取得土地使用权的出售权后应该怎么做？

⼟地资源现在越来越稀缺，为了城市的发展，很多沿海地区开始填海造地，但是所有⼟地不论是国有还是私有的，都是属于拥有者的，⽽拥有者也有着相对应的凭证证明⾃⼰是⼟地的所有者，但是因为⽣产⽣活的需求，会对⼟地进⾏⼀定买卖交易，取得⼟地使⽤权的出售权后应该怎么做?

⼟地资源现在越来越稀缺，为了城市的发展，很多沿海地区开始填海造地，但是所有⼟地不论是国有还是私有的，都是属于拥有者的，⽽拥有者也有着相对应的凭证证明⾃⼰是⼟地的所有者，但是因为⽣产⽣活的需求，会对⼟地进⾏⼀定买卖交易，取得的出售权后应该怎么做?

取得⼟地使⽤权出售权后应当签订。时、和登记⽂件中所载明的权利、义务随之转移，⼟地使⽤权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。⼟地使⽤权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县⼈民⼟地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。⼟地使⽤权转让须符合上述规定，否则即为⾮法转让。⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为，包括出售、交换和赠送。未按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资开发，利⽤⼟地的，⼟地使⽤权不得转让。

⼀、⼟地使⽤权转让，⼀般经公证机关进⾏公证证明，基本规则如下。1.⼟地使⽤权转让公证的。它与⼟地使⽤权出让公证的管辖相同。

2.申办⼟地使⽤权转让公证应提交的材料。申办⼟地使⽤权转让公证，除提交与⼟地使⽤权出让公证相同的材料外，还有以下⼏种：

(1)关于转让⼈已按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件，投资开发利⽤⼟地的证明⽂件;(2)⼟地使⽤权转让合同正本;

(3)⼟地使⽤权证件及原⼟地使⽤权出让合同正本。

3.对申办⼟地使⽤权转让公证的审查。公证处应着重审查以下内容。(1)当事⼈提供的证明材料是否属实、有效。(2)当事⼈的⽬的。

(3)合同条款是否完备。合同内容应包括：①当事⼈双⽅的名称、住址，法定代表⼈的姓名;②转让⼈取得⼟地使⽤权的依据与⽅式;③转让⼟地使⽤权的依据与⽅式;

④被转让⼟地的位置、⾯积、⽤途和其他地上物、附着物;⑤地上物及其他附着物是否转让的规定;⑥转让期限;

⑦转让⾦数额及⽀付的币种、⽅式、时间;⑧;

⑨其他事项。

(4)合同规定的⼟地使⽤地块、条件、⽤途及期限，是否与出让合同和登记⽂件中载明的权利义务相符。转让活动不对国家产⽣任何影响。

(5)转让⽅是否已按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利⽤⼟地。依各国通例，转让⽅须在对⼟地进⾏⼀定开发之后，才能转让其权利。中国法律亦严厉禁⽌炒买炒卖⼟地的合同。

(6)转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价格明显低于市场价格的，应与当地⼟地管理部门联系，做出调整。中国法律规定，国家在⼟地使⽤权买卖交易中有先买权。国家的优先购买权为⼀项法定权利，不依当事⼈约定，当事⼈也不能以约定加以剥夺。这项权利适⽤于⼀切国有⼟地使⽤权的买卖。

(7)⼟地⽤途。需要改变⼟地使⽤权出让合同规定的⼟地⽤途的，应当征得出让⽅同意，即报经⼟地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订⼟地使⽤权出让合同，调整⼟地使⽤权出让⾦，并办理登记。

(8)登记。⼟地使⽤权的转让为不动产物权的变更，须办理登记⼿续。

(9)被转让的⼟地使⽤权有⽆出租情况。承租⼈具有物权性质的租赁权。在租赁关系存续期间，出租⼈可以将国有⼟地使⽤权转让给他⼈(依出售、交换、赠与、⽅式)，但这⼀⾏为不能消灭租赁权，承租⼈仍可对新的⼟地使⽤权享有者主张租赁权。同时，承租⼈还有先买权，即⼟地使⽤权享有者将⼟地使⽤权出售时，承租具有在同等条件优先购买的权利。

(10)⼟地使⽤权有⽆情况。中国法律规定，国有⼟地使⽤权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。以国有⼟地使⽤权抵押，只能抵押⼟地使⽤权出让合同规定的使⽤年限的余期使⽤权。如果转让⽅已将⼟地使⽤权抵押，则⼈具有优先权。

⼆、转让条件

(⼀)、以出让⽅式取得的⼟地使⽤权

房地产项⽬转让时，应当符合《》第三⼗⼋条规定的转让房地产的条件。

要按照出让合同约定，已经⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦，并取得⼟地使⽤权证书，这是出让的必要条件，也只有出让合同成⽴，才允许转让;

要按照出让合同约定进⾏投资开发，完成⼀定开发规模后才允许转让。

这⾥⼜分为两种情形，⼀是属于房屋建设的，实际投⼊房屋建设⼯程的资⾦额应占全部开发投资总额的25%以上;⼆是属于成⽚开发⼟地的，应形成⼯业或其他建设⽤地条件，⽅可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项⽬。这样规定，其⽬的在于严格炒买炒卖地⽪，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

(⼆)、以划拨⽅式取得的⼟地使⽤权

应符合《城市房地产管理法》第三⼗九条的规定，其中规定了以划拨⽅式取得的⼟地使⽤权在转让房地产开发项⽬时应具备的条件。

对于以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的房地产项⽬，要转让的前提是必须经有批准权的⼈民审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理⽅式：第⼀种是由受让⽅先补办⼟地使⽤权出让⼿续，并依照国家有关规定缴纳⼟地使⽤权出让⾦后，才能进⾏转让;第⼆种是可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续⽽转让房地产，但转让⽅应将转让房地产所获收益中的⼟地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，属于下列情形之⼀的，经有批准权的⼈民批准，可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续。

1、经城市规划⾏政主管部门批准，转让的⼟地⽤于《城市房地产管理法》第⼆⼗三条规定的项⽬，即⽤于国家机关⽤地和军事⽤地;城市基础设施⽤地和公益事业⽤地;国家重点扶持的能源、交通、⽔利等项⽬⽤地以及法律、⾏政规定的其他⽤地。经济适⽤住房采取⾏政划拨的⽅式进⾏，因此，经济适⽤住房项⽬转让后仍⽤于经济适⽤住房的，经有批准权限的⼈民批准，也可以不补办出让⼿续。

2、私有住宅转让后仍⽤于居住的;

3、按照住房制度改⾰有关规定出售公有住宅的;4、同⼀宗⼟地上部分房屋转让⽽⼟地使⽤权不可分割转让;

5、转让的房地产暂时难以确定⼟地使⽤权出让⽤途、年限和其他条件的;6、根据城市规划，⼟地使⽤权不宜出让的;

7、县级以上⼈民规定暂时⽆法或不需要采取⼟地使⽤权出让⽅式的其他情形。三、办理⽅法

有两种⽅式：⼀是⼟地使⽤⼈将⼟地使⽤权有偿或⽆偿地转移给他⼈;⼆是在⼟地家庭承包经营的情况下，⼟地转让指承包⼈⾃找对象，由第三者代替⾃⼰向发包⼈履⾏的⾏为。下⾯为⼟地转让办理⽅法详解：

(⼀)办事程序

由转让双⽅当事⼈提出书⾯申请—利⽤股受理审查是否符合转让条件—现场勘测—地价评估—填写转让申请审批表—利⽤股审核—报局批准—签定国有⼟地使⽤权转让合同。

(⼆)转让⼟地报件1、⽤地申请

2、(原件)

3、原出让合同，批复⽂件(涉及招、拍、挂的提供成交确认书)4、双⽅转让协议

5、如改变规划的提供规划部门意见6、⼟地评估报告

7、双⽅复印件、复印件、法⼈证书复印件(三)承诺时限：15个⼯作⽇(四)收费标准：不收费(五)依据

1、《中华⼈民共和国城市房地产管理办法》

2、《中华⼈民共和国国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》3、《国⼟资源部招拍挂出让国有建设⽤地使⽤权规定》4、《国⼟资源部招拍挂出让国有建设⽤地使⽤权规范》5、《河南省城镇国有⼟地使⽤权出让转让管理规定》6、《中华⼈民共和国⼟地管理法》7、《划拨⽤地⽬录》

8、《中华⼈民共和国城镇国有建设⽤地使⽤权出让和转让管理规定》四、法律法规：

《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》[4]

第⼗九条　⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转让的⾏为，包括出售、交换和赠与。未按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资开发、利⽤⼟地的，⼟地使⽤权不得转让。

第⼆⼗条　⼟地使⽤权转让应当签订转让合同。

第⼆⼗⼀条　⼟地使⽤权转让时，⼟地使⽤权出让合同和登记⽂件中所载明的权利、义务随之转移。

第⼆⼗⼆条　⼟地使⽤者通过转让⽅式取得的⼟地使⽤权，其使⽤年限为⼟地使⽤权出让合同规定的使⽤年限减去原⼟地使⽤者已使⽤年限后的剩余年限。

第⼆⼗三条　⼟地使⽤权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第⼆⼗四条　地上建筑物、其他附着物的所有⼈或者共有⼈，享有该建筑物、附着物使⽤范围内的⼟地使⽤权。⼟地使⽤者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使⽤范围内的⼟地使⽤权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第⼆⼗五条　⼟地使⽤权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。⼟地使⽤权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县⼈民⼟地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。第⼆⼗六条　⼟地使⽤权转让价格明显低于市场价格的，市、县⼈民有优先购买权。⼟地使⽤权转让的市场价格不合理上涨时，市、县⼈民可以采取必要的措施。

第⼆⼗七条　⼟地使⽤权转让后，需要改变⼟地使⽤权出让合同规定的⼟地⽤途的，依照本条例第⼗⼋条的规定办理。像⼟地，房⼦这类东西都是有所有权和凭证的，现如今因为⼟地资源的稀缺，⼟地使⽤权的拥有也是很重要的，但是⼀旦遇到需要转让或者出售情况时，我们就应该需要注意要去专门的机构或者办理过户登记，这样才能够保障⾃⾝和他⼈的权益不受侵犯，做到诚信做⼈。