收益分析
一、规划用地指标：
规划建设用地21.25亩，即14166㎡； 建筑限高88米，建筑密度30% 容积率6.0 商住比50：50
若按容积率6.0规划，地上计容总建筑面积85000㎡。 二、用地地形分析：
1、地块平均边长约119米，两面沿街长度合计238米
2、据规划设计条件，地块建筑占地面积14166㎡×0.3=4250㎡ 三、若按原规划条件-容积率6.0、商住比50:50开发：
1、商业住宅各42500㎡，商业层数=42500/（4250-1416）=15层，商业楼层高一~三层5.1米，上部按4.5米，商业高度约69.3米，后部住宅总高88米，住宅层高按2.9米，可建30层。
2、规划布局形态： 住宅88米半间距为0.25倍即22米，商业69.3米（商办高度大于50米面宽大于50米半间距为计算高度的0.35倍）半间距24.25米。若为三排，建筑平均间距=（119-22-24-18-18-18）/2=9.5米，不可行。
若为两排，前为商业后为住宅，住宅标准层面积=42500/30=1416㎡。按三个单元设计，每个单元标准层472㎡，两梯四户，约35m*18m，
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两侧间距=（119-35*3）/2=7米，跟规划要求山墙半间距12米差5米，不满足规划要求，只能布置两个单元。
3、住宅按7200元/㎡，商业全部销售：根据测算表一，考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；高层洋房26500㎡需定价为7200元/㎡；1-3层商业按20000元/㎡，4-15层商业按6000元/㎡，且全部销售完毕；净利润率才可实现9.97%，实际两梯四户品质较低，结合恩施房地产市场情况，定价7200元/㎡几乎不可能。
4、住宅按6000元/㎡，商业全部销售：根据测算表二，考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；高层洋房26500㎡定价为6000元/㎡；1-3层商业按20000元/㎡，4-15层商业按6000元/㎡，且全部销售完毕。净利润率仅为6.94%，低于正常开发标准。
5、住宅按6000元/㎡，商业一半销售：根据测算表三，考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；高层洋房26500㎡定价为6000元/㎡；1-3层商业按20000元/㎡，4-15层商业按6000元/㎡，商业按销售一半考虑。净利润率-20.81%，税前利润-10932万元，税后利润-8199万元，投资风险非常大。商业无法销售部分自行持有经营，且需进行二次投资，期间必须有超强商业运营能力和管理水平，以商业运营利润弥补亏损收益。
结论：1）住宅按6000元/㎡销售，商业全部销售完毕，利润率可达6.94%，但低于房地产开发利润率10%的一般最低标准。
2）若商业仅能实现一半销售，净利润率-20.81%，税前利润-10932万元。需强大的商业运营策划能力，操纵剩余一半商业的持续运营。
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3）经测算当商业销售83.6%时，净利润率0.04%，基本止亏。 四、比较方案：按商住比1:9开发、容积率6.0
1、按容积率6.0、商住比1:9规划，地上总建筑面积85000㎡。商业8500㎡，住宅76500㎡，其中安置房16000㎡，销售60500㎡。
2、商业为三层底商，每层面积2833㎡，上部为住宅，若按两梯四户四个单元排列，480*2=960㎡，前后两排建筑总层数=76500/960=79.68即80层，前部住宅可建层数=（88-15）/3=24层，后部住宅80-24=56层，建筑高度约168米。
存在问题：建筑超过规划设计条件限高88米，规划无法通过。 3、若能通过规划，住宅按6000元/㎡，商业全部销售测算（投资测算表四）：考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；高层洋房60500㎡，定价为6000元/㎡；1-3层商业按20000元/㎡，且全部销售完毕。净利润率为9.83%。
4、若能通过规划，住宅按6000元/㎡，商业一半销售测算（投资测算表五）：考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；高层洋房60500㎡，定价为6000元/㎡；1-3层商业按20000元/㎡，去化一半。净利润率为0.30%。
结论：1）当规划能突破限高88米、商业实现全部销售时，利润率为9.83%，尚可开发。2）当商业销售去化一半时，税后利润仅150万元，净利润率0.30%，开发风险较大。 五、推荐方案：调整容积率3.67、商住比1:9 (一)地价564.7万元/亩，总地价税前12000万元。
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1、规划预计设置两层沿街商业，进深15米，长度194米，商业实际规划建筑面积5200㎡，按照商业比例10%计算，总建筑面积52000㎡，容积率3.67。住宅建筑面积=52000*0.9=46800㎡。
2、建筑限高88米，层高3米，后部可建29层；前部可建26层。标准层面积=46800/55=850㎡，前后各两排共计4栋425㎡。
3、住宅按6000元/㎡，商业全部销售：考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；剩余高层洋房30800㎡定价为6000元/㎡；1-2层商业按20000元/㎡全部销售完毕。税后利润-1071万元，净利润率为-3.18%。
(二)地价300万元/亩，总地价税后6630万元。
住宅按6000元/㎡，商业全部销售（测算表六）：考虑16000㎡安置房，按3000元/㎡成本价销售；剩余高层洋房30800㎡定价为6000元/㎡；1-2层商业按20000元/㎡全部销售完毕。净利润率为9.85%，可进行投资开发。但需调整规划出让指标，进行土地价值评估，重新确定土地价格。
(三) 地价564.7万元/亩，总地价税前12000万元，不考虑16000㎡安置房，实行易地建设。
16000㎡安置房按6000元/㎡销售，净利润率为5.37%，税后利润2068万元，低于房地产开发利润率10%的一般最低标准，存在一定风险。
结论：如地块容积率从6.0调整至3.67以下，商住比按1:9，地价调整为300万元/亩，土地可进行开发。
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六、全商业开发-容积率6.0、商办酒店：
1、设计条件调整：规划建设用地21.25亩，14166㎡；地上总建筑面积85000㎡。建筑限高88米，原建筑密度30%需进行调整，调整至规划最高限额45%。建筑占地面积6374.7㎡。
2、方案一：一~三层商业开发，上部办公加酒店，附表九 商业三层层高5.1米，办公及酒店层高3.9米，可设置18层办公，共计21层。商业单方成本3700元/㎡（土建2200+装修1500），地下室2500元/㎡。1-3层商业按20000元/㎡，上部办公按6000元/㎡，全部销售完毕。全部销售，净利润率14.82%，税后利润11527万元。若销售一半，亏损13905万元。
3、方案二：一~六层商业开发，上部办公加酒店，附表十 商业六层层高5.1米，办公及酒店层高3.9米，可设置14层办公。共计20层。商业单方成本3700元/㎡（土建2200+装修1500），地下室2500元/㎡。1-3层商业按20000元/㎡，4-6层商业按7500元/㎡，上部办公按6000元/㎡，全部销售完毕。全部销售，净利润率16.62%，税后利润13404万元。若销售一半，亏损12967万元。
4、结论：1）商业实现全部销售时，利润率为14.82%~16.62%，若仅能实现一半销售，亏损12967~13905万元。
2）不能销售的商业需进行二次投资，同时需强大的商业运营策划团队进行操盘，持续长期运营，风险较大。
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