几种常见的房地产开发模式

几种常见的房地产开发模式

几种常见的房地产开发模式 一、合作开发(联建、合建、参建、联合开发) (一)概念 合作开发，也叫联建、合建、参建、联合开发，是指合作各方签订合作开发合同，一方提供土地使用权，另一方提供资金，当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 (二)合作开发的条件 1、至少一方具备房地产开发经营资质，否则合作开发合同无效;

2、以划拨土地使用权作为投资的，须经有批准权的人民政府批准，否则合作开发合同无效; 3、不得在合同中约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，否则将被认定为土地使用权转让合同; 4、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，否则将被认定为房屋买卖合同; 5、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，否则将被认定为借款合同; 6、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，否则将被认定为房屋租赁合同。 (三)常见的合作开发的模式 A. 合伙型联营开发 1、方式:成立项目公司 ? 成立条件(成都市为暂定三级标准) 1)有自己的名称和组织机构; 2)有固定的经营场所; 3)注册资本:经向成都市建委咨询，成都市区最低注册资本要求为800万。 4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于,,人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于,人，持有资格证书的专职会计人员不少于,人; 5)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。 6)满足其他内资企业设立的条件。 ? 主要程序 1)办理内资企业注册登记;

2)自领取营业执照之日起,,日内到成都市建委备案，申请办理房地产开发资质; 3)领取《暂定资质证书》。 2、涉及的相关税、费 1)公司设立费用:

按注册资本的0.8‰收取;注册资本超过1000万元的，超过部分按0.4‰收取;注册资本超过1亿元的，超过部分不再收取，开业登记收费最低款额为50元。 2)土地转让税费: 【印花税和契税(双方)】 (1)各按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 (2)按成交价格(合同)缴纳3%的契税。 【土地增值税(出让方)】 (1)按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 (2)规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 (3)税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 3、法律风险 此种做法以项目公司作为风险的承担主体，投资人承担的只是有限责任，相对来说风险较小，但项目公司成立过程中涉及的费用较高。 B.松散型联营开发:联建、参建 a. 方式一:

(1)提供土地的一方以自己的名义取得建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工，双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。 (2)法律风险 此种做法成本较低，但在经营过程若出现资金方或土地方不实际经营，导致合作关系被认定为房屋买卖、借款、房屋租赁、土地使用权转让。 b. 方式二 (1)一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地使用权转让及合建审批手续，共同负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。 (2)涉及的税、费

土地使用权转让的营业税、契税、印花税、土地增值税。 二、委托开发(代

建) 1、概念 是指拥有土地使用权的一方委托具有房地产开发资质的一方进行开发。 2、条件 (1)必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准; (2)所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移; (3)以委托方名义与负责施工队结算; (4)不垫付建设资金。 3、涉及的税、费 a.若项目竣工前已预售，则: (1)委托方须按照“销售不动产”计算缴纳营业税; (2)按照土地增值税的规定预征土地增值税; (3)按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。 b. 项目竣工委托方办理完毕产权登记后能够转让销售，则: 涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 c.对于受托方，按其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。但假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其按“销售不动产”税目征收营业税。 二、委托开发 (一)条件 1、委托方、受托方均须具有相应的房地产开发资质。 (二)法律风险 1、