说，中小户型的住房结构将占主流。

三、建议

（一）完善住房保障体系，优化住房供应结构。一是多渠道落实廉租住房配套资金，采取以财政预算安排资金、土地出让净收益的10％资金、住房公积金增值收益余额资金为主，多方开辟资金渠道，建立稳定的住房保障资金供应渠道。二是进一步推进经济适用住房和廉租住房建设，采取在普通住房开发项目中规划配建经济适用住房和廉租住房、鼓励离城区较远的工矿企业和住房困难户较多的企业利用自用空闲土地组织职工集资建房、盘活现有直管公房和实施棚户区、旧住宅区改造等多种方式构建完善住房保障体系。三是建全完善各项配套措施，出台《经济适用住房建设管理办法》等规范性文件，建立保障性住房退出机制、加大协调力度，健全住房保障工作机制等。

（二）严格执行住房建设规划，确保市场供应基本平衡。一是按照城市总体规划的要求，严格执行住宅建设与土地供应中长期规划和年度计划，充分发挥规划的引导和作用，搞好总量控制。二是确保房地产开

发项目的有序投放，由市、市规划局、市国土局和市房管局负责收集房地产开发项目，并制定出完备的开发项目库，采取分年供应合理调剂。凡事没有列入年度计划的项目，部门不得办理相关手续。属于重大项目的必须采取备案管理，确保年度供应平衡。三是建立土地储备制度，完善住房用地供应。

（三）完善配套措施，促进产业发展。一是出台旧住宅区改造实施细则。为吸引更多的有开发实力的企业来参加改造“城中村”和老百姓迫切需要改造的棚户区等商业开发价值低的项目，应该尽快出台旧住宅区改造实施细则，为旧住宅区改造项目提供办事绿色通道，减免部分行政收费和经营服务性收费。二是完善城区控制性详细规划的编制工作。尽快根据城市总体规划的要求，编制控制性详细规划和居住区专业规划，解决当前规划审批中的随意性问题，确保城市建设有序进行。

（四）提高服务水平，优化发展环境。一是提高行政审批效率，对审批事项的时限作出硬性规定，促使各单位提高服务质量，缩短办事时限。二是完善各单位信息化管理水平，建立行政许可业务网上审批系统，提高房地产建设项目信息化管理水平。