一、物业项目基本情况
金桥小区位于潘集区天柱山路东侧，由淮南矿业房地产开发公司开发建设。建筑面积3.99万平方米，绿化面积1.2万平方米，会所一处606.26平方米，自行车房一处315平方米，健身广场约500平方米，14种健身器械。金桥小区附属设备设施齐全，水、电、煤气、通讯设施完好，垃圾桶、果皮箱全部配套，文化娱乐等附属设施设备一应齐全。小区规划布局合理，园艺设计颇具匠心，绿化以栽种四季常绿植物为基调，树木品种40余种之多，小区内共有近万平方米的绿色天地，视野开阔，清新怡人。此外，在小区内设有机动车停车位18个。2007年3月成立小区业主委员会。目前，小区已全面步入高标准规范化物业服务。
二、业主基本情况
小区内有住宅楼16幢，住房482套，人口约1500人。
三、物业服务单位基本情况
潘集物业处金桥小区办下设：有客服部、保安部、环境部、维修部、绿化部等部门，其中：管理人员1人；服务人员18人。
1、组织架构
东华实业（集团）潘集物业处 潘一物业办金桥小区 客 服 保 安 环 境
客 服 人 员 门岗 人 员 巡视 人 员 清洁工 维 修 绿 化 维修工 绿 化工
2、管理人员基本情况 （1）小区办主任
马丽，大学本科，从事物业管理工作5年，2009年取得淮南市物业管理员上岗证书，工作脚踏实地，任劳任怨，敬业爱岗，担任小区办主任以来，金桥小区先后荣获东华集团“先进集体”、“淮南矿业集团物业服务达标小区”、“市级文明住宅小区”、淮南市第一届“文明小区”、市房地产管理局颁发的“和谐小区”，以及潘集物业处“流动红旗”等荣誉称号，本人曾被评为东华实业（集团）“物业服务先进个人”。
（2）小区办客服人员
谢士清，大专学历，2005年获得国家劳动和社保障部颁发的物业管理师上岗证书，长期从事物业服务工作，负责协助小区办主任做好小区日常管理工作，负责接待业主投诉、来访、汇总记录，做好业主的定期回访工作。
（3）小区办维修工
张永胜，电工，长期从事机电维修工作，熟悉小区内设施设备的运行养护工作，业务技术精，实际操作能力强，对业主投诉报修的事
项能及时完成，严格按安全操作规程操作，确保小区安全无事故。
3、岗位职责
（1）小区办主任岗位责任制
<1>认真贯彻党的各项方针政策，落实物业处下达的各项工作指标任务，做好全体职工的思想政治工作。
<2>负责小区职工行政管理工作，合理安排小区的日常工作，制定小区工作计划，组织落实措施。
<3>督促检查各项规章制度的执行情况，认真处理违章、违纪问题，抓好小区的安全工作。
<4>经常深入现场，检查各项工作的完成情况，及时总结经验教训，积极树立典型。
<5>负责职工的政治业务学习，不断提高服务质量和服务水平。 <6>积极开展小区文明创建活动，为业主创造一个和谐美好的生活环境。
（2）小区客服岗位职责制
<1>在主任的直接领导下，带领本小区工作人员一道完成优质服务，经济指标及各项管理工作。
<2>负责对所属范围的水电、房屋、道路、环卫、治安、经济指标完成，精神文明建设等工作的管理。
<3>负责检查本小区各岗位责任制执行情况，发现问题及时落实整改，遇重大问题逐级汇报解决。
<4>负责组织职工学习政治、钻研业务、牢固树立“安全第一”的思想，积极开展“我靠东华生存，东华靠我发展”的企业理念。
<5>严格劳动纪律坚守工作岗位，认真贯彻执行各项规章制度。 （3）清洁工岗位责任制
<1>环卫清洁工负责小区内的环境卫生确保小区内环境清洁卫生无杂物。
<2>负责小区内垃圾桶、果皮箱等环卫设施齐全，摆放整齐有序完好清洁。
<3>定期对窨井、化粪池、水沟进行清理，每年至少二次，确保无淤积、无堵塞、无外溢、排放畅通。
<4>负责主干道及楼前屋后实行标准化清扫，并负责全天保洁，垃圾日产日清，转动及时。无杂物堆放。
<5>发现并及时处理小区内的小广告，乱贴乱画等牛皮癣。 <6>每年定期消毒防疫。 （4）门岗岗位责任制
<1>门卫人员必须着统一配制的保安制服，实行24小时轮流值班制度。
<2>对进出小区的车辆人员有可疑之处，要进行认真查询，检查证件和装载携带物品，防止易燃易爆等危险品进行小区，确保业主的安全。
<3>坚持大宗贵重物品凭证外出制度，车主或业主出示有效证件登记后方可放行。
<4>为业主提供引导服务，方向指引等。 <5>详细记录值班发生的情况和处理的各种事件。 <6>礼貌、文明迎送来往人员。
<7>严格禁止闲杂人员、小商小贩、推销人员进入小区。 <8>完成领导交给的其它工作。 （5）保安员岗位责任制
<1>上岗执勤时，必须着统一配制的保安制服，因事外出时应着便装。
<2>值勤时要精神饱满姿态良好。 <3>值勤过程中不准吸烟吃零食。
<4>值勤交接班，纠正违规，遇见领导视察慰问、检查工作时要行举手礼。
<5>巡视过程中要注意观察，便于发现问题和保护自己，夜间巡视要带防护用具，照明用具和通讯器材。
<6>巡视整个小区，检查公共区域内的设施设备和重点部位的防火、防毒、防盗、消防器材等。
<7>严格遵守上、下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，认真填写相关记录。
<8>发现不安全因素，立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区的安全。
（6）绿化工岗位责任制
<1>每周对绿地、绿篱、树木、园林小品等巡视一遍，发现大面积死株、枯萎、病虫害等问题要及时反映并立即组织整治。
<2>春夏季补换绿地一次、树木补种一次。 <3>花木每月修整一次。 <4>乔木每年修剪、整枝一次。
<5>根据病虫害发生规律，每年进行二次大消杀。
<6>根据季节或天气变化，适时做好浇水、施肥，杂草清除、打药、防冻等养护工作。
<7>相关记录认真填写。 （7）维修工岗位责任制
<1>负责物业服务范围内单元门、道闸、监控、公共照明等设施设备故障的检查维修以及便民服务投诉等特需服务。
<2>认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理、精通实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。
<3>按时按质按量完成设备检修工作。
<4>定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，填写好巡视、运行、维修、保养记录。
<5>入户服务，必须2人以上，不允许吃、拿、卡、要，要按服务标准完成任务。
<6>发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报。
<7>完成上级交办的其它任务。 4、公用管理制度
（1）住宅房屋装饰装修管理规定
<1>住户在房屋装饰装修前，应向物业管理公司申报登记，填写装饰装修申请表，签订装饰装修责任书，并提交施工图（方案），办理相关手续，申请批准后方可施工。
<2>物业管理公司应将装饰装修工程中的禁止行为和注意事项告知住户和施工员，并对施工现场进行监督管理。
<3>装修垃圾不得乱倒，按指定地点堆放，由物业公司统一负责处理，清运费用按实结算由装修户支付。
<4>对违反房屋装饰装修规定的行为，物业小区管理员应及时对
当事人进行劝告、制止和纠正。不听劝阻或已造成损害的，物业管理公司按有关规定进行处理。
<5>装饰装修材料的搬运和堆放不得损坏共用部位，不得妨碍行人和车辆通行，不得占用公共场地。
<6>由于装修造成下层住户漏水，其责任由装修户全部负责；造成安全事故者一切后果自负。
<7>房屋装饰装修工程验收合格后，业主提交竣工图纸，管理员进行存档管理。
（2）住宅区房屋管理规定
<1>不得擅自改变房屋的结构、外貌；
<2>不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用楼梯走廊等通道；
<3>不得擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房； <4>不得安装影响房屋结构的动力设备。
<5>不得在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等； <6>不得利用房屋从事危害公共利益的行为。 <7>业主房屋出租、转让必须报物业管理办登记备案。 （3）房屋设施设备的维修管理规定
<1>室内部分，由房屋产权人负责维修，如有协议按协议执行； <2>房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、电梯、机电设备等房屋本体公用设施，由物业管理公司负责定期维修。
<3>住宅区甬道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、走廊、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理公司统一负责管理维修，其费用由业主单位支付。造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当培偿损失。
<4>住宅区内干道、路灯和给排水、供电、供暖、等管线，由物
业管理公司统一负责管理维修，其费用由业主单位支付。
<5>凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不修缮的，由物业管理公司修缮，其费用由住户承担。
（4）住宅区环境卫生管理规定
<1>维护小区内外环境卫生，人人有责，区内的单位、商业网点、一层及平房住户应履行；门前三包责任（包卫生、包绿化、包无乱堆放）。
<2>禁止在区内道路、公共场所、绿地等便溺、乱堆乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、焚烧树叶及其他物品，住户生活垃圾必须送入垃圾池（箱）。
<3>区内禁止乱涂乱贴乱画各类广告、标语宣传品、乱发广告纸等。
<4>禁止在居民住宅区饲养鸡、鸭、鹅、兔、猪、羊等家禽家畜；养宠物必须办证饲养。
<5>为确保环卫设施正常使用及服务年限，任何人不得损坏、不得擅自占用、拆除、迁移区内环境卫生设施，对破坏卫生设施的行为，根据损坏情况进行处罚；因建设需要必须拆除或迁移的，要报物业办批准后实施。
<6>保持区内环境安静，各住户在家中娱乐时，请放低声响，勿作大声喧哗，以免影响邻里休息。
（5）住宅区绿化管理规定
<1>爱护小区绿化环境，人人有责，居住区公共绿地不得擅自侵占或改作其他用途，树木不得擅自砍伐、移植。
<2>主干道两边的绿化带内只准栽培绿化苗木，严禁栽种蔬菜等植物，一层住房门前不允许大面积铙注混凝土，侵占绿化带。
<3>建筑工程施工单位在进行房屋及公用设施新建、维修等施工
中，尽量避免损坏树木花草，必须严格加以保护。
<4>住宅区内住（用）户和进行区内的人员，必须遵守以下规定： 不准损坏和攀折花木；
不准在树木上刻画、钉钉、拉绳晾晒衣物； 不准在树木上及绿地内设置广告招牌； 不准在绿地内违章搭建;
不准向绿地内倾倒污水或乱扔垃圾； 不准在绿地内堆放物品；
不准行人和车辆践踏、跨越和通过绿地；
不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品以及将公共绿化窃为己有。 <5>住户在私家阳台浇淋花草时，请勿将水滴到楼下。 <6>人为破坏居住区内绿化设施和绿化苗木，由责任人赔偿树木损失，如因儿童所为，由家长负责赔偿。
（6）住宅区治安管理规定
<1>遵守有关法律法规，提高治安意识，爱惜各种安全设施设备、共同搞好小区内安全保卫工作，是业主应尽的义务，保安员有责任维持治安交通秩序，保障道路通畅，住户应予积极配合。
<2>未经物业办同意，禁止在区内公共场所、道旁或通道上挖坑、移动排水覆盖物、安装地下设施等。
<3>对陌生人员的来访，住户要提高警惕，切勿随便让其进入室内，发现可疑的人和事，速与保安人员联系。
<4>住宅区内禁止聚众闹事，嫖娼、赌博、打架斗殴、流亡滋扰等事件。
<5>住宅区内严禁存放易燃、易爆、剧毒或者放射性、排放有毒的物品，一经发现按有关治安条例执行。
<6>业主要严格执行各项治安管理条例及有关法律法规，要自觉遵守《业主公约》，建立群治群防内部安全防范措施。
（7）住宅区消防管理规定
<1>管区内要开展防火宣传，普及消防知识，贯彻执行消防条例法规，以法治火，人人都是义务消防员。
<2>住宅区内的楼栋之间、楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严森在设立禁令的通道上停放车辆。
<3>不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道出口等照明设施。
<4>安全使用液化气、管道气，炉灶要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴、余火要随时熄灭，教育小孩不要玩火。
<5>遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。发生火警，应立即告知物业办或报火警电话“119”，并关闭电闸，迅速离开住所。
<6>小区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品及各类剧毒物品，不得在防火区内燃放烟花爆竹。
<7>业主进行室内装修时需要使用烧焊等动火作业的，需经物业办批准，并落实好防火措施后，方可作业。
（8）车辆道路管理规定
<1>任何机动车辆进入小区必须服从管理员的指挥，注意行驶停放安全，不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，不准非机动车辆在楼梯间、走道及楼门前路口等公共场所长时间停放。
<2>除消防车、救护车、环卫车以外，其它三吨以上的车辆进入小区，必须经许可后，按指定路线、地点行驶停放。
<3>业主自有车库和包月车位的车辆停放，必须遵守车辆管理规定，服从管理员指挥，按时缴纳管理停车费；小区只提供车位使用，不承担保管或保险责任，车主应自行为车辆投保。
<4>进行小区车辆应减速行驶，时速不得进退过5公里，严禁超
车，禁止鸣号。
<5>不准在小区任何场所试车、修车、练习，不准损坏路面、公用设施、绿化树木及各类标识牌，如有损坏应照价赔偿或送有关部门处理。
<6>任何单位和个人不准在已建成的行车道路、人行步道上挖路埋管、私搭乱建，因施工需要必须开挖的，要向管理单位申请批准后方可实施。
<7>凡在道路上开挖施工要按顺序进行，半个道位施工，半个道位行驶，或在横向架板供行人通行；工程完毕后，应及时回填，恢复道路原貌，接受物业办检查和验收。
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