维普资讯 http://www.cqvip.com 孳戾衍肾２００８＂５ 发展研究 主城区危旧房改 的主耍问题屈正；【策ｊ耋议 。潘文亮 一、基本情况 万ｍ ，占主城区年度计划的５２．２％（参见表１）。为 自２００１年重庆启动实施主城区危旧房改造 支持渝中区搞好工作，市政府特许“渝中区可以 以来，到２ｏ０７年底，累计改造危旧房９０６．３６万 采取跨区域的方式建设拆迁还建房”。 ｍ２．１６万户居民住房条件得到极大改善。目前， 表１：主城区危旧房拆迁计划表 主城区危旧房总量（主体量）７８６万ｍ 。其中， ２００８年 ２００９年 ２０１０年 １９６９年底前建成使用的旧房４３１万ｍ ，２００７年底 （万ｍ ） （万ｍ ） （万ｍ ） 前经鉴定确认的危房３５５万ｍ 。各类住宅４７３万 渝中区 １２Ｏ ６０ ３１ ｍ ，占６０．２％，非住宅３１３万ｍ２，占３９．８％。 江北区 １Ｏ ６５ ４０ 根据市政府《关于加快主城区危旧房改造 实施意见的通知》（渝府发￣２００８］３６号），按“片区 南岸区 ２３ ４０ １４ 捎带房屋的数量严格控制在危旧房拆除数量的 沙坪坝区 ２４ ７０ ５２ ５０％以内”计算，危旧房改造“捎带”量３９３万ｍ２， 九龙坡区 ２１ ４０ １１ “主体”量与“捎带”量合计约１１７９万ｍ ，预计整 个主城区危旧房项目总投资８００４７，元左右。计划 大渡口区 ９ ２５ １５ ３年内完成主城区７８６万ｍ 危旧房拆迁任务，５ｆｆ 渝北区 ２ １Ｏ ８ 内完成全部改造任务。 巴南区 １３ ３０ １２ 主城区危旧房改造的特点：一是任务重。涉 及１３．４万户、４６．７万名居民。二是离散度高。计划 北碚区 ８ １Ｏ ７ 改造８５个片区，平均每个区（含北部新区）８．５ 北部新区 Ｏ １Ｏ ６ 个；除相对成片区外，其余危旧房分布非常零 合计 ２３０ ３６０ １９６ 散。三是“城中村”问题较突出。城村、危旧房犬 牙交错。如巴南区城中村有３０万ｍ２，占２９％。四 截至２００８年６月底，主城区启动拆迁片区２９ 是违章建筑多。约占危旧房拆迁量的２０％。五是 个，共拆迁４９４２户、４２．９４万ｍ ，落实安置房 破产企业危旧房多。如江北区危旧房改造涉及 １７７３４户、１１３．９４万ｍｚ。除渝北区以外的其他区， 失业人员４３４９８人，占１７．５％；九龙坡区企业生产 均已开展拆迁工作。渝中区拆迁户数最多，约５ 用房及原企业职工住房占３９％。六是搬迁难度 万户，已拆迁１７４４户。拆迁进度最快的九龙坡 大。６０％以上的原著居民属于低收入困难家庭， 区，拆迁户数完成率１９．６７％；最慢的沙坪坝区， 无力改造房屋或购买新房。 拆迁户数完成率４．５３％。 二、进展情况 三、新旧拆迁政策比较 分年度看，２００８年、２００９年、２０１０年连续三 主要优惠政策或新规定，共有１３项（参见表 年的拆迁计划，分别占全部改造任务的２９．３％、 ２）： ４５．８％、２４．９％。分地区看，拆迁计划１００万ｍ 以上 一些区还根据实际情况出台了特惠政策。 的，有渝中区（２１１万ｍ ）、沙坪坝区（１４６万ｍ２）、 主城区危旧房改造完成后，住房特别困难的家 江北区（１１５万ｍｚ）。２００８年，渝中区计划拆迁１２０ 庭，将增加近１倍的居住面积；比较困难的家庭， ・２６・ 维普资讯 http://www.cqvip.com 发展研究 ２ｏｏ８・５ 章虔衍肾 表２：主城区危ＩＥｔ房拆迁政策 新的拆迁政策 以前的拆迁政策 １．城市建设配套减免 “主体”量乘积数２．５倍 “主体”量乘积数１．５倍 ２．土地出让金减免 “主体”量乘积数２．５倍 “主体”量乘积数１．５倍 ３．规费缴纳 现行经济适用住房标准 未减免 ４．绿地指标 ５Ｏ％ ２５％ ５．奖励额度 较高 较低 ６．最低住房保障面积 ４５平方米 ３５平方米 ７．公摊系数不足１５％ 统一补足１５％ ８．货币安置 每户奖励１－３万元 ９．实物安置 （１）户均减免税费１．（２万元； ２）完全产权待遇。 （１）房产划转各区政府； １Ｏ．直管公房 （（２）有条件的，产权调换安置； ３）无条件的，按产权人与承租人３：７比例，实行货币补 偿安置。 １ １．未“五通”的家庭 免费“五通” １２．人防异地建设费 全额减免 ｌ１３．规划许可证照费 全额减免 增加约５０％；一般困难家庭，增加约１５％。总体 平衡。如渝中区自筹资金拆迁项目约需１００亿 上，原住居民居住面积户均增加约２１ｍ 。 元，预计回收率仅３０％，资金缺口７Ｏ亿元。市地 四、主要问题及原因探析 产集团渝中区危旧房改造项目１００万ｍｚ，总投资 （一）拆迁资金缺口巨大。除了宏观经济形 １００亿元，资金缺口５Ｏ一６Ｏ亿元。 势、从紧货币政策以及资金调度的影响，主要原 （二）安置房源严重不足。现有经济适用房 因：一是危旧房改造量比较大，且拆迁补偿费用 价格较高、供需矛盾突出，在价格、付款方式、交 高。住房货币安置费４１００元／ｍ ，是主城九区经 房时间上，危改实施单位与开发商很难达成一 济适用房销售均价１９５４ｆ￣，／ｍ 的２．１倍，拆迁规 致意见。自建房因控制性规划容积率较低，也难 费、房屋附属设施补偿费等较高，尤其是渝中区 以实现效益平衡。如南岸区安置房源需求量 特别奖励费高达１０％一１６％。二是实施“净地出 １０６．４万ｍ ，实际仅建４５万ｍ ，缺口５７．７％；沙坪 让”，拆迁改造前期投入巨大。如南岸区拆迁和 坝区共需安置房３００万ｍ ，实际仅建８Ｏ万ｍ 。缺 土地整治成本５０００元，ｍ ，综合拆迁成本５６亿元， 口７３－３％。 按还建１５８万ｍ 、售价４５００７Ｖ＿．，／ｍ （成本２０００元／ （三）拆迁中的不稳定因素较多。主要涉及 ｍ ）计算，资金缺口１６亿元。三是“减量、增绿、留 两大类，一是危旧房拆迁政策本身的问题，补偿 白、整容”新政策，加剧了资金投入回收比例失 标准新旧不一，一些急需实施改造的地段，没有 衡。特别是执行绿地率５０％（集中公共绿地１５％， 纳入此次危旧房改造范围；二是突击分户、违法 项目配套绿地３５％）的新规定以后，绝大多数危 建筑、安置地选择意见分歧等问题突出。 旧房改造项目，无法靠土地出让实现自身资金 （四）零星地块利用率不高。危旧房改造零 ・２７・ 维普资讯 http://www.cqvip.com
章交谤肾２００８＂５ 发展研究 星地块较多，仅沙坪坝区就有３６万１ＴＩ 。由于点散 利用市级平台专项贷款时，对拆迁任务重的渝 面广，拆迁后主要用于道路和绿化建设，地块原 中区、沙坪坝区、江北区，应予以重点倾斜。 容积率未得到充分利用，增大了零星地块改造 第二，适当放宽对“捎带”量的政策限制。在 的成本和难度。 “捎带”量不突破“主体”量５０％的前提下，给予 （五）渝北区的区外安置压力大。渝北区开 各区更大的自由调整权限，以利于解决零星地 发建设量比较大，房价比其他区低，主城各区纷 块整合与置换、部分急需改造危旧房未纳入改 纷选择到渝北区安置拆迁居民。该区在户籍管 造范围等反映比较集中的问题。同时，适量平衡 理、城市市政功能、社区建设、社会保障等方面， 拆迁成本，缓解资金缺口压力。 面临较大压力。 第三，及时研究解决重大个案问题。按期完 五、政策建议 成全部危旧房改造任务的时间非常紧迫，越拖 越不利于顺利拆迁。对各区提出 简化审批手续、适当调整规划指 标、扩大主体红线范围、增加旧 城区土地储备、零星地块容积率 叠调等合理要求，应责成市级有 关部门加紧认真研究，主动协调 解决。 第四，采取综合措施确保安 置房源。由于大部分危旧房居民 属低收人家庭，实物安置主要靠 新建定向拆迁安置房、面向社会 购买安置房两大渠道解决。安置 房紧缺直接影响拆迁改造工作 进度。一是应尽快出台面向社会 主城区危旧房集中成片改造，涉及方方面 购置安置房的操作细则和政策优惠措施。二是 面，惠泽千家万户，是重庆历史上最大的“民心 市级土地储备机构在拆迁安置房建设上，应给 工程”。应切实加强统一领导和指导，统筹各方 予各区必要的用地政策支持。三是在目前房地 面的力量，齐心协力抓紧抓好。为此，提出以下６ 产市场整体疲软的情况下，应出台政策鼓励各 条建议： 区集中购买一批普通商品房、二手房、销售尾房 第一，继续强力推进解决融资难问题。今年 及存量房，解决一部分安置房需求。 国家首次实行从紧货币政策，各区均反映危旧 第五，高度重视和切实维护拆迁稳定。关键 房改造融资困难，市政府已在多渠道筹集建设 是落实好拆迁补偿公示制度和加强正面舆论引 资金。目前，比较大的资金有三笔：一是市发改 导。要坚持依法拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁，“一 委与市城投公司，向国家发改委申请发行纯信 把尺子量到底”，实现“先拆后搬都相同，闹与不 用无担保债券３０亿元，正等待同家发改委最后 闹都一样”，杜绝暗箱操作，保证拆迁的公平性、 审定通过。二是市地产集团发行２３，［Ｌ元企业债 严肃性，鼓励和促进按时搬迁。坚持正确舆论导 券。已经上报国家发改委，进入专业司局审签程 向，严格统一宣传口径，引导广大群众理解和支 序。三是市政府已于２００８年６月２３日，批准《市发 持危旧房改造工作，避免各区拆迁户互相攀比。 改委关于（发行主城区危旧房改造项目集合债 第六，加强拆迁一线干部队伍力量。可考虑 券的请示）》。拟发行集合债券４０—５０亿元，期限 从万州、涪陵、长寿等库区城市，临时选调一批 为５年或“５年３０ｎ３年选择权”，市地产集团为集合 有丰富的移民和城市拆迁经验的干部充实主城 债券提供担保。以上三笔资金合计１００亿元左 各区。既解主城各区的“燃眉之急”，又为远郊区 右，尽早争取发行到位，将在很大程度上缓解资 县储备一批城市建设管理人才。 金缺口压力。在统筹危旧房改造专项保证金和 （作者单位：中共重庆市委研究室） ・２８・