顾问咨询方案

一、顾问方式概述及期限确定

(一）顾问方式阐述

1、确保物业有个高起点的物业服务管理水平和服务质量，恒志物业将协助房地产进行前期物业公司组建，指导物业管理公司负责该项目物业管理工作的具体实施运作;以便利用恒志物业在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范的服务体系等诸方面的优势，为房地产打造一个高品质、高素质、完善的物业管理团队，并且为业主提供一个高品质的物业管理服务。

2、双方合作关系一旦确定，我公司将根据该物业管理工作列入到恒志物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团队,根据房地产的需要以及项目特点需要，双方约定委派驻场顾问。根据具体情况，负责物业公司组建、人员选聘、物业管理服务方案制定、相关物业费用测算、竣工验收以及日后物业管理工作展开;制定全套体系手册,管理制度、服务质量标准,并监督其有效运行。按照双方商定的顾问服务内容，为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。

3、考虑到将成立的物业来说,物业类型较为多样，设施设备类型也较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现,我公司建议在实操指导阶段入住一名驻场经理，作为管理实体的核心，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门，专业公司的技术支持。结合该项目管理工作的实际需要不定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时真对性的提出整改建议及整改措施。在公司顾问团与顾问经理二者的共同努力下,将为

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管理商日后的管理工作打下良好的基础.

4、我公司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高素质的管理团队。在顾问期限内,我公司允许发展商就该项目向外界使用“恒志物业顾问管理\"等文字进行宣传推广。

5、顾问服务方式示意图：

顾问团 根据反馈信息 制定物管方案 驻场顾问 反馈方案及执行情况 传达、推行方案 管理商 修订方案 及其它问题 (二）顾问服务期限

顾问服务期限预计12个月,顾问期限分为：前期介入、物业组建和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为3个月（首次考察--—工程交接验收阶段)，物业组建阶段为6个月，自该入伙之日前三个月起计（交验收结束--—入伙后3个月)；服务质量跟踪阶段3个月（物业正常管理首3个月.） 二、顾问管理工作范围

（一) 楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方而的指导.

（二)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙而、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房等。

（三) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、空

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调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等.

（四)本物业规划红线内属物业管理范同的公用设施的维修、养护和管理.包括道路、室外．上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。

（五）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

（六）专业装修工程质量监理与装修管理. （七）公用绿地、花水的绿化养护与管理。

（八）公共环境的酒店式清洁服务.包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等.

(九）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 （十）对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理,确保安全。

（十一）管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣_工验收资料。

（十二）接受物业使用人就房屋自用部位、共用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费.

（十三）全方位商务服务支持。

（十四)协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等规定的各项费用,维护全体物业使用人的公共利益。

（十五）理礼并用、德法共行,对物业使用人违反物业管理法

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规的行为进行处理。 三、顾问管理工作内容 （一）前期介入阶段

从物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，届时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

1 由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位.

2 顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。

3 根据我期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。

(1）考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；

（2）建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足

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物业管理的需求；

（3) 设备机房的环境、通风是否满足要求；

（4）对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议：

（5） 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;

（6）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；

（7） 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房）等提出建议；

(8）在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议； （9)从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议; （10）根据国家消防规范及消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；

（11）根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；

（12)从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出

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修改建议：

（13）根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；

（14)对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；

（15）根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议： 4、从业主／住户使用的角度，提出专业建议：

(1）从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。

（2）用电负荷是否满足现代家庭需要。 （3)住户门是否有明显标识。

（4）是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。

5、 从智能化的角度，提出专业建议；

(1）考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

（2）针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议; （3)根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；

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(4)协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议.

6、从环保的角度，提出专业建议:

(1)根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议;

（2）根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等)，从节能利环保角度，提出建议。

7、从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益： (1）物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等； （2)公共部分装修材料的选用：

(3）协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方而确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；

（4)满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法；协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商：

（5）根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方而的技术、设计、施工等的成功经验；

(6)根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询：

（7）解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、的咨询或提供相关法规、文本；

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8、在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备 管理难度。

9、指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。 10、指导发展商组织各专业工程、设施设各的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

(1）指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序发发现相关问题的处理程序。

（2）指导开发商进行资料验收，包括产权资料、上程技术资料等。

（3）楼宇质量及使用功能的检验。 （4)公共配套设施设备的验收。 （5）协助制定工程及设备的验收记录

11、根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地物价主管部门有关物业管理收费，指导发展商制订物业管理收费标准。

12、配合发展商楼盘租售工作：

（1）对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训. （2）指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。 (3）指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方而的问题进行

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答疑。

（4）对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专专业化建议.

13、小区会所前期建议

（1）会所的规模和格局:根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。 （2)会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案,尽量做到全而而实用。 （3）会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的(某些体育项目）、科学又合理的面积数据。

（4）会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目耍求，提出相宜的装修建议。

(5)会所的器材配置:向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。

(6)会所的节能要求:会所的许多项目与IS014000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。

(7）会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方而的建议。 （二）实操指导阶段 前期筹备期

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指物业入伙前,恒志协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做相应筹备的工作时期。

1、在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时， 协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定.

2、协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制： 3、协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本,提出物业管理收费标准，报当地物价部门审批。

(1） 人工费用测算； （2）设备耗能费用测算； (3） 设备维修保养费用测算； (4） 清洁定额费用测算；

（5）园艺绿化项目的定额费用测算等。

4、协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：

（1）提供人员配置及相应素质要求的具体方案; (2) 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。 5、协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质.

（1）提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划;

(2)协助拟制员上在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；

(3）协助对操作工进行操作培训；

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（4)协助对操作进行常见故障诊断及设备管理培训： (5）就管理商员工外培事宜提供咨询和协助； 6、协助制定入伙交接验收标准及实施程序:

7、指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设旌设各的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。

8、指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设各进行节能改造以利于提高设备管理质量。

9、协助管理商按IS09000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件：

（1）提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管理商进行修订、充实和完善；

（2）协助建立各专业设旋设备移交的有关手续、资料、文件和程序：

（3）协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施；

（4)协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件； (5）根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件;

（6） 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案：

(7）协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导

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书;

（8)协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范;

（9） 提供员工手册利人事管理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度；

（10） 根据项目配套设施情况,协助编制项目年度社区文化活动规划；

（11）提供质量管理相关的各种记录表格、样本,并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍;

(12）结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度;协助发展商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；

(13）协助制定项目公众制度；

(14）协助设置会计帐薄，建立会计核算体系； (15） 协助建立健全财务管理制度.

9、协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。 （1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。 (2）技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐敲工程验收签证等.

（3）物业资料:住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。

（4）住户入住资料:入伙通知书、业主公约等.

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（5）其他卡相关资料。

11、协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。

12、指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。 13、协助制定入伙前工作计划。

14、导管理商从创优的角度，根据市／省／国家级优秀物业管理小区的考核评比标准,对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。 集中入伙期

指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多,需丰富的工作经验及工作技巧.如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象既成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道,第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此恒志物业将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行,为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：

1、指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。 2、指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。

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3、协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公,提供一条龙服务。

4、场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等.

5、设置导向路标,安排引导人员,使业主在办理入伙于续、收楼过程中感到方便。

6、管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。

7、指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件,如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等. 8、指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修,直至搬迁入驻的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：

（1）面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制,保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

（2)业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。

为此，恒志将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以下问题，主要内容包括： ≯指导建立严格的装修审批程序.

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≯指导建立装修单位进场管理工作流程. ≯指导建立各业主／用户的装修档案。 ≯指导建立装修日常监督管理制度等。 ≯指导建建立装修现场验收制度。 ≯指导建立装修单位退场管理工作流程。 ≯指导建立各业主／用户的入住管理办法. 正常管理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作己基本完成,该环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均己规律开展的工作时期。

此时恒志主要提供的顾问服务内容有：

1、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

2、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

3、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。 4、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。 5、指导建立机电设备维修保养管理制度。

6、按照IS09000国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贳彻到日常管理工作之中。

7、顾问同定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指山问题,分析原因并提出整改意见，跟踪纠

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正落实情况：

(1）各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况： (2)按IS09000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、 保养情况进行检查：

（3)根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的义件进行修正补充。 8、建立：日常管理资料

保沽管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。 (三）服务质量跟踪阶段

服务质量跟踪阶段是恒志的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评,检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改， 以确保恒志物业所提供顾问服务质量的持续稳定。

（1）顾问团对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足,给出书面整改意见及建议。

(2）解决遗留的疑难问题,协助整理各专业图纸及资料,保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。

（3）根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。

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四、顾问管理目标

(一） 管理总体目标

在宁夏市场经济中崛起的恒志物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才,成熟的管理模式，有能力、有信心指导管理商使该项目成为中卫物业管理的经典楼盘，为发展商及管理商树立良好的市场口碑。

1、管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过我们的指导与建议，促使管理商充分利用并完善该的再种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。将该项目管理成为文明、安全、清洁、优美、舒适、方便的人文社区，成为中卫独具特色的商住楼宇。

2、效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则.充分利用顾问商专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本,开展多渠道的有偿服务,指导管理商合理地开源节流. 3、服务定位：以人为本，服务第一的原则。为此，顾问商将采取“驻场顾问+顾问团”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证管理商的服务质量符合上述要求。

五、顾问费用

顾问费用合计：人民币30万元整，分阶段报价如下：

工作阶段 前期介入阶段 工作期限 自签约之日起至管理目标 顾问费用 结合物业管理角度提供合理化建人民币10万元 17

预计3个 月 该物业入伙之日前3个月 议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。 自该业入伙之日实操指导阶段 （6个月) 前三个月起计至物业入伙之日后三个月 服务质量跟踪实操指导阶段结保证前期筹备、集中入伙和装修期工作的有序开展，并为进入物人民币18万元 业正常管理期工作打下基础。 完成本项目物业管理顾问结案工作，提交顾问工作总结,并提出本项目物业管理远期发展规划。 人民币30万 人民币2万元 阶段(3个月） 束后的首三个月 合计： 备注:1.本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以该物业首次入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，则工作安排和工作期限将相应做出调整.

2.发展商需另外承担驻场顾问所需的驻场薪水，及食宿费用。

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