资产评估报告(市场法)

房屋评估报告

（市场法）

评估小组成员:

目录

一．实验目的 二．实验步骤 三．实验内容 四．实验结果 五．实验心得

一．实验目的：

1. 本学期在对《资产评估》课程的理论知识学习后，对该课程具备了一定的专业知识水平，通过本次实地资产评估活动，主要目的在于把理论与实践相结合，从理论到实践，学会对本课程知识的运用。然后通过实践再回归教材，加深对资产评估学基本概念、原理和分析方法的感悟，掌握资产评估基本技能，切实体会与感悟本课程知识，对知识起到提炼作用。

2. 通过本次实践学习，起到开拓视野，拓宽思维的作用，同时加强了我们的实际应变能力和问题处理能力。

二．实验步骤：

3. 到评估地点民耀路附近进行实地考察，初步考察附近小区住宅、临街商铺（超市、服饰店、饭店等）、金融机构（工商银行分行、上海农村商业银行、邮政储蓄）、学校（好日子幼儿园）。

4. 选定评估对象：阳光苑小区8幢2单元五层。

5. 采集相关资料（包括阳光苑附近基础设施配备、交通状况、街道条件、周围环境等），收集数据（包括房屋面积、每平米房屋交易价格、房屋交易时间和交易情况等）和图片信息。

6. 利用采集到的数据运用市场法进行评估。 7. 得出评估结果，形成评估报告。

三．实验内容：

市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似评估房地产档次市场价格进行比较，根据对上海市浦东新区曹路房地产市场的了解，分别选取如下可比实例： 1.确定比较因素 A.个别因素分析

评估对象所在房屋建于2009年，共6层，委估对象位于第5层，建筑面积为90.12平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至评估时点该房已经完成室内装修。

B.区域因素分析

评估对象位于浦东新区民耀路97弄，周围有：上海金融学院、杉达大学、上海第二工业大学、中国移动营业厅及各类商铺，目前有993路、790路、630路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 C.市场背景分析

由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。

比较案例 地理位置 交易价格(元/m2) 交易情况 交易时间 区域因素 个别因素 评估房产 民耀路358弄 正常 2009.02 较好 一般 爱法一期(5楼) 民雪路918弄 18250 正常 2008.06 较好 较好 曹路家苑(5楼) 民区路260弄 17820 正常 2009.07 一般 一般 丰舍西苑(5楼) 民雨路336弄 18084 正常 2008.06 较好 一般

2.确定比较因素系数见下表 比较案例 交易价格(元/m2) 交易情况（%） 交易期日（%） 区域因素（%） 个别因素（%） 评估房产 100 100 100 100 爱法一期(5楼) 18250 100 92 100 115 曹路家苑(5楼) 17820 100 105 95 95 丰舍西苑(5楼) 18084 100 92 100 95

3.比准价格确定

比较案例 交易价格(元/m2) 交易情况 交易期日 区域因素 个别因素 比准价格 委估房产 100 100 100 100 爱法一期（5楼) 18250 100/100 100/92 100/105 100/115 16428 曹路家苑(5楼) 17820 100/100 100/105 100/95 100/95 18805 丰舍西苑(5楼) 18084 100/100 100/92 100/100 100/100 19657 根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （16428+18805+19657）÷3=18297元/m2

房地产交易价格的确定

交易总价=90.12 m2 ×18297元/ m2=1648926元

四．实验结果：

房地产价格及单价 房地产正常价格 房地产正常单价

小写 1648926元 18297元/m2 大写 壹佰陆拾肆万捌仟玖佰贰拾陆圆整 壹万捌仟贰佰玖拾柒圆整每平方米

五．实验心得

首先，这次实验中评估资产是居民房，我们采用市场法及所用指标评估，是相对中肯和客观的，较为符合实际，值得采纳和参考。但我们的评估还是有一定的局限，我们没有在房屋建筑的建筑结构、装修质量和水平、平面格局、产权方面去做出调整，所以我们的结果只能作为一个参考指标。

其次，通过此次实地评估，让我们对书本上的知识有了实质性的认识，而且能够与生活中的具体事例结合起来考虑，真正做到了“理论与实际相结合”，这是我们最大的收获。而对实际情况资料的收集是成功与否的关键，这就考验了我们的社会经验，资料收集的能力，与人交往的能力，以及团队合作的能力。我们从中学到了经验和知识，受益良多。 再次，作为一名住在曹路的学生，我们平时对周围建筑的价值以及由该建筑获得的现金流量了解的微乎其微，而通过这次的实地考察，让我们了解了一些附近商业组织的收入、成本费用和利润的现状，这对我们大学生来说，也是一笔很大的财富。

最后，这种一步一个脚印的务实精神，也对我们以后的工作有很大的好处，相信定能够知道我们合理评估生活中的大到建筑物，小到牙刷的各种生活工具。

小区外围情况