陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 德国住房价格影响因素研究术 陈洪波蔡喜洋 ［摘 要］本文基于供给需求分析框架研究了德国住房价格的影响因素。在第二次世 界大战后德国也经历过住房短缺的短暂时期，但在１９７５～２０１１年期内，城镇化已经完成， 人口增长基本停滞，整体住房市场供需关系平衡，套户比率长期稳定在１以上，尽管经济 增长、土地价格变动对房价有一定的影响，但人口的变动（包括自然生育和移民）却是最 关键的因素；同时住房制度安排与法律体系在引导住房供需关系中发挥了积极作用。当 前中国仍处于人口规模持续扩张和人口快速城镇化的进程当中，因此其隐含的含义 是：一是持续增强住房供给支持力度；二是大力推动租房市场规范发展；三是进一步加强 城镇化建设，培育相对均衡化的城市群，使城市群中的每一个城市都具有更多的人口居 住的吸引力和吸纳力；四是保持稳定的货币和较低的通胀预期可有效降低房地产等 ∞ 资产名义价格的波动性；五是建立与时俱进的房地产，顺利实现由“干预”到“市 场调节”的住房市场经济。 关键词：住房价格 人口结构 住房 ＪＥＬ分类号：Ｅ２０ Ｒ２１ Ｒ３１ 一、引言：德国房价波动特质 １９７５～２０１１年，德国新建住房名义价格指数①累计上涨９０％，扣除通胀因素影响，实际价格下 跌１０．２％，实际房价收入比指数下跌了５３％。分阶段考察，１９７５～１９８２年期间，德国实际住房价格 快速上升，房价收人比较为均衡，但１９８２年之后持续下行，直到２００８年以来实际住房价格有所上 涨（见图１）。 这是德国特有现象还是全球经验？我们进 行简要的国际房价波动比较。 首先德国住房价格实际负增长。实际房价 收入比持续走低。１９９０年代以来，欧美主要国 家均经历不同程度的住房价格上涨。直到 ２００７年美国“次贷危机”终结了全球房地产市 场泡沫。２０００～２００７年．美国标准普尔一凯斯 席勒２０个大中城市房价指数上涨了１００％。 １９７０ １９８０ １９９０ ２０００ ２０１０年份 ２００７～２０１２年下跌３０％。１９８３～２００７年，英国 Ｈａｌｉｆａｘ房价指数累计上涨５００％．２００７～２０１２ 图１ 德国实际住房价格与实际房价收入比 年下跌超２０％。１９７５～２０１１年．扣除通胀影 （１９７５－２０１１年；１９７５＝１００） 响，法国和意大利的实际房价分别上涨了 数据来源：欧盟统计局。 陈洪波，蒙特利尔银行（中国）有限公司，经济学博士；蔡喜洋，中国银行总行，金融学硕士。 ①该指数样本１９８９年之前为联邦德国５０个城市、１９９０年两德统一后增加至１００个城市。由于存量房价格指数和新房价格 指数的差异极小，－￣ｌｆ＇Ｊ］Ｒ新房价格指数作为考察指标，以代表德国整体房价发展情况。 ３２ ∞ 跚 ∞ 金融评论２０１３年第１期 ％ ％ 如 ％ ％ 如 ％ ％ ∞ １２３％和５０％，而同期的德国实际住房价格累计下跌１０％，实际住房收入比下跌５２．７％（见图２、 图３）。 ９７５ 图２实际房价累计变化率 图３实际房价收入比指数 Ｓｈｉｌｌｅｒ（２ＯＯ７ａ，ｂ）认为，１９９０年代后期兴起的全球性地产繁荣可能存在泡沫。以美国住房市场 为例，美国居民收人、实际房租及建造成本增速都比较平稳，不可能持续支持如此快速的房价上 涨，房价存在严重泡沫。泡沫的根源，在于美联储持续放松基准利率，助推了地产的投机行为，而随 瑚 ｍ鲫∞柏 着基准利率被逐步调高，房产价值下降，抵押贷款无力偿还，次级贷款危机开始蔓延并演变为一场 全球金融危机。 显然，德国房价没有与世界主要发达国家的表现同步并表现出长期稳定性，得益于此，２００８ 年以来德国住房市场逐步获得国际投资者青睐。 其次德国住房平均价格和家庭住房自有率均远低于可比经济体。根据环球地产指南网①击黾供 的最新调查数据，２０１２年二季度，柏林市公寓每平米均价在３１００欧元左右，而伦敦、巴黎、布鲁塞 尔、圣彼得堡均价都在１００００欧元以上。德国住房自有率仅为４４％。欧盟平均水平在６３％，５６％的 德国家庭通过租房市场解决居住需求（见图４、图５）。 ｌＯ０％ ８０％ ６０％ ４０％ ２０％ Ｏ％ 西希爱意 比英 葡利 时 牙 法瑞荷德瑞欧 班牙 腊尔兰大 利国 萄 圊 典 兰 国 士 盟 图５ ２００６年德国住房自有率较低 德国住房市场的独特现象引起了部分专家学者的关注．德国住房市场不同于全球市场的深层 逻辑是什么？哪些因素决定了住房价格长期发展趋势？ 二、文献综述 对于住房价格波动研究，国外文献一般遵循价格由供给曲线和需求曲线决定的分析框架，重 ①详见ｗｗｗ．ｇｌｏｂａｌｐｅｒｐｅｒｔｙｇｕｉｄｅ．ｃｏｎ。ｒ ３３ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 点关注决定供需基本面因素，如Ｇｉｒｏｕａｒｄ（２００６），Ｔｓａｔｓａｒｏｎｉｓ ａｎｄ Ｚｈｕ（２００４）。这些文献对房价决 定因素进行比较研究，主要考察实际住房价格对基础经济指标的弹性，由于国别样本、数据时 段以及采用方法的差异，不同文献测算的弹性不尽相同。这些文献的共同点是，普遍将实际居民可 支配收入和人口结构两大基本面因素作为解释变量。 第一，经济增长变化。经济增长提升居民可支配收入并形成家庭住房购买力。Ｃｏｌｌｙｎｓ ａｎｄ Ｓｅｎｈａｄｉｉ（２００２）证实，在美国，人均ＧＤＰ是影响地产价格的主要因素。Ｅｎｇｌｕｎｄ ａｎｄ Ｉｏａｎｎｉｄｅｓ（１９９７） 研究了１５个ＯＥＣＤ国家的房价变化，发现ＧＤＰ增长对房价有正面作用。Ｃａｓｅ，Ｇｏｅｔｚｍａｎｎ ａｎｄ Ｒｏｕｗｅｎｈｏｒｓｔ（１９９９）研究了６０个国家的样本数据，基本都支持经济增长对房价的正向影响，但在 不同国家房价对收入增长的弹性不一，主要受其他因素如土地供给、市场结构等因素的影响。 第二，人口结构转变。人口是住房的最终消费者，其发展变化对住房市场的影响举足轻重。 Ｍａｎｋｉｗ ａｎｄ Ｗｅｉｌ（１９８９）指出．１９７０年代的美国住房价格与“婴儿潮”存在强正相关，如果这种关系 持续稳定，那么在接下来的２０年当中，由于人口年龄结构的转变，适龄购房人口的急剧下降将对 住房需求形成不可逆转的打击，该文预测１９８７～２００７年，美国住房价格将会下滑４７％。Ｆｅｉｎｓｔｅｉｎ ａｎｄ ＭｃＦａｄｄｅｎ（１９８９）和ＭｃＦａｄｄｅｎ（１９９４）将住房视为家庭财富的核心组成部分，住房价格的波动 将影响家庭的储蓄和消费，美国人ＶＩ老龄化的到来会显著降低住房需求并对住房市场形成下行压 力．基于理性预期，美国家庭应降低对住房的权益投资。 实际上．美国住房市场发展并没有理会Ｍａｎｋｉｗ ａｎｄ Ｗｅｉｌ（１９８９），Ｆｅｉｎｓｔｅｉｎ ａｎｄ ＭｃＦａｄｄｅｎ （１９８９）和ＭｃＦａｄｄｅｎ（１９９４）的担忧，他们预测失败的一个重要原因在于低估了美国移民人口增长对 人口老龄化的减速作用。Ｐｏｔｅｒｂａ（１９９１）认为人口结构对住房市场确实有重大影响，美国是一个开 放的移家，应考虑移民人口对房价的影响。Ｐａｔｒｉｃｋ，Ｂｅｒｋａｒｄ ａｎｄ Ｋｒａｉｎｅｒ（２００５）认为人口因素 是长期房价变化的重要因素之一，婴儿潮一代的老龄化对住房需求形成负面冲击，但是１９９０年代 以来．外来青壮年人口移民的增加以及移民人口的高生育率，显著放缓了美国的人口老龄化速度； 另一方面，互联网新经济对生产率的促进，抬高了年轻一代对持久收入期望，并在住房金融条件放 松的条件下，推动美国房价快速上涨。 第三，住房转变。住房体系形成于经济、人口发展和住房市场的发展过程，与上述两 个要素息息相关。国内文献对德国住房体系有较多介绍。许兵、孟学礼和孔伟（２０１１）介绍了德 国房地产市场保持平衡的经验，认为城市发展规模分散化、租房市场发达、供求关系平衡、具有独 立的房地产价格评估体系和严格住房法律体系、税收方面鼓励住房供应是市场保持平衡的重要因 素。陈怡芳、骆晓强和高峰（２０１２）认为这两国房地产市场稳定健康发展的基础在于：住房法律框架 完善、鼓励市场加大住房供给、加强对租房市场的监管、合理设置税种、建立住房保障体系。类似的 观点还有薛德升等（２０１２），刘应杰（２０１２），梁小青和王永慧（２０１２）等。 上述文献介绍了德国当前的住房体系，但为什么要制定这些？在怎样的经济发展和 人口增长背景下制定的？以上文献均未作进一步分析。埃格纳（２０１１）较为全面地分析了德国住房 的转变及其原因。他认为，第二次世界大战之后德国住房紧缺，住房被当作一种“社会物品”， 强调其社会保障性；而随着资助和鼓励社会大规模建房，至１９７０年代中期德国住房的供需矛 盾得到缓解，住房作为“经济物品”的属性日益突显，住房的主体也逐步由转向市场。但没 有对人口和经济发展因素作出细致的考察。 基于此，本文认为经济因素、人口因素和制度因素，对住房市场和住房价格都有显著作用，但 是这些因素并非外生变量，而是相互影响、共同作用，共同决定了住房价格的长期发展趋势， 在不同发展时期，各个变量的相对影响力也是动态变化的 本文从供给需求的理论框架推演，对主要解释变量：经济因素（人均实际ＧＤＰ）、人口因素（规 ３４ 金融评论２０１３年第１期 模、年龄结构、家庭结构、人口流动）、制度因素（建设社会保障房、引入住房补贴、保障租房权、促进 自有住房等措施及其配套法律体系），进行了直观的数据展示和分析。 三、德国住房市场供需分析 基于德国住房价格迥异的波动特质，我们重点考察１９７５年以来的供需关系如何平衡及其演 变路径。 （一）需求分析 决定住房需求的因素有：经济因素（人均实际ＧＤＰ）、人口因素（规模、年龄结构、家庭结构、人 口流动）。其中，人口因素是决定住房需求的核心变量。 １．经济因素 德国是欧洲第一大经济体、世界第四大经济体，人均收入水平位居欧盟前列。世界银行数据显 示，２０１１年德国人均ＧＤＰ达到４３６８９美元，相当于月人均３６４０美元（见图６）。 人均收人增长一定推动房价上涨吗？德国的数据看起来并不支持这个结论。１９７５～１９８２年，德 国实际房价与实际人均ＧＤＰ保持同步变动，房价收入比基本保持一定的水平。１９８３年开始，实际 ∞ 住房价格持续下行，而实际人均ＧＤＰ随着经济 １５０ ∞ ∞ ∞ ∞ 发展稳步向上，直接导致实际房价收入比的走 低。在长期内，实际住房价格与实际收入向两个 ｌ２５ 砍盟主要国家人均ＧＤＰ（欧盟＝１００） 向发展，直觉上有悖于传统经济学逻辑（见图７）。 什么因素导致了这种长期背离趋势？ ２．人口因素 １００ ７５ 人口因素对住房市场的影响举足轻重。 一是，人口规模和人口增长变化。住房需求 荷 兰 爱 尔 兰 德 欧 英 国 元 国 国 家 法 周 意 犬 利 两 班 牙 希 腊 铈 萄 牙 取决于人口自然增长率和外来净移民速率的变 化，新增人口自然引致新增的住房需求。 二是，人口流动和居住地区选择。人口流动 图６德国人均ＧＤＰ在欧盟国家排前列（２０１１年） 资料来源：欧盟统计局、（Ｅｕｒｏｓｔａｔ Ｎｅｗｓ Ｒｅｌｅａｓｅ ９７／ ２０１２）。 是指居民对其居住地理位置和居住方式的选择， 本质上体现为向就业质量、工资收人、居住或生 活体验更好的目标地区流动，表现为城市化水 平（农村流向城市）和城市化选择（小城流向大 ，，’ ／一／一／ ／ ／ ／ ．，， ，城、城郊流向城区）。由于德国已经完成城镇化进 程．人Ｅｌ的流动不再体现为大规模的农村流往 城市，而是从小城镇向大城镇流动、从城郊区向 核心城区流动。 １９ ７０ 一一，，，，入／１９８０ 、— 一 、—————、—～—、—／ １９９０ ２０００ ２０１０年份 １９７５年以来，德国人口规模增长和人口城 镇化转移（包括移民）基本停滞，比如城市化率由 图７德国实际住房价格与实际人均Ｇ－ＤＰ （１９７５－２０１ １年；１９７５＝１Ｏ０） 数据来源：限于数据可得性．我们的数据样本区间为 １９７５～２０１１年。联邦德国住房价格指数和土地价格指数均来 自国际清算银行（ＢＩＳ）房地产数据库，并根据ＧＤＰ价格平减 指数调整成实际价格变量：实际人均ＧＤＰ来自Ｍａｄｄｉｓｏｎ数 １９６０年的７１％上升至２０１１年的７３．８％；人口规模 从１９７５年的７９００万增长至２０１１年的８２００万。 三是．人口年龄结构和家庭结构。住房需求 取决于与家庭结构和年龄结构变化，不同年龄 阶段对住房的边际需求增量贡献相差甚巨，德国 据库，货币单位为１９９０年国际美元；人口数据来自欧盟统计 局和德国统计局。 ３５ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 ６５岁以上老龄人口占比在欧盟国家最高．而０～ １４岁新增幼年人口的比重逐年递减。这两个因素 一＼＼ ～…～ ～～ 都对住房需求产生深远影响。 是否育有孩子是德国家庭是否购房的一个 重要参考因素。“婴儿潮”普遍诞生于１９４５～１９６８ 年期间．在整个１９６０—１９８０年时期，德国住房价 格上升较快，直接原因是幼年人口与中年人口的 比重快速上升。１９８２年之后，随着“婴儿潮”一代 １９７０ 一 一 ’、＼—、 ／ 、 、、、、一，， 一一一 １９８０ １９９０ ２０００ ２０１０年份 本身进入婚育年龄，他们的“婚”“育”行为大大延 迟。Ｏ一１４岁人口、ｌ５—６４岁 口比重反应了幼年 人口与成年人口比重的相对变化。 Ｉ——实际住房价格 Ｌ二．：：：堡旦 ：！！ 里些重 一～０－１４岁门５４６４岁人Ｊ Ｉ比重ｌ ｌ 图８德国实际住房价格与１５～６４岁人口比重 （１９７５～２０１１年；１９７５＝１００ Ｊ 数据来源：ＢＩＳ、Ｍａｄｄｉｓｏｎ、欧盟统计局、德国统计局。 （１）人口规模和人口增长 总和生育率②下降导致人口自然增长率③持 续负增长。德国战后婴儿潮一直持续到１９６８年，该年总生育率达到５．６的顶峰，此后迅速滑落到 １９７３年的１．４，并长期维持在该均衡水平，直接后果就是人口的出生率快速下降且远低于人口死 加 ｍ ∞ 如 舯 加 亡率，德国在１９７２年自然人Ｅｌ出生率开始转为负增长并持续至今（见图９、图１Ｏ）。 １ ＼ －－－－－－ｋ ～一～一～～一～…一 ＼ ｝ ， 、 、．一 ／ Ｖ １９６０ １９７０ １９８０ １９９０ ， ２０００ ＼ 。 ＼、、一＼／＼ 、，．一／ 、 ＼， ２０１０年份 １９６０ １９７０ １９８０ １９９０ ２０００ ２０１０年份 Ｅ三巫互三 圈９生育率与自然增长率 ８２ 、 图１０出生率与死亡率 、 ８０ ７ ： ７６ ｌ 一 Ｌ／ ～一 ｌ｜＼ Ｖ ｌ＼ ／ ／ １９９０ ７４ Ｌ ｒ／ ９６０ １９７０ ＼／ １９８０ ２０００ 、、、 ２０ｌ０ ７２ １９６０ １９７０ １９８０ １９９０ ２０００ ２０１０年份 图１１ 自然增长率与总人口 数据来源：世界银行、德国统计局。 图１２净移民与人口规模增长 ①②０￣１４岁人口规模与１５～６４岁人口规模的Ｒ；￣（１９７５＝ｌｏｏ），反应了德国人口年龄结构的变化和家庭结构的变化。 每名妇女繁殖率孩子数。 ③ 自然增长率＝粗出生率一粗死亡率。 ３６ 金融评论２０１３年第１期 人口增长的另一个动力是外来净移民。欧美主要发达国家都是移民的重要目标国家。如美国 年均净移民人口近百万。与其他可比国家相比，德国移民进展缓慢。１９９０～１９９５年之间因两德统一 放松了移民的，人口增长迅速，此后受制于移民、语言及文化环境，年均移民规模远小于 美国、英国等英语体系国家。 表１ 主要发达国家净移民人口（单位：万人） 数据来源：世界银行。 注：该数据值为５年一统计，即统计过去５年每年净移民流人人口。 德国人口在１９７３～１９９０年间基本保持在７８００～７９００万的狭窄区间，１９８８～２０１０年间的人口增 长的主要推动力是外来移民以及移民人口的高出生率。１９８８—１９９６年期间，外来净移民迅速扩张， 总计净移民流人近４９２万人。 移民人口在德国的地区分布存在较大差异，主要集中于联邦德国地区和若干大型城市。例如，各城 市（移民人口所占百分比）：法兰克福（２５％）、慕尼黑（２３％）、斯图加特（２１％）、奥芬（３ｌ％）。 （２）年龄结构和家庭结构 德国老龄化程度居欧盟首位。１９６０年，德国老龄化水平（６５岁以上人口占比）为１１．５３％，２０００ 年该比率上升至１６．３１％，４０年累计上升４．７８％；至２０１０年，已经迅速上升至２０．３８％，１０年累计上 升４．０７％，老龄化速率提高了数倍。 根据联合国人口研究报告预测，由于德国严重的低生育率，将使得人口持续负增长，且老龄化 速度将会加快。至２０３０年，德国老龄人口（６５岁及以上）占比将达到２９％，高龄人口（８５岁及以上） 达到４％，将成为严重的老龄化社会（见表２、表３）。 表２ 德国低生育率、低人口增长率和加速的人口老龄化 数据来源：联合国（２ｏｏ９）。 注：总和生育率为平均每名妇女生育孩子个数。 ３７ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 数据来源：欧盟统计局。 德国家庭扩张的速度远快于人口扩张速度。１９６１年，德国总人口７３１５万，家庭数１９４６万户， 家庭平均人口数为３．７６人。到２０１１年，人口总数８１８０万，家庭数４０３０万，家庭平均人数为２．０３ 人。５０年间，家庭数量扩张了１０７．０９％，而人ＶＩ规模仅上升１１．７６％，家庭数扩张的主要原因在于家 庭规模的小型化发展。２０１１年德国１人家庭和２人家庭数合计３０００万，占全部家庭数的７４．５％； 而３人家庭、４人家庭和５人及以上的家庭数量自１９７５年以来均保持绝对数的稳定（见表４）。 表４ 德国人口与家庭数量变化 ㈣ ｏ 数据来源：欧盟统计局。 家庭小型化的主要原因有：一是战后婴儿潮 的下一代（８０后、９０后）开始生活，由于受教 育年限普遍延长，以及结婚年龄延后，使得年轻 单身家庭迅猛增长：二是离异家庭增多，导致一 个家庭裂变为两个家庭：三是随着医疗水平的进 一１９７０ １９８０ １９９０ ２０００ ２０１０年份 步．人口预期寿命延长，单身老龄人口增多。 家庭小型化发展对住房需求产生什么影响？ 从统计数据来看．家庭规模影响购房和租房 选择。 一是，家庭规模结构。单身家庭中的７２．３％会 图１３德国各规模家庭数量（万户） 资料来源：《德国统计年鉴２０１１年》。 选择租房，而２人及３人家庭住房拥有率在５０％ 以上。２０１０年单身家庭占总家庭数的比重已经上 升到３９．７４％。所以。尽管家庭数量的急剧扩张，但并未形成实际有效的住房购买需求。 二是，家庭成员年龄结构。３Ｏ岁之前的家庭住房自有率不足１０％。大多数家庭均是３０岁之后 开始考虑购房。老龄人口的住房拥有率最高。 结合以上两点：一个是进入３０～６Ｏ岁之间的人口比重，二是家庭规模因素，而两人和三人家庭 的住房需求会迅速上升。 第三，家庭收入结构。月净收入低于１３００欧元的家庭，其购房支付能力不足，住房自有率较 低。由于德国居民收入的差距很大，中低收入家庭占比不低，依靠自身收入难以负担购房以及相关 ３８ 金融评论２０１３年第１期 的费税物业支出，需要申请相关的住房补贴（见表５）。 综合来看，家庭规模、年龄以及净收入水平与住房拥有率正相关。 表５各类型人群的住房拥有率 数据来源：《德国统计年鉴２０１１》。 注：主承租是指直接向房东租房，次承租是指向承租人租住或共租。 （３）人口流动 ①１９６０年代就已经实现高水平城镇化 历经１８６４年普丹战争、１８６６年普奥战争和１８７０年普法战争后，德国于１８７１年实现了民族 统一。统一后的德国，伴随第一次工业，直接步人工业化和城市化发展的快车道，城市化水平 迅速提高，由１８７１年的３６．１％上升到１９１０年的６０％。在第一次世界大战之前，德国就已经成为高 水平的工业化和城镇化国家。１８７１—１９１０年这４０年的快速城镇化过程中，大量农村人口向附近城 市流动，造成城市住宅供应不足＇冈４刚进人城市的流动人口购买力不足．很少有人能购买固定住 房，大部分人只能依靠租赁房屋生活，使得租房市场也出现供需失衡。 １９６０年以来，德国乡村居住人口始终稳定在２０８０～２２００万之间的狭窄区间。但农业就业人口 占总就业人１２１的比重不足２％，体现为“居住乡村化、就业非农化”的特征（见表６）。 表６德国城市化的历史进程（单位：万人） 资料来源：科佩尔・平森（１９８７），陈丙欣，叶裕民（２００７），《德国统计年鉴２０１１》。 ３９ 金融评论２０１３年第１期 这主要与新兴年轻人群向大城市寻求更好的就业机会和工资收入有关，也与德国大城市中心区 代表传统贵族的阶级优越感有关，与美国中产阶级和上层阶级人口向郊区流动的模式存在很 大差异。 德国人口自然增长率持续为负数，人口流动成为城市之间人口分布和增长不均的直接原因， 使得人Ｅｌ流人地区住房需求上升，人口流出地区住房需求下降。就城区内部结构而言，德国人口流 动表现为由乡村或较低密度城市区域向大都市圈核心城区以及大城市核心城区流动。从城市内部 结构来看，核心城区要比郊区的房价上涨更快。从城市类型来看，以慕尼黑、德累斯顿、柏林、斯图 表加特、科隆、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫为代表的一线大城市持续吸引人口流入，住房需求提升 较快（见图１５）。 ５ ２０ 人都市嘲核心城区４ １移 １５ 杠 ．堡喾 零枘 ｝术 碜 幕尼黑 法兰 【福《 毒 ｝ 人 喊市核心城区 ３ １０ ｉ。 《 簪９ 人 哺圈 ＼【Ｊ密 襄区 差。 墨・Ｉ －ｉ 囊ｓ 瓣 奄枣 每 羹 巷 喾 誊 番 静静 密集城区和城郊【苎 ． 簧ｏ ｆ・《 蠡参枣 嚣 —— 擎 ２ 飞 ， 蛰 城 嚣区 ｆ ５ ｌ， ｕ 杂 ．３ ／ －４ ．．１０ －８ —６ －４ ４ －３ ．２ －ｌ ０ ｌ ２ ３ ４ ２０Ｉ１年相对２００６年人口幅度（％） ： 图１５人口流入推动当地住房价格 资料来源：ＶＤＰ研究所，ＢＳＳＲ，德国联邦统计局。 以２００６～２０１１年区间考察，大都市群的核心 城区和大城市核心城区的累计人口增长１．８％和 １．５２％；其他的中小城市和非核心城区均出现人口 负增长。在这些人口正增长的城市和区域，住房价 ４ 格需求持续上扬，住房价格上涨较快。 ３．预期回报 ” ．２ 德国住房市场具备非常稳定的住房投资回报 金融评论２０１３年第１期 数据来源：德国房地产企业协会（Ｔｈｅ Ｆｅｄｅｒａｌ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ ｏｆ Ｇｅｒｍａｎ Ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ Ｒｅｇｉｓｔｅｒｅｄ Ａｓｓｏｃｉａ． ｔｉｏｎｓ）。 注：ａ．住房合作社（ｈｏｕｓｉｎｇ ｃｏｏｐｅｒａｔｉｖｅｓ）。ｂ．专业供应商（ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ—ｃｏｍｍｅｒｃｉｌａ ｓｕｐｐｌｉｅｒｓ），主要包括私人住房公司、保险公 司、信用机构（ｃｒｅｄｉｔｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ）、房地产信托基金（ＲＥＩＴｓ）及其他住房物业机构。ｃ．公共住房公司（ｐｕｂｌｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ ｃｏｍｐａｎｉｅｓ），指由 联邦出资设立的住房公司，主要向符合条件的最低收入阶层免费提供；市政辖属住房公司（ｍｕｎｉｃｉｐａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ｃｏｍｐａｎｉｅｓ）由地 区市政出资设立，以廉租价或成本价向符合条件的申请人提供。ｄ．单户和双户住宅（ｏｎｅ—ａｎｄ ｔｗｏ—ｆａｍｉｌｙ ｈｏｕｓｅｓ）。 《私有住房补贴法》（１９９５）四部联邦法律，分别为社会保障住房供给、中低收入阶层的房租补助、市 场租赁行为规范和私有住房促进提供法律框架，成为德国住房的“四大支柱”①。 从“四大支柱”的演变进程来看，《住房建设法》由于历史使命的完成，于２００１年废止，由《社会居住 空间法》替代。《私有住房补贴法》旨在鼓励和促进私人购买和自建房屋，其出台本身具有一定争议性， 后经２００３年修订，降低了对受资助的最高收入上限的规定，但最终于２００６年被废止。《住房补助 金法》和《住房租赁法》经过不断修订和完善，继续成为德国住房市场的基石（见表１Ｏ、表１１）。 （１）《住房建设法》 １９５０年颁布《住房建设法》（第一部），新成立的联邦德国决定在住房领域加大国家供给 力度进行市场干预。１９５０～１９５９年底，在财政资金的支持下，累计建成住房３３０万套。此外，还 有２７０万套住房在没有国家资助的情况下竣工。由此．基本缓解了第二次世界大战后住房短缺 ５５０万套的问题。１９６０年之后，接受国家资助的住房建设申请量也开始下降，至１９９０年两德统一 时期，人口流动加剧，住房相对短缺，又进行了一次供给支持。１９９６年之后，受资助的住房供 给行为越来越少，直至２００１年，德国取消了该法律，不再由财政直接补贴住房的供应。 （２）《住房补助金法》 该法于１９６０年初期颁布．主要目标就是完成从支持住房供应向支持住房需求的转变，即向 “社会竞争力较弱的家庭（ｓｏｃｉａｌｌｙ ｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｄ）”提供货币补贴，以资助他们能够支付完房租外还 可以维持基本生活。这一成为现代住房补贴制度的典范，并且在德国一直得到很好的执行。 ２００９年，４５０万户租房家庭（占２１５０万租房家庭的２ｌ％）获得了不同形式的住房补助金， 合计金额１６６．２０亿欧元。补助金的８３％发放给了失业家庭（见表１２）。 （３）《住房租赁法》 １９７１年颁布的《住房租赁法》具有强烈的保护承租益的特征。该法出台的背景是，１９６０年 ①参考中国建工出版社《德国住房》。 ４３ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 《住房统制经济》 规定租金数额、事实上禁止现有租赁合同的 １９６０年废止。住房缺口基本得到缓 （１９４５）。管制 《住房建设法》 （１９５０、１９５６出台）。 解除、国家机构分配住房给贫困者。 解，逐步开始实施住房市场经济 国家财政优惠或补贴大型住房企业承担住房建 ２００１年废止。受资助的保障房基本 设，适用“成本价房租”，与约定２Ｏ至３０年期 到期转为市场房．且无需再新 限，期满后，房租可以市场化。 建保障房。并改由《社会居住空间 法》来规范。 国家供给 《住房补助金法》 帮助那些不能获得合适的、与家庭情况相宜 ２００１年修订。使住房补助金数额与 （１９６５、１９７０出台）。 住房的家庭。补贴经济学意义的“无市场能力的家 上涨的房租和消费价格相适应。庭”（ｓｏｃｉａｌｌｙ ｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｄ ｆａｍｉｌｙ）。 需求 《住房租赁法》 （１９７１、１９７４出台）。 因１９６０年代婴儿潮导致德国人口扩张，住房需求增 租赁法改革案（２００１年），将已签约住 加。出台该法为房东和承租人签订住房租赁合同 房的房租限涨上限从３年累计涨幅不 确立法律框架。具有强烈的承租益保护导向。 得超过３０％下调为不得超过２０％。 一市场 《私有住房补贴法》 （１９９５颁布）。 需求 是宣布原先个人所得税法案中的住房购置税扣 ２００６年废止。私有住房促进具有广 减模式适用至１９９５年底结束．二是１９９７起采用补 泛争议性。 贴申请模式，国家按照特定的标准给予补贴，只有 收入低于某个特定界限以下的人才能享受补贴。 资料来源：Ｂｏ￣ｃｈ—Ｓｕｐａｎ（１９９４）、作者整理。 住房统制经济被废除，居民可以在市场上自由租赁住房。针对收人水平较低的家庭制定了《住房补 助金法》以支持他们能够租到适宜的住房。但是，德国在１９６０年代出现生育高峰，人口每年以１％的 速度增长，使得住房需求快速上升。在没有法律约束的条件下，承租人普遍受到房东随意解除合同、 随意收取高租金的困扰。因此，该法律的适时出台，对租房市场进行了严格的规范，就租房合同订 立、履行、租金水平确定及涨幅约定，以及解约程序等进行了严格规范 “二战”后至１９６０年代初，德国住房市场已经基本恢复，部门开始考虑逐步制定住房市场 ４４ 金融评论２０１３年第１期 以向市场化方向发展。但制定部门的担心 ５０００００ ＾～一 Ｉ …一………～ ＝＝ 是：一方面，经济增长、货币和住房市场之间存 ，４０００００ …………～～一～………… ～ １ 在紧密联系。要使住房市场成为供需关系决定的自 鉴 ：ｌ ■ 二一 ＿¨＿＿ ■ 二 电 ． 运姨 一大 捷 必殒 、证 场 ２５００００＿－Ｖ一一 ………………………一……＼ 上有足够的住房供应，使得房东不能形成“卡特尔” 懈１５００００ ｈ………～ｙ＿ …………一一………ｌ 以操控市场价格。但私人部门能够形成足够的住房 ｕｕ： 二： 一：■ ：＿ 二］ 供给的前提是有足够的投资回报率，而高房租是获 。１９ ～５０……。９６ … ９ …ｌ … 得高回报的必然手段。另一方面，制定者ｆ门又 图２０在社会保障住房建设中受资助的住房套数 需要有足够的住房供应以保障居民的住房条件，特 资料来源：埃格纳（２０１１）。 表１２租房家庭获得的住房补助金（２００９年） 资料来源：德国住房企业协会（ＧＤＷ）。 注：第２项（ＳＧＢ２）指正在寻找工作的人群（Ｊｏｂｓｅｅｋｅｒ）。 别是那些社会弱势群体。因此，从１９６０年代起，德国一方面用财政资金鼓励私人住房建设，进一步 对房租管制有所放松；另一方面，持续加强对承租人的权益保护，比如房东不得随意将房租上涨到 超过其可比区域的价格水平。 该法律成为确保德国庞大的租房市场运转良好的制度保证。 ２００１年《住房租赁法》改革法案的出台背景在于深受德国的影响：一是房东的知情权，比 如未经房东允许，不得随意改装房屋；二是房东的平等待遇权，对房租的收取可以向不同人群收取 不一样的房租；三是对婚姻和家庭的保护力度有所下降，比如配偶已经过逝，另一半不再享有房屋 的续租权等等。 “从住房向住房市场”的转变过程中，德国２００１年通过了《住房租赁法》改革法， 引人非对称的解约通知期限，对租赁法做出调整，对出租益有了一定程度的改善，以利于进一 步增加出租房屋的供给，及赋予房东适当的物业处置权利。 针对租金的规定：一是已签约情况。房租标准由当地“房管局”根据建筑年份、现代化水平，联 合当地市政部门、承租人协会、房地产企业制定并定期更新。根据该可比标准，房东可在三年内累 计租金涨价不超过２０％（１９７４年租房法颁布时为３０％，２０１１年修改为２０％）。但如果签约租金已 经高于指导租金标准，则不允许涨价。二是新签约情况。房租可自由协商，房东与新承租人签约的 租金水平可以高于指导租金标准，但如果在合约存续期内再上涨，则适用可比价原则。实际上，房 租连续上涨且三年上涨幅度超过２０％的情况几乎没有，因此，该法则是一个上限法则，实际房租还 是根据市场供需原则来定价。 德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，２０１０年德国超过５５％的家庭依然选择租房住，其中， ９０％租房家庭在自由市场上租房，其租房行为受《住房租赁法》的保护；另外１０％的租房家庭是租 用社会住房或廉租房，主要受性住房相关法律的调节。可见，《住房租赁法》对德国居民家庭影 ４５ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 响的重要性。过去３Ｏ年当中，德国经济和居民收入水平已经大幅增长，居民对住房购买的支付能 力已经大大提升，但其住房拥有率依然远低于欧盟平均水平，可能的原因在于：一是，普通居民家 庭在租房和购房的选择上倾向于选择租房；二是，尽管房租上涨存在一定约束和对承租人有明显 的保护，私人在住房上的投资回报还是比较可观的，使供给相对充裕；三是，私人在租赁住房 的投资受到税收减免和优惠的刺激措施．在一定程序上明显加大了住房供应。因此，整体上德国租 户市场是一个供求平衡的市场。承租人可以负得起房租，而且相对购房更划算，而出租人在租房市 场的投资也可以获得正常的回报。 （４）《私有住房补贴法》 ｒ１９９５年底《私有住房补贴法》的颁布，标志德国对私有住房补贴的模式转变，即原先 的税收扣减模式不再延用．１９９７年开始采用直接补贴模式，由私有住房购置人或自建人向申 领退税及相关的补贴。如果还原税收扣减模式，１９９５年之前的实际补贴总计之和也在２％左右。从 的支出结构上也可以看出，财政对住房及社区设施支出占比显著提升，从１９９５年支出１５４亿 欧元，占财政支出比重的１．５２％，持续升至２００４年支出２３８亿欧元，占财政支出比重的２．３０％。此 后，由于市场住宅需求回落，财政支出金额和比重都有所下降。 从历史看，德国的法律制定务实而有效．及时解决了历史时期上最为紧要的住房供需矛 盾问题，并成功实现了从住房向住房市场的转型。从发展阶段看，一是，１９４５～１９６０年的 住房短缺时期．通过实施管制措施并持续进行大规模住房供给，以解决整个社会的住房短缺问题； 二是。１９６０年至整个１９７０年代，通过向市场经济方向过渡，实施住房补助金制度和租赁法制度， 规范市场行为并解决中低收入阶层的居住需求问题，该制度成为现在住房市场制度的典范；三是 １９９５～２００６年，通过实施私有住房促进法，以补贴形式鼓励私人自建或购买自有住房。整体而言， 德国在住房市场的供需治理上，强调对供给的持续支持。 四、结论及含义 从德国住房价格的长期变动趋势来看。在控制了人口规模扩张和人口城市化转移两个变量之 后，如果住房市场总体供求关系均衡，实际住房价格对实际收入和实际开发成本（如住宅用地价 格）的变化并不敏感，但受人口结构转变的影响较为显著。 市场经济中，住房市场价格的稳定性取决于供需关系的合理平衡。从联邦德国市场来看，１９６１ 年废止了“二战”盟军所推行的住房统制经济，改由促进供给、补贴社会弱势群体与自由 市场调节并行的住房市场。１９７０年代以来，随着住房市场供需关系的持续改善（１９７８年套户 比率达到１．２８：１）．德国积极推进住房市场化，开创性的建立和完善租房市场的法律规 范，使住房市场在动态平衡中不断向前发展。 从需求层面看，总量需求放缓、区域结构分化。其中，总量需求由人口增速决定，而区域结构发 展取决于人口流动方向。（１）人口规模扩张受限：一是人口自然出生率持续负增长，二是移民进展 缓慢，使得德国人口长期稳定在８０００万左右。（２）人口老龄化与家庭小型化发展，２０１０年６５岁及 以上老龄人口已经超过２０％，单身家庭占比达到４０％，老龄化与单身化使得购房需求不旺。（３）城 镇化进程基本结束，农村人口向城镇迁移速率极为缓慢，４Ｏ年间，城镇化水平仅提升了２．２３％。（４） 人口流动新特点，受经济发展水平影响，人口流动的特点为：东部流往西部、小城市流往大城市、传 统工业城市流往新兴服务业城市、城市郊区流往城市核心区。人口流人区的房价需求提升，推动住 房价格上涨；而流出地区的住房需求下降，房价存在下跌压力。 从供给层面看，总量供给充足、市场发展规范。（１）存量供给充足，１９７８年套户比率已经达到 １．２８，此后该比值持续稳定在１以上。（２）规模化的社会住房供给，社会住房存量达到２００多万套． ４６ 金融评论２０１３年第１期 可以解决德国５％家庭的居住问题。（３）具有规范和发达的住房租赁市场，得益于法律充分保障承 租人的居住权益，５５％的德国家庭都选择租房居住，即使收入水平已经取得了显著增长，购房比例 依然不高。（４）住房投资回报合理且稳定，回报率约在５％左右，较存款和国债的收益相对要高，可 以持续吸引私人及机构投资者的住房投资。（５）对住房供给的持续支持，实施不同程度的税收 优惠、减免、退税和补贴等。 从住房层面看，德国实现了“从住房到住房市场”成功转变。“二战”以来，德国住 房历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、“市场需求调节”和“市场行为规范”四大阶 段．并在各个阶段制定了严格与可执行的法律配套体系，顺利实现了由“干预”到“市场调节” 的住房市场经济。可以说。德国住房的适时性和务实性，值得我国借鉴。 从货币层面看，德国历来实行稳健的货币，通胀水平持续稳定在较低水平，稳定的货 币和较低的通胀预期有效降低了资产价格的波动性。 近十来来．中国住房市场供需不平衡导致住房价格快速上涨，其根本驱动力在于中国仍处于 人口规模持续扩张和人口快速城镇化的进程当中。我国人口自然增长率已经大幅下降，但依然稳 如 ∞ 如 加 ｍ Ｏ 定于在０．４７％的水平，每年人口增量仍然维持在６００万的较高增量。２０１１年中国城镇人口６．９亿， 城镇化水平（常住６个月人口口径）达到５１．２７％，而１９９６中国城镇化水平仅２９．０４％，１６年累计升 幅２２．２３％。年均升幅１．３９％。城镇人口累计新增３．３９亿人，年均净增加２１１９万人。城镇住房市场 的供需矛盾长期存在，特别是在流动人口集中的东部沿海地区和中西部重点城市区域表现更为突 出。在这一历史进程当中。由于中国住房法律体系和约束相对不完善，缺乏应对如此大规模人 ＶＩ持续迁往城市的应对措施，住房市场的供需关系持续失衡（见图２１）。 从德国住房市场的表现和住房的制 定经验来看．中国的住房制定应在以下几 方面展开： 一，／／ ／ 是持续增强住房供给支持力度。基于中 ／ ／一…一一一一 一 一一‘－●／／ 国人口规模增长和人口城市化转移、国民收入 Ｊ ，一 保持较快增长，使得我国居民住房需求相对强 劲。应制定面向各收入阶层的住房需求解决方 案及相关的配套措施。特别是针对人口流 人较为集中的一二线大城市住房相对供应不 足的特点，应始终围绕加大住房供应为核心， …－－八 ／一＼ ＼—、—— １９７８ １９８２ １９８６ １９９０ １９９４ １９９８ ２００２ ２００６ ２０１０年份 城镇化率（％，左）——自然增长率（Ｏ１％，危）——总人¨（亿人， ） 图２１ 中国仍处于人口规模扩张和快速城镇化进程中 数据来源：国家统计局。 ’ 增加住宅用地供应，以加快商品房建设；同时 加快“公租房”建设，着力解决中低收人群体中无力支付合理房租人群的居住问题。 二是大力推动租房市场规范发展。从制度上严格约束承租双方的权利义务并适当偏向承租人 权益保障。建立有利于执行的配套措施，如根据区域地段、物业品质等参数建立区域房租指导价并 定期更新，解决“房租”和“租房契约“以及“承租益增强”这一核心争议问题，使得“租房”成为 解决居住问题的主要途径。转变传统社会观念，提倡“租房”文化的必须条件是提高承租人的安全 感．从法律层面约束和惩处随意解约和驱逐、随意涨价等损害承租益的现象。 三是进一步加强城镇化建设．培育相对均衡化的城市群。２０１１年，以“北上广深”为代表的“环渤 海湾”、“长三角”和“珠三角”城市和地区，所吸引的外来流动人口占全部流动人口比重超过５０％④。 从德国经验来看，还是需要走城市均衡化的发展之路，仅依靠“北上广深”一线城市及核心都市圈 ①从１９８２～２００５年，流动人口的分布中，广东省占比２２．３７％、长三角区域的上海、江苏和浙江合计占比２０．５８％；北京、天 津、山东、辽宁合计占比１２．４２％；三大经济圈合计吸引流动人口５５．３７％。 ４７ 陈洪波等：德国住房价格影响因素研究 不能解决２亿流动人口与住房需求的矛盾。唯一的出路是，进一步培育一大批产业布局合理、人口 就业吸收能力强的工业城镇群。增强城镇就业吸纳能力、居住承载能力，大力振兴相关产业和服务 业，培育更多、更分散的可吸纳流动人口就业的城市群，改变当前人群向“北上广深”等核心城市流 动的单一形式，使城市群的每一个城市都具有更多的人口居住的吸引力和吸纳力。 四是联邦德国历来重视稳健的货币，且严格的实施通胀目标制。从数据与历史经验来看， １９７５ ２０１１年，德国ＧＤＰ平减指数年均增速仅为２．６２％。因此，受益于稳健的货币与通胀水 平，稳定的货币和较低的通胀预期有效降低了资产价格的波动性。德国地产等资产价格的波 动基本取决市场的供求关系。因此保持我国货币的稳健，控制货币发行量的过快增长是控制 房地产名义资产价格单边上涨的基本条件。 五是建立与时俱进的房地产。从住房层面看，德国实现了“从住房到住房市场” 成功转变。“二战”以来，德国住房历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、“市场需求调节” 和“市场行为规范”四大阶段，并在各个阶段制定了严格与可执行的法律配套体系，顺利实现了由“ 干预”到“市场调节”的住房市场经济。可以说，德国住房的适时性和务实性，值得我国借鉴。 参考文献 埃格纳，比约恩（２０１１）：“德国住房：延续与转变”，《德国研究》，第３期。 陈炳欣、叶裕民（２００７）：“德国在城市化推进过程中的作用及启示”，《重庆工商大学学报》社会科学版，第三期。 陈怡芳、骆晓强、高峰（２０１２）：“德国，瑞士住房制度管理及对我国的启示”，《中国财政》，第９期。 梁小青、王永慧（２０１２）：“德国住房建设和房地产市场管理的经验及启示”，《住宅产业》，第１１期。 李乐增、郑春荣（２０１２），《德国发展报告（２０１２）），社会科学文献出版社。 刘应杰（２０１２）：“德国房价不涨的经验”，《人民论坛》，第１８期。 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Ｇｉｒｏｕａｒｄ，Ｎ．，Ｍ．Ｋｅｎｎｅｄｙ，Ｐ．Ｖａｎ ｄｅｎ Ｎｏｏｒｄ ａｎｄ Ｃ．Ａｎｄｒ６（２００６）：“Ｒｅｃｅｎｔ Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓ：Ｔｈｅ Ｒｏｌｅ ｏｆ Ｆｕｎｄａｍｅｎｔｌｓ”，ａ ＯＥＣＤ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ Ｗｏｒｋｉｎｇ Ｐａｐｅｒ，Ｎｏ．４７５． Ｌｉｓａ，Ｄ．ａｎｄ Ｍ．Ｗｏｌｆｇａｎｇ（２００８）：“Ｓｈｒｉｎｋｉｎｇ ａｎｄ Ｇｒｏｗｉｎｇ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ａｒｅａｓ—Ａｓｙｍｍｅｔｒｉｃ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｐｒｉｃｅ Ｒｒｅａｃｔｉｏｎｓ？ｔｈｅ Ｃａｓｅ ｏｆ Ｇｅｒｍａｎ Ｓｉｎｇｌｅ—Ｆａｍｉｌｙ Ｈｏｕｓｅｓ”，Ｒｅ￣ｏｎｄ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｕｒｂａｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，３８，６３—６９． Ｍａｎｋｉｗ，Ｎ．ａｎｄ Ｄ．Ｗｅｉｌ（１ ９８９）：‘＇Ｔｈｅ Ｂａｂｙ Ｂｏｏｍ，ｔｈｅ Ｂａｂｙ Ｂｕｓｔ，ａｎｄ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｍａｒｋｅｔ”，Ｒｅ￣ｏｎｄ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｕｒｂａｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， １９，２３５—２５８． ＭｃＦａｄｄｅｎ．Ｄ．（１９９４）：“Ｄｅｍｏｇｒａｐｈｉｃｓ，ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｍａｒｋｅｔ，ａｎｄ ｔｈｅ Ｗｅｌｆａｒｅ ｏｆ ｔｈｅ Ｅｌｄｅｒｌｙ”，Ｉｎ：Ｗｉｓｅ，Ｄ．Ｓｔｕｄｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ｆＡ ｎｇ，Ｃｈｉｃａｇｏ：Ｕｎｉｖｅｒｏｓｉｔｙ ｏｆ Ｃｈｉｃａｇｏ Ｐｒｅｓｓ． Ｐａｔｒｉｃｋ，Ｂ．，Ｂ．Ｌａｎｉｅｒ ａｎｄ Ｋ．Ｊｏｈｎ（２００５）：“Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ Ｃｏｎｓｕｍｅｒ Ｗｅｌｆｒｅ”，Ｊｏ“ｍ ｏａｆ ｒｂａｒＵｔ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，５８，４７４－－４８７． Ｐｏｔｅｒｂａ，Ｊ．（１９９１）：“Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅ Ｄｙｎａｍｉｃｓ：Ｔｈｅ Ｒｏｌｅ ｏｆ Ｔａｘ Ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ Ｄｅｍｏｇｒａｐｈｙ”，Ｂｒｏｏｋｉｎｇｓ Ｐａｐｅｒｓ ｏｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ａｃｔｉｖｉｔｙ，２， １４３－２０３． Ｓｈｉｌｌｅｒ，Ｒ．（２００７ａ）：“Ｌｏｗ Ｒｅａｌ Ｉｎｔｅｒｅｓｔ Ｒａｔｅ ａｎｄ Ｈｉｇｈｔ Ａｓｓｅｔ Ｐｒｉｃｅｓ”，Ｃｏｗｌｅｓ Ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ Ｐａｐｅｒ，Ｎｏ．１６３２． Ｓｈｉｌｌｅｒ，Ｒ．（２００７ｂ）：“Ｕｎｄｅｒｓｔａｎｄｉｎｇ Ｒｅｃｅｎｔ Ｔｒｅｎｄｓ ｉｎ Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ Ｈｏｍｅｏｗｎｅｒｓｈｉｐ”，Ｃｏｗｌｅｓ Ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ Ｐａｐｅｒ Ｎｏ． １６３０． Ｔｓａｔｓａｒｏｎｉｓ，Ｋ．ａｎｄ Ｈ．Ｚｈｕ（２００４）：“Ｗｈａｔ Ｄｒｉｖｅｓ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅ Ｄｙｎａｍｉｃｓ：Ｃｒｏｓｓ—Ｃｏｕｎｔｒｙ Ｅｖｉｄｅｎｃｅ”，Ｂ／Ｓ Ｑｎ ｅｆｌｙ Ｒｅｖｉｅｗ，Ｍａｒｃｈ １． （责任编辑：赵一新４８ 马 辰）
