我国智慧社区发展现状研究

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NO.03 2020

我国智慧社区发展现状研究

王舒琪 张 琳 杨 效（湖北经济学院，湖北 武汉 430205）

文章从智慧物业管理和便利生活服务两个角度建立了智慧社区评价的9个指标，并根据指标对我国前十的摘 要：

房地产企业社区模式进行了调研，分析我国智慧社区的现状及问题，并提出了相应的对策建议。

关键词：

智慧；社区；物业管理1 智慧社区的定义1.1 智慧社区的概念

黄一倬、张天舒指出智慧社区概念的解释分为两种，其一是把智慧社区看作智慧城市的细胞，其二认为智慧社区是智能建筑或智慧家庭的延伸[1]。周洪斌认为智慧物业是一种新的商业模式、服务方式和管理方法的物业服务企业，主要以当代高新科学技术为支撑[2]。张金慧、张立影指出智慧社区是指通过信息技术，将家居、物业、医疗、服务整合

到一起，为居民提供安全、便利的生活环境，实现生活服

务互联网化、智能化[3]。由此可见，智慧社区的重点在于对智慧的理解，本研究将智慧社区定义为在传统社区功能的基础上采用智能化的服务方式为住户提供更加便捷、安全、舒适的生活服务，而智慧社区的物业形式也将随着科技的发展不断地变化。1.2 智慧社区评价指标

传统社区指标有：社区警务、修建管理、商铺服务、安防消防、便民快递、环境卫生、医疗卫生设施等。本研究进一步定义智慧社区概念的特有指标如表1所示。

表1 智慧社区的特有指标

一级指标

二级指标

指标说明

包括电子监控设备、供配电设备、空调建筑设备智能

系统、通风设备、自动扶梯及电梯、照

监控

明设备、给排水设备等运行状况的监管

控制，以及对火灾自动报警与消防联动控制系统运行状况进行的监视与控制

智慧物业管理

绿色环保技术包括可再生能源利用和空气质量监测智能安防社区家庭安防系统建设及运行情况

针对儿童、青年、老人的主题社区，以主题社区

及对特定人群的服务型主题社区。为他们提供预约、导引、发布和提醒等类型的服务

通过各种信息化预订方式为住户提供保家政服务

姆、家庭日常保洁、消毒除螨、月子护理管理等家政服务

公区免费WiFi

便利生活和共享充电提供免费 WiFi网络和共享充电设施

服务

设施社区互动

通过实体网点或网上平台，实现物品交

换、回收利用等服务

缴费服务水电天然气、物业管理等费用的缴纳管家服务

点对点的管家服务为业主解决居住问题

2 我国智慧社区发展现状

本研究对开发投资排行前十的十家房地产公司进行调查分析。根据上文分析的9个二级指标进行智慧社区的发展

现状调研，如图1所示。

%/比100分90百80占70所60业企50产40地30房20大10十0

控术防区务…动务务监技安社服享互服服能保能题政共区费家智环智主家和社缴管备色IF设绿IW筑费建免区公图1 十大地产公司智慧社区指标分析

2.1 智慧物业管理指标评价

（1） 建筑设备智能监控。十家房地产公司均具有建筑设备智能监控，给排水系统、电梯监控、照明系统、空调系统、消防报警系统等。

（2） 绿色环保技术。十家房地产公司均具有可再生能源利用技术，如太阳能、空气质量监测设备。

（3） 智能安防。碧桂园、恒大和保利三家企业的社区具有安防系统。例如碧桂园采用四重安防系统，保利采用六重安防系统，恒大采用七重安防系统。其中，恒大的七重安防系统包括，红外线“防翻越”安防系统、360°无死角监控、电子巡更系统、小区智能刷卡门禁系统、单元门禁系统客厅设置红外线感应探头、紧急报警按钮。三家公司的安全系统，虽名称不同，但功能上基本相似。

（4） 主题社区。保利的口号是“打造中国最具人情味的物业服务品牌”，万科、龙湖、恒大等开发商都建立有特色的社区业态，目前着重小型养老服务机构“嵌入”社区的建设，老人生活环境不变，家人可以随时看望，还可以根据个人需要接受“短期入托”或“上门护理”等服务，居家养老的难题或可迎刃而解。2.2 便利生活服务指标评价

（1） 家政服务。保利物业通过和院通APP这个智慧社区商业运营平台提供便捷的家政服务。碧桂园通过微信公众号凤凰会为住户提供家政服务，具体包括家庭日常保洁、家电清洗、家居保养等。中海地产通过中海汇微信公众号提供一站式的家政服务，100%自营员工，高标准服务人员，高质量高效率，高品质售后服务，涵盖了家电清洗、管道疏通、布艺清洗和房屋维修等多项服务内容。龙湖地产通过U享家APP为住户推荐本地周边社区优质的家政服务。

（2） 公区免费WiFi和共享充电设施。碧桂园、恒大、万科、融创四家企业实现社区公共空间WiFi全覆盖。

（3） 社区互动。十家房地产公司均具有社区APP，业主可以在APP上进行社区互动相关活动的报名和评价。

（4） 缴费服务。十家房地产公司的物业均提供相应的缴费服务。其中以万科的“8+1”缴费方法为代表，八种缴费方式：银行托收、POS机刷卡、现金缴款、银行（邮政）汇款转账、支票缴款、招行银行网上付款、上门收取、市内万科物业不同网点缴费；以及快车道服务，是指客户到前台办理缴费手续时，在前台人员接待不过来时，为避免客户久等，由经过受训的客服后台人员直接转为前台人员为客户办理收费手续。承诺：客户等待时间不超过2 min（客户等待到客服人员受理时间）。

（5） 管家服务。万科、保利、碧桂园和恒大都具有管家服务。平均按2名管家负责60~80户左右客户标准，24 h为业主提供物业日常及特约服务，即“一对多”。此种服务为一站式，即业主有相关诉求仅需通知其管家，而后则只需等待结果。其间需管家进行协调、沟通、组织、跟进及落实的一切事项均由管家代为安排。使每位业主享受到尊重、专业、温馨、高效、安全、便捷服务的同时，感觉生活中如同多了一个管家或贴身小秘书。3 国内智慧社区及问题分析

3.1 社区公共区域WiFi全面覆盖和共享充电设施（电子产品）不完善

拥有社区公共区域WiFi覆盖的小区目前还非常少，主要问题是小区范围大，公共区域活动人数多，要达到WiFi覆盖具有一定的难度。共享充电设施在各大商场还有店铺应用较多，但是在小区的公共区域如凉亭配备的还很少，主要是考虑到了天气原因对共享充电设备的影响，所以配备较少甚至没有。

3.2 社区管家服务范围少，人才缺乏

社区管家服务具体服务范围和功能分别是家庭服务（家庭教师、搬家服务等）、维修服务（通信工具、水电气设备等维修）、养老服务、医疗服务（在线寻医、专家咨询、医药咨询）、物业管理（电子巡更、车库管理、管理费用收缴）、社区导购（商品热销、二手市场）、房屋租售（买房档案、卖房档案）、法律服务（专业法律咨询服务、法律常识）等。目前拥有管家服务的社区所具备的服务范围较少，缺乏具有专业知识的人才。3.3 智能安防技术不完备

相对于国外，我国智慧物业发展较晚，发展不成熟，相应的技术不够完备。虽然碧桂园、恒大和保利都有自己不同的安防系统，但是由于我国科技不够发达，难免有许多安防措施是重合的，看不到比较特别的安防手段。目前还没有能够跨越这个等级的安防措施来区别智慧社区和普通社区。3.4 主题社区种类单一

目前着重于“居家养老”社区的建设，但是我国人口基数庞大，且青年及中年数量占比最大，仅仅侧重于养老社区的建设显然是满足不了人们的需求的。3.5 具有家政服务的社区少

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目前，业主一般都是从外面找人来做家政服务。现在的人们相比较以往待在家里的时间减少，家里的孩子或者老人需要人照看，所以，也就比以往对家政相关方面的人员的需求更加强烈。

4 智慧物业发展问题的解决对策

4.1 增加社区公共区域WiFi和共享充电设施覆盖范围

物业管理公司可以和共享充电设备公司以及电信公司达成合作或者和国家电网与恒大集团合资成立的国网恒大智慧能源服务有限公司签订服务合作协议，从而增加公共区域的WIFI和共享充电设施的覆盖范围和数量。4.2 重管家人才培养

社区管家服务范围广，所需要具备的能力要求高。社区管家也是一个新兴行业，市场需求量大，人才供不应求，因此和企业要加强管家人才的培养，可以出台相应的优惠，企业可以提供专业的管家培训，从而加强管家的专业技能和专业人才数量。

4.3 引进国外高新安防技术，对自己的科技创新

国内智能安防专利申请数目相比较美国、日本存在较大差距，引进国外的高新技术的同时，应加大自己的研发投入，实现关键技术突破，提升技术创造力。我国目前社会和谐稳定在客观上对智慧安防长期持续建设以及技术升级存在迫切需求，同时智慧社区的发展趋势，带动了智能安防的发展动力，面对这个良好的时机，实现科技的创新突破势在必得。

4.4 增添主题社区的种类

针对儿童、青少年、中年人群建设不同的主题社区，学校型社区、商业型社区、医院型社区、旅游型社区等等，为业主提供预约类服务、消费类服务、导引类服务、发布类服务、提醒类服务、业务类服务等，不同的主题社区，服务的种类也不同。

4.5 增加具有家政服务的社区数量

以目前十大房地产企业为首，都建立了完善的家政服务体系，体系大体相同，但需要具有各自的特色。而家政服务的人员可以从外面招聘，也可以在社区内招聘，长期的、稳定的家政服务人员才能让业主得到保障。5 结语

本研究建立智慧社区评价指标，根据对十家企业的每项指标的分析得出了相应的问题，同时做出了相应的对策，把这些落实到位，可以促使智慧社区建设朝着更加稳定、有序的方向发展。

参考文献

[1] 黄一倬，张天舒.国内外智慧社区研究对比与反思：概念、测评

与趋势[J].现代管理科学，2019（7）：63-65.

[2] 周洪斌.龙湖物业：走在智慧升级的路上[J].城市开发，2013（13）：16-17.

[3] 张金慧，张立影.智慧社区的现状及发展方向[J].发展，2017（12）：71.

作者简介：王舒琪，讲师，研究方向为建设项目成本管理、建筑与房地产经济。

基金项目：湖北省级大学生创新创业项目（S201911600037）