杭州市场分析

杭州 – 长三角经济圈金三角之一（上海、杭州、南京） 长江三角洲以上海为核心，其城市化水平整体较高，城市体系完备。改革开放以来，长江三角洲的乡镇企业异军突起，小城镇建设加快，建制镇和县级市（小城市）的数量急剧增加。近几年，这一地区开始由重点发展小城镇转向重点发展大中城市，空间布局上再次由分散走向集中，各类开发区建设，成为原有城市外延扩张的主要标志。城市化进程的加快使沪宁杭公路、铁路和大运河沿线的9个城市基本连接成片，长江三角洲形成了完整的都市群。这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动长江流域经济的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。

目前，长三角已处在向工业化中后期发展的阶段，根据经济发展的规律，今后五年，城市化进程将明显加快。通过高新技术对传统支柱产业的改造，一个世界性的新型制造业基地有望在此崛起。未来十年内，长江三角洲将有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地带，成为具有较强国际竞争能力的外向型经济示范区。许多有识之士甚至认为，“长三角”不仅已经或者即将成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏的“发动机”。

根据2004年度统计数据表明，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。 杭州经济的强劲发展

从1990年到2004年短短的14年里，杭州市人均国内生产总值上升的幅度超过了10倍，其增长速度之快令所有经济学家惊叹不已。 西湖工业博览会带来的巨大商务、会展机会

2000年开始的“西博会”，为杭州走出浙江，放眼全国，开辟了一个新的对外窗口和平台，杭州已经不是一个简单意义上的旅游观光城市，她已经越来越和现代化的商务、休闲、会展城市接近了。

二、旅游发展机遇

西湖博览会之杭州打造东方休闲之都 2006杭州世界休闲博览会由世界休闲组织、国家有关部委、浙江省、杭州市等联合举办.主要内容包括杭州世界休闲博览园和世界休闲风情园展示、世界休闲用品博览会、世界休闲大会、世界休闲峰会、世界休闲奖评选、世界休闲研究和培训及中国杭州西湖国际狂欢节、烟花大会等，是融休闲、旅游、娱乐、会议、展览、大型活动为一体的国际盛会。2006杭州世界休闲博览会的主要目标： （1）扩大世界休闲博览会的国际影响，促进世界各国尤其是发展中国家休闲科学的交流与传播，促进休闲经济发展，提高人们生活质量。

（2）提高浙江省的国际知名度，引领中国休闲产业发展，促进旅游产业结构优化和旅游产品转型，打造杭州\"东方休闲之都\"。

（3）接待国内游客1500万人次，海外游客100万人次，力争有60个以上国家和地区5000家海外客商赴会。 2008年的北京奥运会

2008北京奥运会是中国旅游业赶超先进水平的千载难逢的历史机遇，不仅仅给北京旅游业带来巨大商机，而且对全国的旅游业发展都有十分积极的促进作用。北京奥运会的举办，将使中国的旅游业发展进入新纪元。美国高盛公司估计，从二OO二年起到奥运之年，中国旅游业由于奥运会直接增加的旅游收入将超过1500亿元。这期间，将有大量的外国游客到中国旅游；将有更多的体育比赛在中国进行，从而带来更多的运动员和游客，使旅游业进入大发展的阶段。旅游景点的改造，旅游精品街的建设，旅游纪念品的开发，旅游人才的培养，星级宾馆等旅游配套设施的建设，都将进入实质性阶段。体育旅游、

生态旅游和人文旅游也将越来越有吸引力。 2010年的上海世博会

世博网11月4日消息：2010年世博会将在上海召开，据预测，这将在半年时间内吸引7000万人次游客参会，如此庞大的客流量将给上海和周边地区的旅游、住宿、餐饮等行业带来无限商机。通过构建无障碍旅游，长三角正试图在合作中寻求共赢，分享世博效应。

一方面，上海的都市风情旅游资源吸引力较虚羸，缺乏名山胜水，人文景点的历史积淀也欠深厚，打造最具人气的世博会展旅游产品，必须与长三角其它地区的旅游资源进行有机匹配，产生较强的会展旅游的资源诱因，以增强对国内外的旅游吸引力，放大会展旅游效应。

另一方面，世博期间的7000万人次，将造成高峰期日住宿60－80万人左右。据预测，到2010年，上海饭店将自然增长到40万张床位，其中星级饭店床位为17万张左右。届时排除正常的游客接待，上海的客房总数仅能满足实际市场需求的一半左右。 旅游经济-----浙江支柱产业

2004年，浙江的旅游总收入已经达到了1000亿元人民币，占全省GDP的9.7%。专家们认为，一个产业如果达到了GDP的8%，那么这个产业就成了支柱产业。因此，旅游产业已无可争议地成了浙江的支柱产业。

浙江旅游业的远期目标是，到2010年，基本建成旅游产业发达、旅游设施完善、旅游产品丰富、旅游服务优良、开放程度较高、市场竞争力位居全国前列的旅游经济强省，而旅游总收入要达到2500亿元，相当于全省GDP的13%。

三、杭州酒店业现状

星级酒店总量 据杭州市旅游委员会统计，到2004年12月31日，杭州市区（包括滨江、萧山和余杭区）共有星级酒店203家，其中五星级酒店4家，四星级25家，三星级66家，二星级103家，一星级5家。

图3－1 杭州市酒店星级分布

空间分布 目前杭州的酒店主要分布在四个区域：西湖周边、武林广场周边、黄龙体育中心周边以及滨江/萧山区，具体分布如表3－6所示。

地区 西湖周边 黄龙体育中心 武林广场 滨江/萧山区 总计 饭店数量 11 3 9 4 27 比重 41% 11% 33% 15% 客房数量 3,304 1,128 2,674 1,365 8471 比重 39% 13% 32% 16%

表3－6 杭州酒店空间分布状况

出租率

图3－2 2004年全年杭州市四、五星级酒店出租率变动图

从出租率上来看，杭州四五星级酒店全年出租率均保持在70％以上的水平，其中五星级全年平均出租率75.24%；四星级全年平均出租率72.05%。淡、旺季明显，五星级酒店三月、四月、六月和十月出租率能达到80％以上，一月和十二月则处于淡季，但出租率能保持在60％以上。 平均房价 图3-3 2004年全年杭州市四、五星级酒店平均房价变动图

如图3－3所示，杭州市四五星级饭店全年平均房价差别显著，其中五星级酒店全年平均房价可达596元，而四星级酒店全年平均房价仅有336元。 典型酒店经营状况 2004年，杭州市部分星级饭店的平均房价和客房出租率如下表所示：

房间数 （套/ 间） 383 380 393 285 286 301 347 242 353 315 493 平均房价 （元/间·夜） 900 485 604 740 503 447 503 422 346 367 358 总营业收入 （万元） 17107 7144 18596 13129 7258 6218 114 4482 4956 6079 8703 入住率 ％ 81 68 82 77 82 82 81 67 71 73 75 饭店名称 杭州香格里拉饭店 杭州五洲大酒店 浙江世界贸易中心大饭店 杭州国大雷迪森广场酒店 杭州国际假日酒店 浙江大酒店 杭州望湖宾馆 杭州海华大酒店 杭州新侨饭店 杭州香溢大酒店 杭州黄龙饭店 表3-7 2004年杭州部分星级饭店客房经营情况

另外,应该看到,2003年和2004年分别开业的2家由国际著名酒店管理集团管理的凯悦酒店和索非特酒店,均在西湖风景区内,拥有良好的地理位置和一流的硬件设施,目前的售价均超过1000元人民币,对杭州酒店业平均房价的提升和管理水平的提高具有一定的作用。

四、凯恩假日酒店项目SWOT分析

优势 （Strength） 1） 地理位置

项目地处杭州市最繁华的商务、商业中心的路段，无论交通，还是周围商业、商务、西湖 景区和娱乐配套设施，都是目前最为便捷的。而且周边已经没有类似的地块可建新的酒店建筑，可谓独此一家。 2） 开发和经营理念新颖

开发商独到的商业房地产开发理念，将房产投资、休闲度假与投资理财概念有机结合；未来经 营上，酒店将客房出售给投资者，同时投资者也将为酒店带来相当规模的市场客源，并在销售的过程中扩大酒店的影响力。 3） 前瞻性 物业在前期就聘请专业的酒店投资管理公司进行项目顾问，使得物业在今后的建设、设计过程中更符合市场及专业的需要，物业今后的经营将更加专业化，满足市场发展的需要。

4） 团队组合 物业从前期策划、产品定位，到后期经营管理，以及提供给投资者的售后延伸服务都由国际专业团队共同打造，具有极强的商业价值和市场竞争力。

机遇（Opportunity）

1. 区域发展需要特色高档商务、休闲酒店

杭州市场目前仍然以旅游观光星级酒店为主，真正能满足高档商务、休闲需求的酒店相对较少。

2. 以客房为重点的酒店，经营成本相对较低

该区域社会配套功能设施（如：餐饮、娱乐等）较为完善，酒店完全可以专注客房的经营，配套服务将引入社会品牌，从而提高酒店经济效益。 3. 区域经济发展前景持续看好

长三角地区城镇居民的人均可支配收入基本上都已经达到或超过1000美元，杭州、上海、苏州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山等城市的居民人均可支配收入已经达到1500美元。这一地区的发展前景也较为乐观，这为本项目的经营管理创造了良好的宏观经济环境。 4. 难得的发展机遇

2008年在中国北京举办的奥运会，2010年上海的世博会更把杭州作为分会场。届时，将会为杭州提供无数的商机和庞大的客源市场。 5. 对旅游产业的高度重视

旅游业已经成为浙江经济发展的支柱产业。

五、市场定位

根据对整个杭州及浙江酒店市场的了解和分析，拟建项目酒店定位为：五星级豪华商务、休闲酒店及公寓 。主要客源市场定位及理由如下： 商务市场

1. 酒店的地理位置目前在周边区域已经没有任何空余地块建造类似项目 2. 周边商业发达，交通便捷，是广大商务客人乐意选择的区域 3. 浙江经济的高速发展，需要更多的商务酒店与之配套

4. 目前杭州酒店缺少新意，该项目的出现将带动新一轮的酒店趋势：时尚、温馨的氛围将取代

原来传统的星级宾馆

会展市场

1. 2006年杭州国际休闲博览会的举办，将为杭州带来众多的会展客源

2. 作为全国经济发展最快、拥有民间资本最雄厚的省会城市，越来越多的商务会展已经使杭州

不得不注重会展的功能和带来的强大发展前景

3. 每年的西博会，使得杭州欲摆脱旅游观光城市的老面貌，成为向上海靠拢的新兴会展城市 4. 2008年奥运和2010年的世博会，将为杭州的会展业带来众多商机

休闲度假市场

1. 杭州优美的风景历来是广大休闲度假客人的首选

2. 杭州市全力打造“国际休闲都市”，西湖新十景和周边环境的整治、西湖的长远规划、钱塘江的

治理开发，都为杭州版图的开拓创造了条件，也将使杭州成为长三角经济区最能满足休闲度假需求的后花园。