房地产评估市场比较法模板

市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为：

交易情况 市场状况 房地产状况 修正 修正 修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )

Ⅱ、测算过程

在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取

选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正

（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。

（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。

（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格

将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。

表1 可比实例资料

（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例） 实例 项目 交易日期 交易情况 坐 落 地段等级 土地使用权 取得方式 繁华程度 交通便捷度 环 境 区景 观 域公共配套设施 因完备程度 素 娱乐文化 街道条件 城市规划 A **大厦 年 月 正常 住宅Ⅱ级 出让 商业密集区 优 优 优 完善 丰富 两面临街 无 B **大厦 年 月 正常 商业Ⅲ级 出让 一般住宅区 较优 差 较完善 一面临街 有 C **大厦 年 月 正常 工业Ⅳ级 出让 一般 不临街 D 估价对象 年 月 正常 出让 较差 新旧程度 建筑装修 设施设备 个 别因素 平面布置 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 临路状况 面积形状 交易价格 80% 高档 进口电梯 /烟感喷淋 钢混/小高层 良好 7/13 南 临大道 /混合型主干道 适中 元/m2 中档 砖混/多层 较小 元/m2 一般 元/m2 简单 -----

表2 比较因素条件指数表

实例 项目 交易日期 交易情况 地段等级 繁华程度 交通便捷度 环 境 景 观 区域公共配套设施 因完备程度 素 娱乐文化 街道条件 城市规划 A **大厦 100 100 100 B **大厦 100 100 100 C **大厦 100 100 100 D 估价对象 100 100 100 新旧程度 建筑装修 设施设备 平面布置 个 别因素 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 临路状况 面积形状 交易价格 元/m2 元/m2

元/m2 ----- 表3 比较因素修正系数表

（将以上修正后的系数代入公式计算） 实例 项目 交易日期 交易情况 地段等级 繁华程度 交通便捷度 环 境 区景 观 域公共配套设施 因完备程度 素 娱乐文化 街道条件 城市规划 A **大厦 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ B **大厦 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ C **大厦 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ D 估价对象 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 新旧程度 建筑装修 设施设备 平面布置 个 别因素 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 临路状况 面积形状 交易价格 比准价格 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 元/m2 元/m2 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 元/m2 元/m2

100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 100/ 元/m2 元/m2 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ----- M元/m2 4、实例修正后的估价对象平均价格计算

根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：

利用实例一计算：比准价格为19833.40元/平方米; 利用实例二计算: 比准价格为180.19元/平方米; 利用实例三计算: 比准价格为17505.05元/平方米;

从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为18659.55元/平方米。（注意三个比准价格的误差最好控制在15%以内）

根据委托方提供的《房屋所有权证》（武房房自字号），估价对象总建筑面积为1000平方米，故估价对象比准价格为：

18659.55×1000×10-4＝1865.96（万元）